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“住宅建设用地使用权到期后怎么办？能不能续？怎么续？”这一直是名下有房的业主以及广大购房者关心的问题。将于明年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》回应：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
虽然“自动续期”直接回应了“能不能续”的问题，但仍有观点认为，规定过于原则、不便于执行。为什么只做原则性规定？已经到期的地方是怎么做的？具体实施还需要哪些保障？
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我国大多城市居民的住房都采取复合公寓的方式，大家都住在同一个楼里，不像国外采用单一住宅的方式。中国法学会学术委员会委员孙宪忠分析：
最为普遍的现象就是：民众对房屋有所有权，但是对土地只有土地的使用权，因为宪法明确规定，城市土地只能归国家所有。在这种情况下出现了一个特殊问题——所有权和使用权之间期限的磨合差别问题。
从法律上讲，业主对房屋的所有权是没有期限限制的，是永久的，但是对土地的使用权不是永久的。
为了体现国家的所有权性质，最初在法律创意阶段，经过取舍，建立了70年期限的制度。
全国范围内，大部分住宅的土地使用权期限都是70年，但是也有例外。比如，从2015年开始，温州市鹿城区600多套住宅土地使用权陆续到期，这些住宅的土地使用权只有20年，是当年特殊时期的产物。部分房主打算卖房时发现土地使用权证已经过期，无法正常交易过户，被告知续费经评估可能高达数十万元，相当于总房款的三分之一，引起各界高度关注。原国土资源部最终作出的回复是：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。
在实践中，还有45年的、50年的、99年的，也有期限比较长的，说明期限的中间费用不完全一致。
我国民法典第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
如果原来的费用交得比较充分，是不用交费续期的。但是如果期限比较短，在对国家利益不当的情况下，适当补充一些费用也不为过。
中国法学会副会长、学术委员会委员王利明进一步分析，“自动续期”给老百姓吃了颗定心丸，使老百姓敢大胆置业，促进房地产业的发展。
“自动续期”是到期之后不用再到政府办特别手续，就可以自动延长，这样真正强化了对老百姓房屋所有权的保护。我做过一个调研，这些年来房地产业能够蓬勃兴旺发展，背后有个非常重要的原因就是物权法确立了“自动续期”规则，真正使老百姓的财产形成恒产恒心机制。
在孙宪忠和王利明的记忆里，续期要不要收费是法律制定过程中争议非常大的问题。民法典第三百五十九条写明：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”王利明：
我个人理解：不是全免。有的用地期限只是20年，有的是70年，70年的交费跟20年交的费用不一样。如果全免了，对70年的不公平。但是，也不能像缴纳土地出让金那样重新交一遍，给老百姓增加的负担太重 。
究竟什么样的方式更合理？住宅土地使用权期限70年的，是不是可以少交或者不交？专家表示，希望有关部门妥善处理。
现在的规定是留给特别法和国务院的行政法规去制定详细配套规定，专门就收费问题作出特别规定。
孙宪忠认为，在费用交得比较充分的情况下，建议不再从老百姓处收费。
如果期限确实显著比较短，可以考虑收一点费用，这是我们的建议。住房制度的安排涉及大多数老百姓的重大利益，希望有关机构能够妥善处理。
记者：孙 莹
编辑：张慧娟
审稿：李兆颖
监制：刘志军
图片来源：视觉中国
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