在香港某杂志社工作的好友MAY，春节回来后在深圳龙华买了一套约470万的新房。MAY家庭收入3.7万港币，目前在香港房租小两房1.5万。决心买房一是受父母的催促，已婚在孕中；二是因为房租年年涨。
MAY选择龙华的原因主要在两点，一是交通，从深圳北站坐高铁到达香港市区西九龙只需19分钟，深港两地门对门的通勤时间同样是1小时。二是居住舒适度，所选新房为容积率只有1.0的低密度洋房，舒服，且是89平多房的优质户型，在市面上极为少见。
值得注意的是，居住舒适度这一理由，在现实生活中已是影响深港两地购房的主要因素。
500万，买香港26平与龙华89平？MAY购置的新房玺园，位于龙华沈海高速与龙澜大道交汇处。项目总建筑面积26080平方米，其中住宅24855方米。251套住宅，产品分别为独栋、叠墅、联排、洋房。其中3层联排120-140平、6层洋房89平、4层叠拼，产证面积89平，是容积率1.0的纯住宅产品。
“在那里（香港）抬头全是高楼大厦，我们租房的地方有70楼高，香港是高效、快节奏、工资也高些，但同样背负高压，平时工作已经把我们的神经拧得很紧，回到不到30平的迷你房，你真的是想八字全摊开躺在大床上都不行，我们双人床只有1.35米，已经算是大的了。时间成本一样，我宁愿选择在深圳这里。”MAY讲道。
容积率1.0产品在深圳实在少见。按居住形态划分舒适度：高层＜洋房＜别墅。核心区域别墅早已偏离普通人的预算值。在房住不炒的前提下，购房者越发理性，住房的居住体验已上升到核心的选房要素。由于产品的特殊性，玺园项目自去年底入市就受到不少关注，春节回来上班第二周，单周售出30套洋房。可以说，媒体近期发文的深圳回暖第一潮从这里开启。
为何这个项目能够引发深圳春节第一波回暖潮？是什么因素在推助这个项目的成交？洋房与高层之间的舒适度如何体现在价格上？作为刚需购房上，可以从MAY的购房中借鉴哪几点经验？
原因1：新政下高效率城市建设引发的容积率“恐慌”
MAY的案例在近年的香港绝非个案。“香港人来深圳买房现象一直存在，近年无论是政策与基础配套上都大力支持两地交流，使得人数增加。自从深圳地铁4号线以及各个口岸的开通后，深港两地的物流、资金流、人才都在加速融合。随着广深高铁的开通，可以发现两地工作的市民是以日递增，相信深港地理距离的隔阂在不久的将来将会被彻底打破。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
“而粤港澳大湾区的提出，更是加强了深圳与香港的联系，更多的香港企业会把面向内地市场的企业总部布局在深圳，促进更多的香港人来到深圳，熟悉深圳，置业深圳。”戴德梁行华南区综合住宅服务主管及高级董事吴建表示。
但可惜的是，深圳类似这样高舒适度、低容积率的项目实际上也在走向绝迹。
据官方公布数据，深圳2015年全市建设用地面积已经达到97550公顷（9.755亿平），距离《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》要求的2020年规划控制目标（9.76亿平），仅剩下50公顷（50万方）的净增建设用地指标，且部分地区建设用地总量已接近或超过2020年规划控制目标。有报告警告表示，如果不采取有效措施，深圳未来发展所需要的建设用地可能不足以维持5年。
提高容积率已是刻不容缓。
2019一开年，深圳接连在1月3日、8日发布重磅文件，《深圳市城市规划标准与准则》中密度分区与容积率章节修订条款正式实施，以及发布关于公开征求《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿）意见的通告，提高全市容积率。这意味着深圳的未来要更“向上一层楼”。
去年，GaWC发布2018年世界级城市名册，深圳首次入围Alpha-级别，成为全球55个世界一线城市之一。而这个全球“一线城市”、众多全国第一的“光环”背后，存在人口规模骤增，土地狭小且难以扩大的困境，这个城市正在爆发一场城市产业发展与居民居住需求的“土地战争”。
原因2：对居住舒适度的本能需求，使好产品拥有更高溢价空间
换言之，深圳未来住宅供应将大幅度减少已成事实，更别提低层小洋房的供应。通过近年深圳洋房与高层数据进行对比可知，同时期同片区洋房价格普遍比高层多出15-30%。
就同一小区为例，据链家网挂牌数据可知，华侨城天鹅堡11层高的小洋房300平5房，挂牌单价约15万/平，而30层的高层230平4房挂牌单价约8.3万/平，单价便宜了44%。
蛇口的海月花园，10层高的135平4房小洋房挂牌单价8.8-11.5万/平，而25层高的167平4房（共25层）挂牌单价在8.3-8.8万/平。
而同片区不同小区的差距也是相当明显。2013年，位于龙华的鹭湖片区，容积率仅为1.8的和黄懿花园开盘，产品为小高层（11层高），当年客户排队25小时买房的消息传遍深圳。当时业内就声称该类型产品即将绝迹。如今和黄懿花园小区均价约55329元/平，比同一片区的招商、金地、城建、美佳华等项目高出18-23%。
来源：链家网
经过粗略的分析，官方提高容积率的新政密集且意向明确，意味着这类型的产品走向绝迹。政策推助、低密度舒适户型、限价市场，这一系列的叠加因素，让玺园在春节后在低潮期逆袭而行的谜底逐渐揭开。
深圳新生供投资达人大白分析，无论是市场如何变化，对于购房者而言买房都要看清前置因素与后置因素。
前置因素：学位、通勤、户型、楼层、车位、实用率
后置因素：物管、人群、层高、微观位置
置业之前的因素是前置因素，是买房前就会明确遇到的问题，纳入到了考虑中就可以直接在前期影响到房价。买房之后的因素是后置因素，不买房不住进去是不知道的因素。前置因素决定买不买，后置因素决定想不想逃出来。
且购房者在选择楼盘时，要注意周边环境或基建设施改变带来的购买力。旧改因素带来的就业人口和产业人口，对房价会有极大的影响。目前，玺园周边拥有体量约50万平的多个大型旧改项目。项目南侧一公里内就拥有花样年、三联等旧改项目，其中花样年旧改占地约20万平，建面约40万平，规划有九年一贯制学校，以及10万平商业配套，预计2020年开售。
新房市场受环境、政策等因素制约大，若不时刻做好准备，伺机而动。随着市场回暖，折扣被收回，利率下调、上调豪宅线等利好袭来，明天或许又只能感慨。
△网络来源：洋房效果图，最终以开发商公布为准。
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