2021年12月1日，国务院新闻办公室举办了“推动北京城市副中心高质量发展”新闻发布会。
在这次发布会上，京津冀协同发展领导小组正式宣布：从2021年起，部分在京“教育部直属高校”、“卫健委直属医院”和“央企总部”已启动分期分批向雄安新区疏解。
“央企总部离京潮”已经拉开序幕。
规模有多大？
根据21世纪经济报道的文章，2021年已经有7家央企总部陆续搬离北京，而且同时还有10家已经被谈话要求搬离。
意味着首批可能会有接近20家央企总部会“离京”，而这些“首批离京”的央企总部多位于二环内临近长安街两侧。
“坚决疏解非首都功能”，首先就把“二环里的央企总部”给疏解掉了。
央企总部虽然“离京”了，但不代表央企从此和北京“无缘了”。
因为北京还有一个“北京城市副中心”，专门承载北京的“非首都功能”，大概率会成为中国央企、国企的总部“新中心”。
早在2020年1月份的北京市人代会首场新闻发布会上，北京城市副中心的相关负责人就透露：
一批央企二级总部和市属国企总部正在加快向副中心转移。
甚至已经有媒体直接爆出：北京城市副中心已经梳理形成32家央企二级总部名单，组建了驻京央企二级总部对接工作专班。
根据我们的判断，未来将有“三类总部企业”将会入驻北京城市副中心：
第一类，“央企二级总部”：随着央企总部“离京”，而央企的二级总部则将会大规模落户北京城市副中心，规模可能达到32家。
央企二级总部其实就相当于“央企北京分公司”，总部虽然走了，但是央企二级总部则大规模落户在北京城市副中心。
而且随着央企总部“离京”，可能央企的“北京分公司”规模将会急剧膨胀，央企二级总部甚至规模会超过央企总部。
北京城市副中心可能会成为“央企总部离京”的最大赢家。
目前包括三峡集团、中建科技等央企二级总部已经落户北京城市副中心了，未来这个名单还会更长。
第二类，“市属国企总部”：特指北京国资委下属的43家北京大型国有企业总部，估计会有一大批迁入北京城市副中心。
根据目前已经确定的“市属国企总部”就有6家，包括北投集团、华夏银行总部、首旅集团总部、保障房中心总部、北建院总部。
保守估计，北京市属的大型国有企业总部落户北京城市副中心的规模应该会比较大，这是北京市建设副中心最大的“支持力量”。
第三类，“金融机构总部”：除了央企总部，就是目前在京的金融机构总部了，包括四大行的北京总部可能也会考虑落户副中心。
除了国有金融总部，还有外资金融总部也会考虑落户副中心。
根据通州区的规划，到了2025年副中心要承接“总部机构”达到40家，我们预判到了2035年，副中心的总部机构超过100家是完全可能的。
要么“去外地”，“要么去雄安”，要么“留在北京城市副中心”。
北京城市副中心将会取代北京老城区，成为央企、市属国企、金融机构的“新总部聚集区”。
而且国务院的文件中，明确指出：符合北京城市副中心发展定位的“国有企事业单位”，在疏解到副中心时候，可以“划拨土地”建设总部大楼。
大家都知道，“划拨土地”是非常便宜的，这就相当于只要“国有企事业单位”愿意来，副中心就直接“送地”，诱惑力太大了。
副中心的土地，未来值多少钱，相信每个国企心中都有数，这可是北京未来的“新二环”，15年内土地价值就可能会翻好几倍。
大量的“央企二级总部”和“市属国企总部”迁入北京城市副中心，带来了另外一个结果就是“常住人口的暴涨”。
北京市政府在本次国务院的新闻发布会上就说明：从2014年北京实施“疏解非首都功能”开始，每年有6万人涌进北京城市副中心。
6年已经有36万人涌进北京城市副中心！
这36万新增的常住人口，仅仅是因为“市政府搬迁” “环球影城”的拉动，后面如果加上“行政二期搬迁”和“国有企业搬迁”的拉动。
我们预计副中心每年10万人口流入，是比较正常的。
从2021-2025年，北京城市副中心再次激增50万人口，是非常有可能的，央企二级总部 市属国企总部，拉动的产业和人口就是“天量级”的。
到了2035年，北京城市副中心正式建成，我们预判常住人口规模可能将会突破250万人，仅次于海淀和朝阳区。
综上所述，我们认为从2021年开始，北京未来五年将会迎来实质性的“非首都功能”疏解大潮：央企总部、部属高校及医院将陆续“离京”。
而北京城市副中心是北京唯一一个可以承接“非首都功能”的承载地，未来的“央企二级总部”“市属国企总部”“银行机构总部”将会大规模落户，从而推动北京城市副中心成为“央企国企新中心”。
从而形成了“北京城区出，副中心进”的基本格局。
必然会推动大量的产业和人口，加大规模“东迁”，尤其是未来的五年，人口东迁的速度可能会加快。
因此，只要耐得住时间，我们认为投资北京城市副中心就相当于投资了北京的未来，7年时间房价跑赢整个北京大盘应该是没有任何问题的。
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