商圈，是每座城市都不可缺少的一部分。
甚至，商圈从来不会少，只会扎堆聚集，好的商圈甚至能带动房价，使之一跃成为板块新贵。
眼看着高楼起，眼看着宾客来，眼看着它门前热闹，这是所有商场初营业的标准开头。
然后有一天，或许是两年后，或许是五年后，没人来了。
这是现在苏州多数商场的结局，也是人人皆知的痛。
红火是一时的，但总有一天会面临人去楼空，无人问津的惨淡局面。
所以说，商圈虽多，老店不多，像营业二十来年的老商厦，都算是商圈前辈了。
譬如泰华商城，妥妥的江湖前辈，众多后辈敬仰的同时，这也让我不由疑惑，商圈的常青树，泰华商城是凭什么？
添加苏南房观全智贤，畅聊楼市~
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主打轻奢，营业二十余年
泰华商城，1996年开设，至今24年，现有的零售经营面积约4.8w㎡，分为东西二楼，主打轻奢产品。
在当年，苏州奢侈品市场还没有开拓的时候，泰华商场是无疑是有钱人家的首选，一时之间风光无限，一度被称为苏州最好的商城。
而随着时代的发展，商圈也在不断升级，2000年后，各大城市市场都不再流行卖场模式，纷纷引入美食餐饮。
所以2005年的时候，泰华商城进行了楼内改造，将东楼改版为以经营青春流行、运动、休闲服饰为主的青春流行基地，又一度火爆起来，当年的泰华商场，是无数消费者的宠儿，更多次获得了多个奖项，社会各界给予的评价极高。
/2013年的泰华商场，图源网络
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西楼：成千上万是常态
东楼：高低端品牌混杂
我今天特地去了一趟泰华商城。
坐地铁4号线到南门站，2号出口直通往东楼负一层，地铁上盖，十分方便。
我们先来看看西楼吧。
西楼共九层，地下一层主打小吃零食，地上1-7F主打零售，售卖品包括男女装，童装等等，8F是会员中心，此外还开了一家健身房。
进入西楼一层，入眼就是各式各样的品牌店，整体装修十分高端。
我在几家店里转了一圈，商品单价就没有三位数的，一两千的也少得可怜，成千上万才算常态。
而且可以发现的是，整个西楼里的人流量并不是大，就连一层的星巴克，里面也没什么人。
我和一个导购姐姐聊了聊，她告诉我，当初泰华是面向全苏州的，主要客群消费能力都在中等范畴，即使这些年泰华不如之前，也有熟客会来买东西。
我们再来瞧瞧隔壁的东楼吧。
东楼总共七层，其中地下一层闲置，地上1F售卖美妆产品，2-4F售卖服装，5-6F则是品牌餐饮。
可以发现，东楼的客流相较西楼多一点，其中一层算是最热闹的了。
我们来看看泰华的人气天花板，都有些什么吧。
都是大牌美妆，我顺便采访了两个二十出头的女生，她们告诉我，彩妆只是顺手一试，平时购物逛街都往天街去了，而且现在淘宝、代购也很方便。
接着我又和导购小哥聊了两句，他告诉我，美妆这层的人气还是不错的，甚至要比西楼好，而且相较代购淘宝，这儿胜在方便安心，周末人还会再多点。
我点点头，转身上了楼。
到了楼上，整体质量就不如一楼了，各种品牌混杂，有些物品虽然标价近2k，但打完一折也不过168元，这成本就值得细推了。
再往楼上就是餐饮，一层不过三四家，而且里面还倒了一半，实在没有什么选择余地，只有捞王和江边城外人气还行。
/青一色
/江边城外
我走访了上面的工作人员，他们告诉我，这一片其实是2005年开设的，当年还挺火，不过这些年商场发展太快了，里面的配备远远超出了泰华，所以还是挺有压力的。
好了，东西二楼都看完了，我们来简单小结一下吧：
就人流量来说，明显东楼人气更高，东楼西楼的各家餐厅人气最旺，其次是东楼一层的美妆；
泰华商场的客群是面向苏州，但其实这么多年下来，大多是熟客回访，还有一部分是奔着品牌货来的；
工作日人气一般，周末会热闹点。
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美名与问题共存
二十年的商业，为什么泰华商城屹立不倒？
我简单分析了一下，主要原因有以下两个：
① 定位准确，奢侈品牌众多
苏州市内的商圈的确不少，但是没有几家的奢侈品牌能多过泰华商城，而且奢侈品分布零散，就拿美妆举例，买全一套可能要跑上好几家店。而泰华商城品牌集中，补全了奢侈品品牌不够的空缺的同时，也更加方便。
/新光天地与泰华商场1F品牌对比
而2005年的时候，面对整体的市场风向，泰华商城又开辟新的板块，引流年轻群体，策略及时，所以在市场上还能混口饭吃。
② 辐射周边，拥有众多回头客
用导购姐姐的话来说，泰华商场曾经是苏州最好的商场，就是靠奢侈品闻名，而且开业这么多年，当初面向全苏州，吸粉无数，所以即使今天萧条了，也会有熟客不断回访。
此外，泰华商城虽然小，但是内里设配还算可以，和现在的新型商业布置差不多。像顶楼的健身房，其客源就多是住在附近的年轻人。
/健身房
不过，这一次的实探，泰华商城也暴露出不少问题来：
① 高低端混杂，感官略差
泰华商城的品牌鱼龙混杂，同层既有高端衣帽，也有恍如农贸市场混进来的过气服饰，逛街的时候心情宛如过山车。
② 选择较少，美食娱乐相较周边没有可比性
现在商场的消费群体都比较年轻，如果不是对品牌有特定的需求，是不会特意来这里的。而大家逛商场是图放松，所以餐饮娱乐至关重要。泰华商场东西两楼的品牌餐饮店加起来都没有十个，热门品牌更是少得可怜，与天街、苏州中心等新商业比起来，实在是不具备竞争性。
/餐饮娱乐
③ 购物方式的影响
网上购物已经越来越便利了，代购、淘宝……购物方式层出不穷，像泰华商场内人气最高的美妆类产品，大家动动手指就能买到，没必要非跑商场。
④ 高端市场的购买力缺陷
其实，这也不是泰华商场独有的缺陷，纵观整个苏州，高端商业始终不够火热，一方面是源于购买力的缺陷，大部分人消费不起，另一方面，苏州临近上海，真正对奢侈品有所追求的富豪级人物，更偏向于去上海消费。
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写在最后
就泰华商场的现状来看，不太乐观，泰华商场主打轻奢，然而这么多年过去，以轻奢为主的商店也开了不少。就拿同类型的美罗商业广场来说吧，它的内部除了轻奢品牌，配套的休闲娱乐也做的很好，更能讨消费者欢心；而再说新商业中的翘楚苏州中心，可能奢侈品上有所欠缺，但人流不少，胜过泰华。
泰华的最大优势在于奢侈品，但相较现在市面上的新商圈来说，其它的资源配置可以说毫无一战之力，现在正处于腹背受敌的状态，竞争压力颇大。
所以，我认为，泰华商场可以在稳抓轻奢的同时，还需整改，在稳定回头客的同时，加紧带动周边的人群消费，只有抓住消费者的心思，才能在今天的市场上存活下去。
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