目前中国已经进入存量房时代，二手房交易比重逐年上升。2016年全国二手房交易额约为6.5万亿元，占住房交易总额的41%，中金证券的报告显示，预计到2020年，全国存量房交易占新房成交的比例将提升至70%。
在新的趋势下，诞生了“二手房开发商”的角色。暖住创始人林海告诉36氪，在过去房地产高速发展的二十年中，房产呈现投资属性，地产商为了压缩工期，开发出大量“零设计”的住宅。但在限购政策的调控下，房产的投资属性向居住属性转变，这些“零设计”的住宅逐渐成为尾盘。
对此，暖住定位成为二手房品牌开发商，针对一线城市的“零设计”滞销户型进行改造开发与装修，面向逐渐理性的买房群体，提供功能性更强、户型利用效率更高的高品质二手房产品。目前暖住线上线下自有渠道获客，与房东签订协议后进行改造，开发周期在45天左右，上市销售周期可以缩短至2-6个月。
暖住项目
对于交易中的各方来说，业主能缩短卖房周期，购房者可拎包入住，中介快速成单赚取佣金。这件事看起来门槛并不高，但事实上，业主和中介很难把握改造效果，先花钱进行改造装修存在风险。如何选择城市、小区，如何建立风控模型，背后考验的其实是团队对消费者的居住需求理解和项目设计与交付的综合能力。
“二手房开发商“的介入，产生的最根本的影响在于，原来二手房交易的模式从C2C变成C2B2C，买方的交易对手从个人转为B端机构，改造后的二手房产品具备差异化和竞争力，增加了房产交易环节的确定性，缩短交易周期。另一方面，由于深入改造环节，相当于获取了房源的控制权，在撮合角度能加快成交效率，同时也能分摊房产买卖的风险。
暖住项目
这个模式其实在国外已经相对成熟，Opendoor刚在今年6月完成新一轮3.25亿美元融资，4月在线房地产数据库上市公司Zillow也宣布向这个方向转型。回头来看中国市场，为什么现在才是一个好时机？
林海认为主要有三个原因：一是中国核心一线城市开始进入存量房时代，二手房交易市场相对分散，存在消费升级的细分赛道；二是在房住不炒的大背景下，居住功能凸显，这时候机构进场做高品质房源更有价值；三是市场冷却之后，从卖方市场向买方市场转变，卖方急需缩短销售周期，这使得第三方角色获取房源成为可能。
在同一赛道上的公司，还有秒卖房、海螺家等。不同的是，秒卖房、海螺家从三四线城市切入，而暖住则聚焦一线市场。相比之下，一线城市的溢价率会高一些，不过相对的成本也会更高。林海认为，二手房市场足够大并且分散，一线城市的用户对于高品质二手房产品的需求规模更可观，这也是暖住想要打造的差异化之一。
暖住于今年9月在北京起步，目前已经启动了多个项目，其中第一套房源经过开发上线后，已于本月上旬以15%的溢价售出，其余数套房源也将陆续上线开放销售。
暖住项目
团队方面，目前共有9人。创始人林海是连续创业者，毕业于北京交通大学通信工程专业、香港浸会大学ITM硕士、清华大学MBA，曾任职于国家开发投资公司，为博联科科技联合创始人、果加智能运营总监；其他核心成员来自美团、途家、去哪儿、自如等居住互联网公司。今年9月，暖住获得相泰投资的百万级种子轮融资，目前正在寻求天使轮融资。
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