说起大宁或者彭浦想必很多人都很熟悉，当当你听到以下冷知识，你还敢确定自己真的了解这里吗？
1.彭浦新村行政划分上是街道属性，而静安其实还有个彭浦镇；
2.老沪太路、延长路以北就到了彭浦镇，大宁灵石公园其实属于彭浦镇。
3.市北高新区其实一部分在大宁，另一部分属于彭浦镇的永和；
4.静安府东区当年开盘的营销宣传里，定位的版块不是大宁，而是永和......
看到这里，如果你以为今天山风是想给大家做个闸北房产冷知识盘点就错了。
其实，今天的主角就是大宁隔壁的那个版块——永和。
谁是永和？
01当你有位朋友告诉你，他在大宁附近买了房子，大多数人的第一反应绝对不是永和。
毕竟关于这两个字大家了解得最多的是某种豆浆而不是上海的一个版块。
就是一个存在感这么低的版块，却是上海外环内真正的价格洼地。
紧邻中环，版块内小区的挂牌价众数在6万左右，最新一个小区是2014年建成的中星馨恒苑，挂牌价也仅仅只有8.9万，全市罕见。
可以这样说，上海中外环之间实实在在的价格洼地；
与价格洼地相对应的，永和也是中外环之间的一个价值洼地。
永和给人的印象仿佛就是一个在静安的宝山版块。
也许是因为彭浦之前本就属于宝山之后划入闸北，身在彭浦镇的永和本身拥有着许多宝山的特点：
铁路，军事用地是永和的两个硬伤。
去年关注静安映和仁恒静安世纪的朋友知道，在这两个项目北面有一个北郊站，是南何支线的一个货运站点，专门为宝钢以及一些工厂运输相应的物资。
而永和就是这条南何线的受害者之一。
南北之间，铁路成为了自然的分割线，时不时经过的货运火车给版块带来了城市久违的工业氛围。
而紧邻这条铁路的，就是一大块军事用地，与版块北面的大场机场相呼应，人行道被挤压成了蚁行道：
除了本身的硬伤，版块的各项资质也是平平：
交通：双轨交地铁房，坐拥1号线、7号线，只不过大部分小区到两个地铁站的距离都在1.4km以上。
教育：原闸北区的教学实力整体一直偏弱，何况是还没完全“闸化”的彭浦镇。
医疗：医院没有，丰富的卫生服务中心。
商业：西面有迟迟未建成的大场日月光中心，南面还有红星美凯龙、宜家，虽然从最近的小区走过去也在1km左右；
东面有紧邻南北高架的大润发，如果愿意开车可以直接去大宁转转，但你要问板块内有什么大型商场或者城市广场？
很抱歉，这里的商业只有沿街底商，而且与常见的市区沿街商铺被链家等中介门店占领不同的是，这里的沿街底商早已被家具、五金店与旅游社所占领；
一个交房6年之久，板块内品质最高的商品房小区，沿街底商竟然没有一家链家？
在地图上仔细寻找之后，发现偌大的永和版块仅仅只有一家链家，小中介门店也并不算多。
整个版块的旅行社门店数量甚至都多于房产中介门店的数量，真正呼应了“房住不炒”。
而让链家都抛弃这里的原因，除了版块有硬伤，无优质配套之外，还有就是板块内的优质小区太少了。
比起彭浦新村，永和的优势在于它是以2000年之后建的商品房为主，而不是以工人新村为主的一个版块。
奈何距离2000年也已经过去20多年，版块内的商品房小区已经整体迈入老龄化，岁月在它们的外立面和小区设施上留下了深深的痕迹。
同样是2004年的小区，龙馨嘉园在上海绿城面前不得不说惨败；
而板块内最新的商品房中星馨恒苑，经过6年的风吹日晒，大门仍然是豪宅画风：
房子已经变成名副其实的“创客贴房”，哪里开裂贴哪里：
一个要啥啥没有的版块，有什么底气叫嚣高房价呢？
永和，为什么变成这样？
02前边我们花了不少的时间带大家认识永和，但让人感兴趣的是，永和是怎样变成这样的呢？
从行政划分来看，永和和阳城都是属于彭浦镇，但很多人都会把阳城当做是大宁的一个延伸；
同为彭浦镇，阳城的知名度显然高于永和。
但是细心的粉丝会发现其实在阳城版块内，也有许多用永和二字来命名的小区：
永和丽园、永和雅苑、永和路xxx......
甚至永和路就在阳城，而并非永和。
也许，永和就像原本历史上的东汉一样，自己的面积一直被其它版块所蚕食。
一开始在彭浦新村建满了老公房的情况下，它们成为了彭浦早期商品房的承建地。
而后随着大宁崛起，距离大宁更近的阳城近水楼台先得月，成为了大宁版块的延伸补充，中环线成为了区别阳城与永和身份的关键。
一个还是作为彭浦新村早期的改善选择，一个是作为大宁低总价预算的承接地，二者的差距越来越大。
因为决定二者命运的本质不同了：入住的人群。
如果说一个版块经过统一规划建设之后获得了第一次生长，那住在版块的人群给了版块第二次生长的机会。
当我们在抱怨永和的小区里物业管理不好，配套设施没跟上的时候，很大程度上是因为住在这里的人没跟上。
否则每个被抱怨物业不好的小区尽可以全体联名要求更换成万科甚至更好的物业公司，但是在大多数小区这个想法都夭折了，因为这里还住着不少不愿意交8毛钱物业费的人。
如今的大宁显然是北上海最优秀的中产 社区之一，配套基本没有短板；
而且随着越来越多的高知新上海人置业大宁，版块的高素质人群聚集效应将会越来越大。
而对那些预算稍低，无法上车大宁的高知人群来说，中介一定会把大融城附近的房子推送到他们眼前。
今天的永和，虽然它的对象已经不仅局限在彭浦新村的改善，但它的竞争对手更多的是隔壁的大场、北面的共康，甚至是上大、顾村。
因为像永和这样的版块，宝山太多了。
微弱的中外环地段优势甚至也可以被共康1号线地铁房带来的便利轻易取代。
永和，未来看哪里？
03在住宅区已经成型，没有空地可供开发的情况下，永和也许就要这样优雅地老去，成为外环内为数不多的鸡肋版块，但命运还是给了它一些眷顾。
文章最开始提过的，市北高新区一部分其实是落位在永和版块，也就是当年静安府占用的那个核心地块。
当我们提起市北高新区时习惯性把它与大宁联系在一起，不仅仅是因为高新区在大宁有布局，更多的还是我们在潜意识里认为：好东西理应属于大宁。
事实也是当年还在用静安永和版块定义自己的静安府东区的宣传口径也早已改成大宁静安府。
永和就像那个最弱势的诸侯国，南边的领土被侵占，东边也被割走，只有无法跨区域性质的大场有自己还有明显的界限......
但是按照版块的特点来说，永和，甚至不适合拥有市北高新区了。
现在也许只是一部分被大宁侵占，未来在永和的所有市北高新区面积也许都会成为大宁的一部分，马太效应明显。
强者愈强，弱者愈弱。
像永和这样的版块，或者被放逐在鄙视链之外，或者成为大宁的低预算承接地，变成鄙视链上低于阳城甚至共康的存在，但板块内的小区又是如此不给力让高知客群难以下手。
目前看来，与其期待着市北高新区给永和带来蜕变，不如期待着北面的机场搬迁，中环北抬的早日实现为永和的地段提价。
短期来看，永和的价格仍然是它最大的优势；长期来看，永和虽然会被大宁越甩越远，但也许还有一线生机。
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以上为正文
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