“上海人把最高级的住宅区叫做上只角，反之，就是下只角。”1985年，一部穷街，这个程乃珊笔下的故事，仿佛带着时光的滤镜。上只角的高跟鞋是不肯出现在下只角的穷街上的。这就是传统上海人骨子里的经纬度。
那，什么是角？
据考证，脱胎于“嘴”，上海靠江河，外凸的地方就是嘴，比如陆家嘴。
若“嘴”小且尖，就成了角。
哪里是上只角？
哪里是下只角？
先来看看上海的划分。
2018年，上海合计共有16个区一个县，划分如下：
中心城区7个包括：黄浦区（原黄浦区加原南市区加卢湾区），静安区（原静安区加原闸北区），徐汇区，长宁区，杨浦区，虹口区，普陀区。
半中心区半郊区1个：浦东新区。
郊区7个包括：宝山区，嘉定区，闵行区，松江区，青浦区，奉贤区，金山区。
而老上海心里公认的，“上只角”，是指租界地区，比如静安、黄浦、卢湾等。 “下只角”，是当年“滚地龙”和“棚户区”密集处，闸北、普陀尤其。杨浦，虹口，南市（后被黄埔并入），长宁也在其中。
注释：在1941至1945年间，从山东、安徽、江苏等地乞讨至上海的难民，在这片原本是荒地的地方用芦苇、草席和竹竿搭起所谓的 “滚地龙”。
但也不绝对。
徐汇，静安，也有市民村。
药水弄、西凌家宅、茅家塘、久耕里、福申里……也说是都市里的村庄。
但瑕不掩瑜。那时候的姆妈总是教导女儿，不要跟闸北区的小伙子谈恋爱，有朝一日嫁要到“上只角”去。但姆妈一定想不到，在未来的某一天，改变来的猝不及防。
闸北变形计
“丁力的梦想”
最广为流传的一个段子是，电视剧《上海滩》中，上进青年丁力曾说“我有一个梦想”，就是把家从闸北搬到霞飞路（今淮海中路）或静安寺，如今看来终于要实现了。
闸北是穷小子，静安是娇小姐，所以当年静安与闸北合并的消息传来，人们细榷也值得理解。
但是，静安区甚至一度被并至新成区、长宁区。
怎么就跟了闸北之后，就“怨声载道”了？
可你说闸北急。
静安也急啊。
眼看着前脚黄埔与卢湾合并了，面积翻了翻。
紧接着来看看GDP。
2015年，GDP为24964.99亿元。
2017年全年上海市的GDP总量为30133亿元，中心城区GDP占10116.72亿元。
与闸北合并的好处，不仅仅是为了数字游戏，还有更大的前景。
这就要说到闸北的历史。
据笔者查阅相关资料显示——
“闸北与租界接壤，受到租界的外溢，并且水陆交通便捷，车水马龙，人来人往。到20世纪20年代末闸北因民族工业的迅速发展，被誉为“华界工业大本营”，同时也成为华界近代文化中心之一。但是，两次淞沪战争几乎摧毁了闸北三十年的建设成果。尤其是在“八·一三”淞沪抗战3个月中，入侵日军在闸北施虐80天之久。居民流离失所，无家可归者达数十万，大量人才和资金流入租界地区。工商企业几乎全遭毁损，40余所中、小学校被炸毁，区境内大部分地区的所有建筑物几成废墟，仅存工厂27家，商店234家，医院8所，且多在境内租界地区。闸北华界地区元气丧失殆尽，失去昔日的繁盛景象，成为上海最穷苦之地。”
只能说，它更像是家道中落的穷书生。
但是底蕴在，苏州河畔的风韵在，老火车站乃至大彭浦这个充裕的人口区域，都是赋能的一环。
静安迫不及待需要这个老城厢躺进自己的怀抱，扩充自己的骨架。
老静安和老闸北，都是老牌中心区，要转型，不能把桌子掀掉再换一款桌子，而是在桌子上各种能上得了席面的菜。
最后，说到闸北，不得不提的就是大宁板块，现在已是上海最优质的土地资源之一。整个大宁板块，有产业，有配套，有环境，有交通。2018年大宁金茂府以均价12.75万/㎡的均价比肩内环内的豪宅。
你看如今的大宁，高楼林立、人潮涌动、再难想象这是当年的“棚户王国”。
大宁灵石公园和大宁国际商业广场成熟发展，以及总面积达2平方公里的大宁商圈规划、上海第二座久光百货也落子于此，让大宁整个板块形象实现了质的提升。
现在的大宁，有绿地、有商业、更有便利的交通，以及丰富的配套，这不在是从前的“下只角”这是上海新的核心之一。
2015年1月上海新房价格地图显示，闸北地区的均价为48084元/m2。
2018闸北区新房入市均价都在8W左右。
这一轮闸北的变形，已经从房价这个纬度上，让所有人都开始审视这个区域。
不得不说，这恰恰是这一轮城市变形的逻辑落点。
普陀变形计
“飞人的崛起”
上面说到闸北静安的合并。
其实坊间一直有传言，最受伤的是普陀。
静安区和五区相交，分别是黄浦、徐汇、长宁 、普陀、闸北。
自从静安闸北相亲相爱后。
对于普陀的传言就没停过，一会和长宁，一会和宝山。
据笔者网上翻阅资料，老上海在社交中会有一个习惯，会不经意问人家：“府上住啥场化？”，
如果回答“三湾一弄”，对方就会露出一丝不易察觉的微笑。
因为这里是沪西大名鼎鼎的棚户简屋。
分别是潭子湾、潘家湾、朱家湾，药水弄。
19世纪末20世纪初，在一些工业区附近的荒地、废墟、坟场上，包括苏州河两岸和其他河沟旁，相继出现了形形色色的棚户区。
“三湾一弄”大致就是在那时形成的，当时的主要居民大多是附近的码头工人。
“一线天”、“水帘洞”都是用来形容这里的。
就是街巷之间只能容一人通过，只剩下“一线天”，在自家客堂里睡觉，脚就能伸到对门人家的家里。
朱家湾和药水弄在1978年改革开放以后相继得到改造。
最后的“两湾一宅”说起来，也是今天上海滩大名鼎鼎的 “中远两湾城”。
还有就是上海人都知道曹杨新村。曹杨新村是新中国第一个工人新村,里面住着新中国的第一代劳模。
普陀，“破”，这是曾经。
因为拥有闻名全国的工业遗址。
但好在普陀“大”。
有很多改变正在来的路上。
铜川路水产市场已经被拆了。
曹安路素材市场也调整关闭了。
尤其，作为沪宁发展轴上的起点，这是门户区域的价值。
曾经，普陀是绝对的洼地。
这其中有一抹亮色，就是长风板块，也是曾经的地王争抢之地。
2009年中海拿下过长风地王。紧接着雅戈尔，绿城纷纷押宝。
如今的普陀呢？
当年，普陀出了个刘翔。
故事，从那时开始，普陀的跃进，从来都是跨越式的。
2019年的开始，普陀区也立了自己的flag。
“繁华商业区 生态绿地 文化景观带”
2019年，普陀区规划的空间结构为“一轴两翼”
一轴：武宁创新发展轴
北翼：桃浦智创城、真如城市副中心，构成城市转型示范走廊
南翼：上海科技金融产业集聚区、长寿商业商务区，构成滨河活力带
一条武宁创新发展轴，2019年武宁路沿线将新增科创文化办公总面积156万m2
还有“武宁路快速化改造”项目，打通真如地块道路交通，将来从沪宁高速回沪可以一路高架开到内环。
70万方总开发量的中信泰富科技财富广场也将在普陀崛起，未来将会是上海又一大地标性建筑。
14号线、15号线普陀段预计2020年建成通车，届时，普陀又多了与上海相连的大动脉。
真如这个城市副中心，也将在2019年绽放出新的能量级。
一条长达6公里，面积超过20万㎡的真如绿色走廊，建成后就是上海中心城区最大的生态绿地。
一条展现真如寺特色的文化一条街。
一个联系三大项目的重要地下联通空间的车站。
当然，已经渡过了“变形期”的普陀，正在“进化、升级、跨越”。
普陀和闸北，形成了上海滩变革中的一抹亮色。
这仅仅只是其中一粟。
这或许就是上海的魅力所在。
还有一则消息。
2018年，位于普陀真如的红旗村F4-07,A6-05,A7-04,A11-01四幅地块被终中海发展联合中环集团及长征镇以93.9936亿的底价一举夺得。
而这4幅地块恰是上海著名的旧城改造项目红旗村。
换句时下流行的话说，这叫“城市更新”。
所谓城市更新，也叫旧城改造。
因为城市中有太多的“遗迹”，需要留下来，但又不能简单的留下来，政府不能面对着“满目苍夷”，任其野蛮生长。
于是，这便有了土拍中拿地者的身影。
今天要说的故事，也源于此。
杨浦变形记
上海，是个金融城市，经济城市，国际城市。
但上海也是个工业城市。
黄浦江两岸曾涌现出大批的民族工业。
黄浦江两岸
江南造船厂，上粮六库，荣氏面粉厂……
而说到工业遗产群，不止有闸北，不止有苏河湾，杨浦也是老大哥。
俗话说，大杨浦，大杨浦，在整个市中心区域中，除了浦东之外，这里是最大的区域。
所以，来看杨浦的转型，一个大字似乎也注定了杨浦的“不均”。
靠着滨江这一段，其中，杨树浦发电厂，代表的是中国工业里程碑式企业星罗棋布。
此后，诞生了杨树浦水厂、中国第一代造船工人诞生地上海船厂、第五毛纺厂（原英商怡和纱厂）、中国第一家华商开办的机器造纸局天章记录纸厂、新华印刷厂（原世界书局）、正广和汽水厂，一条平凉路上，老人们称之为杨浦南京路。
直到上世纪七八十年代杨浦工业总产值还占上海的四分之一。
但到1990年代，伴随着上海城市功能的新一轮调整，上海产业结构也作出了重要调整，传统工业被逐步淘汰。
作为上海重要的老工业基地，杨浦大批工厂关停。
话分两头，如果按照当年孙中山的设想，今天的上海是决计不承认杨浦是下只角的。
据网上文字记载，当年上海与西南方的租界分庭抗礼，为大上海另造一中心，中国选定了东南角。
在吴淞与江湾之间（今江湾体育场附近）约7200亩土地上，做了一个宏大的城市规划，并从1929年起开始进行开发建设。这就是历史上著名的大上海计划。
『 1936年绘制的“上海市中心区图”』
设计出“五角场”，即由五条马路形成放射状广场，其中三条分接杨浦、虹口和闸北，另两条通向市区。
后面的故事大家也都知道了，淞沪会战后，计划停滞。
却独留下了一个江湾机场。
由于江湾机场曾长期无人管理，混凝土地面竟然开始塌陷，地下水上升，自然生成了很大一片湿地，因为仍是军事区，闲人免进，保留了很多的上海原生动植物，郁郁葱葱，成为上海市区难得的半天然绿肾。
今天说到这里，新江湾也就呼之欲出了。
在知名大V写过的一篇新江湾十年地王记录中写到，1996年，上海市人民政府与空军后勤部正式签约，据说以30万/亩的价格，从空军手上买下了新江湾城，西起淞沪路北到军工路东到闸殷路，像一颗心，大概有10250亩，由上海城投负责开发。空军保留了淞沪路以西的2750亩，自己负责开发。
西起淞沪路北到军工路东到闸殷路，像一颗心
而彼时给出的定位，是要把新江湾城建设成为“面向21世纪的示范居住区”。
从2005年新江湾第一次以5560元/平方米的楼盘价到2016年融信的5.2万/平方米的楼板价，你完全可以从一系列数字中得到佐证。
而新江湾的故事，杨浦的变形，仿佛始终与这些土地的高光时刻，缠绕在一起。
2006年，华润拿下新江湾城C2地块，总价15.4亿元，楼板价是6676元/平方米。
2007年，绿城以12.6亿元拿下D1地块，这块地5.9万平方米，容积率1.7，折算下来楼板价要12500元/平方米，后来这块地被九龙仓拿下。
同年，仁恒拿下新江湾D3地块，5.4万平方米，容积率1.2，折合楼板价20000元/平方米。
2008年1月，铁狮门以67.517亿元的总价拿到新江湾城F地块。开创了当时总价第一高的记录。
2009年12月，中建以37.2亿元的总价拿下C6地块，折合楼板价32489元/平方米。
2010年11月，合景泰富和富力以23亿元获得C5地块，包含了住宅、办公楼、酒店和商业。
2012年7月，庆隆以6.1亿元获得D5地块， 4万平方米，容积率1.2，折合楼板价约在16000元/平方米。
2015年11月，信达，以72.99亿元获得D7地块，刷新了2015年上海土拍市场的最高纪录。
2016年，融信以总价31.55亿元拿下B3地块，折合楼板价52840元/平方米。
2018年有5个新盘入市，均价都是9万 。
这个下只角用了20年的时间，终于完成了当年逆袭城市中心的诺言。
今天的新江湾，有被誉为“最美社区图书馆”；体育中心和滑板公园中到处可以见到热爱运动的人士，说了多年的无商业配套，如今悠方广场和星汇广场也有了。
这样的新江湾，早不不再是当年那个小菜场烂泥潭。
甚至，当你再站在五角场的中心位置，看着上海合生国际广场、东方商厦等巨型商业，你也不会想到这里会是下只角。
但话又说回来，杨浦骨子里，始终带着工人阶级的朴素。
“什么闸北、虹口流氓，都不如杨浦工人阶级的拳头硬。”
更甚至，南京路上有什么，第二天杨浦人在街上也能看得到。据说这里才是十里洋场的原型。
可杨浦南京路虽好，但厂子关的关，停的停。
城市旧改的风潮刮到这里，让平凉路上的“八埭头”迎来了一波逆袭，也被列为上海市五大重点旧改地区之一。
2005年，平凉西块一期（21、22、23街坊）启动拆迁。
但据土著杨浦人介绍，新江湾，那是小菜场，平凉路，那是棚户区，我们眼中的白月光，是凤城的别墅。
多年来恒据在杨浦老百姓心中，那里的二手房根本不用挂，出一套卖一套。
哪里是凤城？
是上海东北角工人新村扎堆的地区。
从1950年代，控江路北面兴建了四大工人新村，从东到西依次是:长白新村、控江新村、凤城新村及鞍山新村。
上图记载杨浦区最大的“二万户”地块改造启动。
据说，藏于其中的一处据说是内环线内不多的联体别墅，高层，酒店式公寓混合型小区，竟然有着杨浦区品质较好的楼盘之一。
事实上，是不是下只角，是不是本可以逆袭，仿佛都没什么大不了。
老杨浦人依旧喜欢那个烟火气十足的韵味。
就像程乃珊曾写过一篇文章《情系八埭头》，其中提到“八埭头全长不过三四百米，却有电影院、清真馆、医院、布庄、理发店、教堂、学校……一应衣食住行，都可在本街区自行解决，且价格肯定比市中心便宜。”
毕竟，这里是诞生过永久牌和凤凰牌自行车、上海牌手表这样的工业重地，这个下只角的外衣，在历史的长河中，终将会流去。
下只角的故事里，虹口一直很特别。
一条黄浦江缓缓流淌，由西南往东北流，东北面是下游，也就是我们所说的下只角。
不像闸北和普陀，若全面的说整个虹口都是下只角，想必老虹口人心里多少有点不承认的。
北外滩、鲁迅公园、四川北路、山阴路，你最熟悉的这些历史地标，都是虹口人的骄傲。
据说，“旧上海的文人，住不起上只角，又看不起下只角，他们倾向于优美高贵的居住环境，所以集中地居住在虹口区四川北路一带，他们认为，上只角是有钱人住的地方，下只角是穷人住的地方，那么既不算有钱，也不算穷人的上海人所住的地方，应该叫做中只角。”
四川北路上，一座砖木结构、红砖红瓦的三层楼房，是鲁迅的故居。
与鲁迅家仅隔一条马路的，是瞿秋白的故居。
所以老虹口人都有曲阳情结，不是没有道理。
但是一提到提篮桥，虹口人又都沉默了。
更不用说还有与彭浦新村和杨浦中原并列的凉城板块，是上海最著名的三大人口聚集地。
说回提篮桥，当年上海还是个渔村时，出海打渔就从这个地方出去，江南地方人叫“出海”为“下海”，因此有了叫“下海”的地名，十六铺那里是上游，就是“上海”。
后来，数以万计的犹太难民也把这里视为他们的诺亚方舟。
长阳路62号至今存有一座外形别致的建筑，它是1927年由俄罗斯犹太人集资兴建的摩西会堂旧址，现已被市政府设立为上海犹太难民纪念馆。
再后来，很多“外乡人”来此搭建草棚、“滚地龙”栖身,逐渐形成集住地。
这也是虹口下只角名声的由来。
所以，一提到虹口，你一定会注意到虹镇老街。
这曾经是上海中心城区的“最大棚户区”。
一栋石库门房子内，有“大饼摊的老山东、苏州老裁缝、洗衣作坊小宁波、小热昏杜福林、卖香烟的杨老头、小皮匠”。七十二家房客是每一个下只角的缩影。
90年代，上海滩推出的一档《智力大冲浪》节目风靡全城。
就在1996年，智力大冲浪推出一档7878奖平方的栏目。
90年代，上海人每个礼拜天晚上都要守在电视机前看《智力大冲浪》。
其中，最高奖品是一套房子，这在今天看来简直是不可思议，当年送的这套房子，让瑞虹新城一举成名。
至此，虹镇老街的名字，开始与进入上海最大旧改项目的行列。
自1996年启动，直到去年8月，虹口122街坊二轮征询首日正式签约率达到90.55%，超过85%的签约协议生效比例。
122街坊的成功征收，也象征着整个虹镇老街地区的旧改彻底完成。
消逝的虹口地标——虹镇老街。
当年的“小阿飞们”，也渐渐长大，最终走入这座日益繁华与现代的都市中。
虹镇老街，伴随着瑞虹的到来，而翻天覆地。
这个内环百万方的超级大盘，带来的是一种全新的生活方式。
55万平方米的瑞虹天地。
老街不老， 据说，总体量达55万平方米的瑞虹天地，光看名字都觉得洋气，星星堂、月亮湾、太阳宫，老街真的变了。
02
如今，提篮桥街道已经被撤销，调整四川北路街道管辖范围，建立北外滩街道。
而北外滩相继建成了新建路隧道、轨交12号线、北外滩交通枢纽等，沿江建成国际客运中心，是众多商务楼宇。
近处游艇游弋，远处陆家嘴。
作为上海国际航运中心和金融中心双重承载区，随着外滩景观带的贯通，建成不久的白玉兰广场，已成北外滩新地标，主楼建筑高320米，为 “浦西第一高楼”。
“浦西第一高楼”白玉兰广场。
此前的第一高楼，是海门路和东大名路之间一座高达263米的双子楼，立于“上海星港国际中心”项目一侧，海门路55号地块，则是六年前的全国总价地王。
2012年12月中旬，上港与金茂联手夺下海门路55号地块，拿地总额高达56.8亿，不仅刷新了上海当年的地价记录，还打破了当年央企中冶在南京创造的全国地价记录（总价56.2亿）。根据总成交价及建筑面积估算，该项目此次交易折合单价高达6万元/平方米。
“新全国总价地王”的称号，让海门路55号地块和其所在的北外滩腹地，一时风头无两。
据说，此后的一段时期里，北外滩核心地带，都有上港和金茂的身影。
如今，沿线北外滩，有“最美书店”建投书局、“一滴水”国际客运中心、“音乐之门”，处处是景。
往南走，还有浦江饭店则用古典对应着现代，诉说着中国第一盏电灯在此点亮、第一部电话在此接通的传奇。
当年，巨人姚明从白金湾俯瞰的北外滩，如今早已是豪宅遍地，更是群雄云集，旭辉集团、鹏欣地产、方兴地产、中信集团、苏宁、长江集团、万达等十余家房企都在北外滩持有项目。
根据《上海城市总体规划2017-2035》，黄浦江两岸将形成高端产业发展轴线，已经于2017年底实现公共空间开放的45公里核心区段能级将不断增强。
2017年，上海虹口区公布的“北外滩发展规划”上，未来五年，北外滩南部地区将基本完成旧区改造，核心区主要打造成商务文化街区，新增商务商业载体190万平方米。
据CBRE研究统计，北外滩甲级办公楼有效租金在2018前9个月内增长了10%。
03
何止是北外滩，整个虹口都处在一个上风口。
2013年，融创以2.7万楼板价拿下虹口275街坊A-02地块，荣膺当年北外滩单价地王。
2016年，新城控股以总价37亿元竞得虹口区凉城新村街道073-06号地块，楼板价67409元/平方米，溢价率77.39%。
2018年，香港崇邦集团总价71亿!拿下虹口四川北路地铁口商办用地。
如今，再看一眼整个虹口的在售项目，那句下只角你已经没办法说出口了。
这是曾经的上海，老上海的上只角与下只角往往靠得很近。
在一条河两对面或这条街哪条街中形成了，一街（或一河）之隔，仿佛两个天地。
但这样的区革，在一个日趋靠近的城市融合中，会变得越来越不明显。
今天，我们再去谈论下只角，多少只是想去回看一下历史，回看一下那个我们不知不觉中翻天覆地的板块与角落，就更能深刻理解，每一个角落走到今天的价值与意义。
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