南海区|叶问纪念馆
今天要分享的陪同交易案例，是来自外省的C小姐，她的背景比较简单：没有广州、佛山的户口 社保，目前老家一套房贷在供，可动用现金为50w元。找到老邝的时间是2018年3月，是刚过完春节的第一个客户。
由于老邝专注广佛地区，根据她的情况，在这两个城市她能选择的就是非限购区。由于增城 从化对有一套房贷的客户都是7成首付，而佛山非限购区对于她这种情况依然是3成首付，因此一开始老邝就帮她们把潜在区域限定在佛山非限购区。
1、狮山V.S伦教对于佛山非限购区，由于产业上的先天性不足，三水和高明是首先被我排除掉的。佛山的房地产是享受广州外溢的购买力，所以“距离广州近”是第一要素，打开地图，南海区狮山镇V.S顺德区伦教镇是潜在版块。
先说结论，老邝帮客户挑的版块是狮山，原因就是广佛同城的趋势是由北往南发展，北部的里水V.S白云、大沥 桂城V.S荔湾，比起南部的陈村 北滘V.S番禺，融合度更高。说得直白点，大沥和桂城已经有很多自住的广州客，这种自住需求继续向西到狮山的趋势不会停滞。而陈村 北滘还有大量房子留给广州客，这两个板块的自住需求还需广州地铁七号线的通车才成熟，伦教作为更南端的版块不容易吸纳这种外溢购买力。
秉着“买楼求杠杆”的原则，老邝先带着C小姐看了狮山镇罗村版块的二手房。打开绿中介的地图找房，你会发现这个版块有一条在建的地铁佛山三号线，以地铁口为核心，步行10分钟范围，依次有时代倾城四期、力讯城筑、尚观御园、依云华府等五年内次新盘。
由于佛山非限购区对于第二套房贷买家依然是3成首付，因此C小姐的50w现金是可以撬动150w总价的房源，以当地1.6-1.8w的均价，最好的选择就是90㎡的小三房。通过现场踩盘，这种选择非常稀缺，要么就是80多平米做两房；要么就是不满两年超预算；要么就是楼龄超过十年的电梯楼。（配图为尚观御园街景）
第一天的踩盘，老邝是比较沮丧的，倒不是跑了一天吃白果，而是我感受到整个罗村版块，由于2017年8月佛山西站的开通，预期已经兑现，整个版块的报价是包含比较大的泡沫。但是对于来自三线城市的C小姐，投资佛山依然是她相对好的选择。
第二天，老邝和客户踏上了当地一手新盘的踩盘之路。由于整个狮山镇的新盘都是远离地铁三号线的，因此也无需纠结距离地铁口的步行时间。当天我们依次看了绿地丽雅香榭花城、广佛新世界上城、万科城市之光。三个楼盘都是双合同，其中广佛新世界的真实首付比例达到7成，剩余3成需要在交楼前付清，这么不友好的付款方式立马被老邝排除。
对比绿地V.S万科，前者单价更便宜，当时剩下100多平的小四房尾货，而万科处于收筹阶段，将于三月底加推一栋。老邝平时踩盘是不看户型的，但踩盘次数多了，不得不承认万科无愧“刚需之王”这个称号，89㎡三房两卫，这种设计真的解决刚需的最大痛点。
再来对比装修款的付款方式，由于今年三月份各地严查首付贷，绿地的销售在现场不敢介绍相关贷款服务，官方口径一律是装修款必须一次性缴纳，但或多或少暗示了我们可以自己去外面找银行解决。而万科毕竟是大品牌，有三家银行为楼盘提供配套金融产品，最长年限的贷款产品是十年期限利率为6.8%。
C小姐作为异地购房者，每次往返佛山的时间 交通成本是她需要衡量的因素，因此她选择信任万科的品牌，而老邝则帮她们谈了一个额外的2%折扣，另外把首付由开盘时规定的50w降低到42w。
通过这次陪同交易，让我感受最深的就是原来新盘的价格其实是可以谈的，回忆自己在2016年买新房时的经历，当时的老邝真是一条大水鱼。当然这种谈判仅限于平淡期或者个盘案例，像广州的亚运城或者珠江花城这种“秒光”盘你就别想了。
另外，对于广佛非限购区，我的看法是目前存在较大泡沫，虽然这些泡沫随着时间流逝会干涸。但我希望投资非限购区的小伙伴们，能在心里建设上做好“限购加码”的准备，并不是老邝在预测未来，而是当你做投资的时候，把最坏的情况也考虑进去，那么你的投资就会很安全。
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