“ 撒花！”
恭喜买到心仪好房的宝宝们！
东方悦耀已开盘，有些小伙伴买到了自己心仪的房子，私信感谢我，鬼话宝也真心地替大家高兴。
公众号的留言我都一一回复了，感谢大家对鬼话宝的溢美之词和持续关注，希望有帮助到大家。
留言里除了咨询东方悦耀值不值得买和对之前写的几篇的后续疑问外，更多的是对下一篇楼盘分析的期待，其中呼声最高的是尚峰名邸。
尚峰名邸效果图
【内部小道消息】
尚峰名邸预计今年5月开盘。
我会在4月的时候做一期全方位分析。
也有宝宝留言希望分析大宁商圈和大虹桥区域的规划，请不要急哈，鬼宝业余时间有限只能一个个来，先把前滩规划说说透。
今天这一篇的内容不像上一篇东方悦耀全方位分析那么实用主义，但是却更重要。看完后你对前滩和城市规划的认识可能提升一个level，有利于宝宝们以后做独立判断。
新来的朋友，请先回顾前滩规划基础内容：
前滩规划，多的是你不知道的事（上篇）
前滩规划，多的是你不知道的事（下篇）
从前段时间的海航，到最近的东方悦耀，最受大家诟病的就属 户型和得房率。
很多人因此觉得是前滩的楼盘品质下降了，各个讨论群里出现了好多声音：“好好的前滩被开发商给毁了”、“好好的前滩被规划被毁了”、“前滩开发失败了”……
从开始的时候开发商被大家吐槽，到现在连设计院都纷纷躺枪，还有人归咎于政府限价政策。
SO，前滩的楼盘都这么一言难尽，真是因为开发商心里的小算盘 或者 设计师脑子里的水 抑或是 决策者的失误？
实际上，前滩多数住宅楼盘的“缺点”是从娘胎里带出来的。
我所谓的“娘胎”，不仅是指地块的规划限制条件，更是前滩被赋予的整体功能定位和城市规划，甚至还包括在更久远的前滩往事。
了解前滩的“前世”，
才读懂它的“今生”。
前滩北侧是川杨河，河口正好是黄浦江的一个凹口，然后，黄浦江在这里是一段拐向西南的弧线，形成一个突出的嘴角，如今叫作鳗鲤嘴。
摄影师：CreatAR Images @鬼话宝的鬼画
这个嘴角，被中环线分为南北两个片区。
北片就叫前滩，规划名称为黄浦江南延伸段ES4单元，也称为黄浦江南延伸段三林滨江北片地区（Z000801）。前滩的形状像一只鞋子，所以也被称为金靴子。
南片，规划名称为黄浦江南延伸段ES6单元，又称三林楔形绿地，业内俗称三林南。
顺便一提，有些公众号为了搏眼球，企图蹭前滩热度，居然把它称为“前滩二期”？“震惊”！
一个定位为中央商务区，一个是楔形绿地；
一个是金融办公功能，一个是生态居住功能；
一个未来车水马龙，一个未来宁静致远；
一个是陆家嘴集团开发，一个是地产集团开发。
两片区域的规划定位、功能、开发主体都完全不同，何谈一期二期？仅仅因为地理位置相邻就被别有用心之人拿来炒作。
大家要是想在前滩置业，就别想着再等等所谓的“前滩二期”，因为你会发现他们是完全不同的产品，到那时候你就已经错过了。当然，三林楔形绿地的产品在某些方面会比前滩的更好。
好了，说这些题外话，是希望宝宝们不要被人误导。
解读前滩，
分为古代历史和开发历程两个时段
前滩的名称是由后滩衍生而来的，前滩在黄浦江上游，后滩在下游，故谓之前滩。
古代历史上，管它叫乌泥泾镇更贴切。
古籍《西林杂记》中有篇碑记：《积善教寺记》，由高子凤撰写于南宋淳祐十年（1250年），说：“西林去邑不十里(疑为八十里)，东越黄浦，又东而汇北，其南抵周浦，皆不及半舍，寺之在周浦者曰永定，在黄浦者曰宁国，而西林居其中，盖所谓江浦之聚也。”
这个“江浦之聚”的地方，就是现在的前滩。
古代前滩地理位置 @SHANGHAI.METROFANS
乌泥泾镇是宋朝时的巨镇，衔接三林，后被黄浦冲断，镇遂逐渐废颓。
《上海县竹枝词》有诗云：“乌泥泾镇亘东西，十里长街旧迹迷，中被潮冲坍入浦，但留一庙浦东堤”。
可见当年乌泥泾是一个十分繁华的市镇，横贯东西，街长十里。
《上海县竹枝词》 @SHANGHAI.METROFANS
所以现在的前滩，其实是在被毁的乌泥泾镇和三林塘之间的这个位置。
古代前滩地理位置 @SHANGHAI.METROFANS
第一个疑惑
“为什么要在前滩规划一座寺庙”？
据史书记载，这里有座乌泥泾庙，供奉黄道婆。明嘉靖年间，倭寇抢掠烧杀，乌泥泾镇被毁。乌泥泾庙也变成一片瓦砾，后迁建于黄浦江边上，又遭潮水冲没之灾。
清康熙年间，由孙明海迁建于浦东夏家嘴东南，仍称乌泥泾庙，与紫竹庵佛教庙宇为邻。同治年间和1922年又重修，并与紫竹庵合而为一。庵庙合一重建后，遂为三林乡近浦之雄刹，宝殿巍峨，廊庑修广，逢四月初六黄道婆生日，香火之盛，远近闻名。
解放后逐渐荒废，成为村企用房。1948年在乌泥泾庙原址已办有三林竹新小学，1979年是上海县三林乡临浦村的生产队用房，2006年周围临浦村居民已迁拆，2017年是在乌泥泾庙原址重建为法华学问寺。
历史影像图 @天地图
没错，就是这个规划与九宫格相邻的法华学问寺，也是前滩地区唯一历史遗留的文脉。
这就解释了为什么要在商务区里规划一座寺庙，而且紧邻着九宫格的大量住宅。即使这样做会因为风水而影响一些人的购房意愿，也在所不惜。
法华学问寺 @鬼话宝的航拍
而后从1292年置上海县到民国时期，再到建国后经过多轮撤县并区，现在前滩属于上海市浦东新区三林镇。
这些行政变化与现在的规划关联不大，就此略过。
第二个疑惑
为什么在中央商务区里有一个体育中心？
打开前滩地图，猛一看，最打眼的一定是东方体育中心。
放眼全球，前滩可能是唯一一个空间上围绕着体育中心开发的商务集聚区。
把体育设施放在区域内如此核心的位置，在某种程度上，可以说是先天不足。
但这一切，也是有历史原因的。
东方体育中心占据着CBD核心位置
直到千禧年，
前滩发生了件大事
前滩环球影城主题公园
2000年美国环球影城集团开始对北京、上海两地作调查评估投资中国，2001年大阪环球影城成功开幕，因上海、大阪经济情况类似，最终美国环球影城集团选择了上海。
2002年12月由上海外高桥集团和锦江集团，与美国环球影城集团合作签草约、选址三林，建设环球影城主题公园，征用规划中环线以北、济阳路以西、川杨河以南范围南的所有土地。
前滩原环球影城的当时计划2006年一期项目竣工。从图中可以看出，当时的环球影城计划分三期建设，前滩环球影城嫣然跃出纸面。
前滩环球影城规划图
但是，2004年初，该项目迎来了转折点，环球影城集团的母公司被通用电气巨资收购，通用电气表明无意在上海发展环球影城计划。
现在的前滩规划
差一点，就是这样的前滩
项目推出的原因据说是，当时上海迪士尼项目也在洽谈中，为了避免竞争而退出，项目停止。
回过头来看，前滩没有成为环球影城也是冥冥之中的小确幸。
放眼全球，不论是美国本土还是日本，环球影城主题乐园都是放在远离城市中心的较边缘位置，前滩位于黄浦江滨江板块，区位确实不合适。
Anyway，前滩成为了城市发展储备用地。
从文化娱乐
到体育中心
2007年3月，经过激烈竞争，上海市赢得了第14届国际泳联世界锦标赛的举办权。这是国际泳联世锦赛首度落户中国，也是继2001年日本福冈之后，在亚洲第二次举办这一大赛。也是上海当时承办的规模最大、人数最多、规格最高的世界单项体育大赛。
@规土局公示
“文体不分家”
三年后，前滩从文化娱乐产业迅速转型为体育中心。
@规土局公示
经过市政府决策，顺理成章地选址在了原环球影城地块的北半部。
东方体育中心于2010年12月竣工，仅用了两年时间，就这样落成了。
@鬼话宝的航拍
搭上快车
后世博开发时期
定了
中央商务区
2010年，上海举办了举世瞩目的世博会。
于是乎，前滩搭上后世博开发的快车，又迎来了一次华丽转身，一跃成为世界级中央商务区。
实际上，在黄浦江岸边布局下一个发展极确实是最符合上海发展进程的。
@伦敦泰晤士河畔分布的三座金融城
经过多轮国际方案征集和各方的公共努力，编制成了现在的这版规划，并于2012年获得批复。
@规土局公示
鬼话宝认为前滩从文化娱乐产业到体育中心再到世界级中央商务区，如此大跨度的转变所体现的，其实是决策者对于这片区域的构想及定位的不断修正和逐渐清晰。
而代价，是脱节的功能定位给后续规划编制和实施带来了很大难度。这也是业内对这版规划普遍给予较高评价的部分原因，认为其基于现状的限制条件，能达到这样的高度实属不易。
陆家嘴
前滩的另一个“前世”
前滩，“脱胎于”陆家嘴
前滩被称为“第二个陆家嘴”是有原因的：
首先，他们的爸爸都是陆家嘴集团。
“前滩，可能成为陆家嘴么？”
“不会”
“前滩，会比陆家嘴更好么？”
“会的”
如何定义这个“更好”？
前滩不会有陆家嘴那么庞大的建筑量、经济体量，也不会有那么伟岸的城市天际线，但却可能是一座真正产城融合、拥有24小时活力的CBD。
“一胎照书养，二胎当猪养？”
作为陆家嘴集团的“二胎”，前滩和陆家嘴有相同的开发主体，相似的功能定位，和更进步的城市开发理念和经验。
正所谓“一胎照书养，二胎当猪养。”二胎宝宝往往会比头胎身体更健壮、处事更机灵敏捷。
区域开发其实也差不多，陆家嘴集团在做前滩规划与开发时，充分吸取开发陆家嘴时期总结的经验和教训。
陆家嘴开发时期经验
陆家嘴最受诟病的主要有三点：
第一点：鬼城
陆家嘴被戏称为鬼城，主要原因是产城融合不足，大量的商务办公楼和极少的居住小区，导致下班后人去楼空，整片区域内夜间只有灯光，而没有人活动。
“陆家嘴夜间成为空城的遗憾，我们希望在前滩能够避免。”陆家嘴公司招商部总经理如是说，“前滩不仅有办公场所，也有居住和商业、休闲场所，24小时生机勃勃。”
前滩对策
加大居住功能和公共服务设施的占比，
规划功能复合的地块，
保持每个街坊的全天候的城市活力。
金融城的未来，不仅在于金融本身，还需要多功能、多层次的人性化服务，为人们创造安居乐业的环境很关键，让人们愿意留在这里愉快地工作和生活，才能确保金融和相关产业的可持续发展。
这解释了第三个疑惑，
前滩楼盘为何大多一言难尽？
功能复合的规划地块，意味着在同一个地块里既有商务办公和商业，又有住宅楼，那必然增加了许多设计上的限制条件。
首先，中国人比较喜欢的封闭式小区一般只能在纯住宅地块实现，因此前滩很少这样的楼盘。
其次，由于地块内其他功能建筑挤占空间，住宅楼很难实现最理想的形态，因此户型也很难设计得很理想。
宝宝们可能没有直观感受，来比较下，陆家嘴的住宅、前滩的住宅和世界级商务区的住宅。
看得出来，在功能复合这一点上，前滩真的对标了国际。
而陆家嘴的住宅能成为豪宅，是因为当时把高档小区的一般做法直接拿来放在了陆家嘴的核心位置上，其实是十分奢侈的。
所以，虽然前滩和陆家嘴的区域定位相似，但住宅方面完全是两回事，如果想以陆家嘴楼市为预期来炒前滩楼市，那鬼宝提醒您投资需谨慎。
前滩真的想成为国际商务区，而不是豪宅区。
第二点：交通拥堵
挤过早晚高峰2号线陆家嘴站的宝宝，应该都体会过被挤得原地爆炸的感觉。
没办法，陆家嘴站，只有2号线一根独苗。
“人难行，车亦难进”
陆家嘴虽然道路很宽，但早晚高峰还是会拥堵，架不住人太多嘛。
绝大多数陆家嘴员工，不住在陆家嘴。公共交通和私家车都不便，肯定被人诟病。
前滩的对策
提高公租房占比，真正产城融合
九宫格里有五格是公租房。
产城融合，大大缩短生活和工作的通勤距离，也减少交通压力。如果说大型国际社区居住的是金领，前滩24小时立体城市则是面向高级白领的公租房乐园——以小高层为主的建筑群地下全部能够互相连通，地上各层则各有功能，有的有健身会所，有的提供餐饮、娱乐。
轨交方面，东方体育中心站规划有三条线路，乘坐地铁的舒适度相比陆家嘴会大大提高。
前滩交通规划图 @规土局 鬼话宝的鬼画
第三点：各自为政
“当年的陆家嘴是划地为界，每个地块上由不同的开发商开发，每幢高楼之间如何连接和综合利用没有考虑，包括地下空间的利用也是后来再补课。”
包括那个环行天桥，也是后加的。
陆家嘴近些年的地上、地下联通工程举步维艰，因为在建成区里做文章，当然难度很大。
前滩对策
从一开始就是以城市综合体的形式组团开发，办公、商业、酒店、文娱设施等都已包含，包括地下空间的整体联通。（顺便对之前写的那篇前滩规划下篇关于地下空间的部分作个更正）
另一方面，陆家嘴最为人津津乐道的城市天际线、产业集聚的繁荣发展、现代化城市风貌等优点经验，也被前滩一一吸收。
如果说陆家嘴是城市2.0，那么前滩将是“3.0版”城市模板。
最后再回答个终极困惑，
规划解读了好多，
但规划究竟如何影响现实的？
很多宝宝可能一直没明白，城市规划明明只是把一块地涂上了颜色，写了三个数字而已。
为什么城市规划不仅能控制地块功能，甚至还能影响到房子的户型和其他的方方面面？
拿东方悦耀举个例子
鬼宝假设自己是开发商或设计师，
该如何设计东方悦耀？
首先，看指标。
东方悦耀位于前滩33-01地块，用地性质为住宅及商务商业（备注：其中住宅不大于60%，商务商业不小于40%）。规划占地面积15819平方米，容积率6.0，所以地上建筑面积约95000平方米。另外，建筑限高120米。
关于住宅建筑量
因为住宅比商务赚钱，所以基本开发商都会做尽量多的住宅，本案就是60%上限，57000平方米。
关于位置
住宅一定得放在地块南侧，避免被自己的办公遮挡日照。这个住宅建筑量决定了应该有2-3栋住宅楼，由于地块太小，所以只能排得下两栋楼。这么小的地块，最合理的排布方式就是并排，避免一栋被另一栋遮挡日照。
关于户型
由于并排的方式，使建筑面宽受限。为了达到规划住宅量，只能加大进深。面宽受限而进深偏大，很难设计出均好的户型平面。
关于高度
因为只能排下两栋楼，所以只能顶着限高设计才能做满住宅量。规划建筑限高120米，平均层高3.1米（不是净高）的话，至多做到38层。悦耀选择做了36层，合理。
关于得房率
因为做到了36层成为超高层住宅，按照规范，必须有避难层。即使设计上尽量减少公摊，由于加了整层避难层，得房率只能做到72%-73%。
综上，便有了现在的“鸽子笼”。
三个数字，却管控了全局。
（以上分析只是简述思路，是极其简化的，仅供参考。）
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【今日鬼话】
一胎照书养，
前滩当猪养。
2019年是前滩初具成效的一年，将有大量项目竣工，部分商业计划开张营业。祝愿前滩这个“金猪宝宝”茁壮成长、前途无量。
鬼话宝不为开发商做广告推广
只愿为您挑好房。
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