房地产市场，从无到有的艰难起步阶段，这里不可避免的经历过了。
直管区，贵安新区的核心地带，也是区域楼市含金量最高的区域。早期进驻的房企屈指可数，等到第一批商品房交付，才打破存量为零的局面。
而今国家级新区赋能依旧强韧，发展房地产市场的态度，也终于穿透层层迷雾。
可谁也不曾预料到，那场席卷楼市的涨价潮，始料未及地在此掠过。
01 涨价背后“2018年的那个时候，全贵州都在涨”。
至今记忆犹新的那波房价上涨潮中，省会城市周边的区域，受到的辐射更为明显。
一些购房者仍会惊讶，“贵安新区的房价，居然都有过破万的了？”。但是，终归不能一概而论，这里的价格有你想的那么高，也有你想不到的那么低。
这还是来自于贵安新区直管区，与非直管区的差异。
《贵安新区总体方案》2014年获得批复，作为第八个国家级新区，地处贵州省贵阳、安顺两市之间，区域范围涉及贵阳市花溪区、清镇市和安顺市平坝县、西秀区的 20 个乡镇。规划控制面积 1795 平方公里，当时有人口 73 万人，近期现状人口约100万人。
贵安新区直管区区域示意图
直管区，就是这里的核心地带。所辖范围为三镇一乡七村（居），即花溪区党武镇、湖潮乡，清镇市红枫湖镇7个村（居），安顺市平坝县马场镇、高峰镇。
面积约470平方公里，近期人口已经超过约32万人。
贵安新区直管区地图
管委会的直接管辖，也让这里成为贵安楼市含金量最高的区域。
官方的房产备案系统里，至今可查询的项目屈指可数。而在此之外的，都可以算作是“非直管区盘”，其中不乏前几年举着名号，吆喝着卖的低价楼盘。
蹒跚起步4年过后，直管区的房地产市场初步成型。既有早期的开荒元勋碧桂园、中国铁建，贵安平台所属房企，还有产城老将泰豪、群升，新晋跨界的恒大，以及相对低调的贵澳、力天等。
贵安新区直管区近期建设规划（2016-2020）中，明确将会引导三大片区集约紧凑布局布展，促进贵安生态新城、马场科技新城、花溪大学城三大片区组团化布局。
贵安新区直管区近期建设规划
规划中将会形成“一核引领、两城集聚、三片辉映”的空间结构。
“一核”即为贵安生态新城，是核心职能集聚区的中心区。“两城”即为马场科技新城和花溪大学城。
目前直管区楼市的核心板块，也恰好是在这三大城区：
贵安生态新城（湖潮） 生态核心区，原临时行政中心驻地，贵安高铁站的所在地，北师大附属学校，知名合办医院等产城配套的汇聚地。近期目标，建设高铁站、投放公共服务设施，重点以站前地区为核心，沿百马大道南北集聚建设；建设高端装备产业园(北区)，推动片区向东跨越式拓展。
区域楼盘：
中国铁建山语城，精装洋房约9000元/㎡起，公寓约8500元/㎡等。
碧桂园贵安一号，住宅售罄，公寓待开约8800元/㎡等。
贵安置投·置悦城贵安馨苑（综合体三），住宅均价约6500元/㎡等。
花溪大学城（党武） 教育核心区，现临时行政中心驻地，联动贵阳花溪，15万大学生常住地区。近期目标，以高校集聚区为基础，圈层拓展，扩大中部集聚规模。
区域楼盘：
碧桂园学府一号，已经售罄。
群升大智汇，少量住宅均价9200元/㎡，公寓约8500元/㎡等。
此外，贵澳时代广场，公寓均价约9000元/㎡等，力天·优胜美地，商业项目，暂未预售。
马场科技新城（马场） 科技核心区，华为、苹果、三大运营商数据中心，富士康科技园，综保区等产业汇聚。近期目标，以电子信息产业园、高端装备产业园(南区)、生物科技城、综合保税区及湖潮物流园的建设为重点，逐步向片区中心集聚发展。
区域楼盘：
泰豪e时代，公寓约7800元/㎡左右。
贵安云谷为代表的平台系等，住宅售罄，另有商业等。
今年新区临时行政中心驻地，由贵安生态新城（湖潮）转向大学城（党武）。
“一城一带”（以大学城为中心的产业新城、黔中大道产业带）全新战略定位，加速楼市多极化的发展，然而，始料未及涨价潮背后，同时激起新的变局。
02 楼市生态贵安新区和金阳新区（现观山湖区）的房地产市场，都曾经经历由缓慢起步，到市场体系健全的历史进程。
所不同的是，贵安新区起步3年后，仅仅用了1年多的时间，有一样就曾在高位试图不断接近过苦心发展10多年的金阳。这就是，房价。
规划先行的引导下，这里都是名地有主。三大商住地块都冠以“综合体”的名头。
分别是碧桂园贵安1号（综合体一）、中铁建山语城（综合体二）、贵安置投·置悦城贵安馨苑（综合体三）。
直管区主要项目分区域示意图
他们不仅包场了这几年间的商品房销售，也构成市场的基本盘面。
那场涨价潮退去，市场持续修复的过程中，直管区楼市的量价体系，也就形成了自身的特点，这在贵安生态新城中表现最为明显：
1市场定价缺乏有效参照：
第一批“直管区概念盘”，在贵安新区光环的照耀下，基本上开盘就去化约七成。也正因为如此，多数的住宅项目早早步入销售尾声，刚好躲过上轮房价上涨。
同时，前期的商业也快速去化，几乎与住宅也有得一拼。尽管容得下些许的竞争，但在市场体系有待健全的初期，供需的调节未形成制约，这种情况下，一两个盘的销售，就足以左右市场的量价走势。
典型楼盘近年价格变化参考表 备案价格未区分高层与洋房，含有装修的房源或低于市场标价
2一二手房联动成型缓慢：
早期入驻直管区的项目有限，相继进入开发的后期。目前在售的住宅产品不多，部分还存在购买门槛，可供选择产品面很窄。新房甚至可以说是卖一套，就少一套。此外，已有早期项目办理不动产权证，二手房市场打破存量为零的局面，但是总的体量仍然稀缺，交易有待激活。
3本地住房购买转化不足：
目前市场贷款首付和利率政策，基本上和贵阳持平，购房层面没有更多的优惠政策。而在新区城镇化建设进程中，农民则有安置房入住。棚改开出货币化安置条件，但是综合来看直接转化不足。
公开数据显示，2017年区域内全年销售商品房9292套，非本地居民的购买达到91.06%，这也表明对于外来客源购买依赖度极高。
2017年直管区域楼市客源构成参考表
4楼市配套政策逐步完善：
新区成立后配套政策空白逐渐填补，陆续出台本地化的预售资金管理办法，物业管理办法等细则，推动市场监管体系的完善。近期首批商品房业主入住，在物业服务和后续的购物消费、教育、医疗配套等方面已经步入实际的验收阶段。
类似的情况，如果放在花溪大学城又有所不同。由于背靠庞大的师生人群，整体的人气更足，消费能力的转化也更为直接，而临近花溪的优势也能对贵阳市场有更为直接的吸引。
马场产业新城区域，目前有泰豪e时代的商业为代表，以及贵安平台系的住宅、商住项目，得以分享区域内的商业极点。如何有效承接产业人群的消费需求，也将是未来市场的重要看点。
贵安楼市现有发展的基础上，有望在产业的融合带动下，相互聚拢实现“一核两城”的连片成型。
近期的规划发展方向上，直管区确定3类建设控制分区引导近期建设安排，即优先建设区、弹性拓展区、优化提升区。
近期直管区建设控制分区规划
其中，近期优先保障集中建设，包括贵安生态新城的核心区、高端装备产业园北区，马场科技新城的电子信息产业园、高端装备产业园南区、生物科技城以及花溪大学城的思雅配套服务区、高校拓展区。
优先建设区发展成熟后，引导城市建设向弹性拓展区集中，形成规模效应、提升城市能级。
终于，这里步过了楼市起步的阶段，国家级新区的赋能依旧强韧，而市场也迎来真正的转机。
03 拨开迷雾2019年，“推动房地产市场加快健康发展”第一次出现在新区工作报告。
并且定下全年“完成商品房销售100万平方米”的目标。
回顾近年的报告内容，“房地产”一词仅在2016年出现过一次。当时提出“大力发展房地产业”，并且要完成商品房销售面积20万平方米以上，销售额实现9亿元以上。
公开数据显示，2017年新区商品房销售总额曾达到76.61亿元，销售面积为113.21万㎡，这也是建区以来的最高水平。
2015年到2017年直管区楼市交易参考表
结合2019年初官方定下的销售目标，但在第一季度区域新增商品房销售面积仅约9.15万㎡，其中，住宅销售面积约7.04万㎡，共491套。
即便是剔除春节因素和行情普遍降温的影响，也意味着未来3个季度，这里还将面对约90万㎡销售压力。
不过，提出这样的目标背后，已有多个举措表明，房地产业的健康快速发展，正在系统的推进。
以“短中长”的角度来看，金融、土地、人口，都在释放预期。产业布局因势先导，城市发展稳步推进，重新定位这片土地的楼市价值。
2018年年初，《贵安新区直管区房地产市场研究报告编制》由业界知名的机构仲量联行中标。
该研究报告要求明确未来5年房地产业的发展计划，深入研判发展的背景、基础、机遇与挑战，并提出重点的任务，路径措施等。
研究范围的核心职能聚集区包含，贵安生态新城、马场科技新城、天河潭新城、花溪大学城、清镇职教城五个区域。
具体的开发时序上，则要求提拟1万亩（约666万方）土地的出让计划表。同时，将目光锁定国内重点开发商（50强），并了解进驻新区的意愿度等。
2019年贵安新区明确提出，要创新土地开发模式。建立规划征收到开发供应的统一机制，科学编制土地储备三年滚动计划和年度计划，加快土地前期开发，高效运作土地资产。
直管区的土地价值，近期也迎来更新。
直管区用地级别与基准地价图
2019年1月公布的土地级别调整和及基准地价。以商业和住宅的层面来看，1级的核心区位，还是在贵安生态新城高铁站前的核心区，而马场科技新城以及花溪大学城的板块，主要分布二级和三级地块。
而在金融投资的拉动方面，房地产还是发挥了积极的作用。
2018年直管区经济指标中，群升大智汇、恒大童世界、东盟小镇、中铁建山语城、碧桂园贵安1号等项目加快推进，民间投资完成99.9亿元，同比增长373.9%，对投资增长贡献率达455.9%，逐渐成为拉动新区投资增长的重要支撑。
从长期的人口的层面而言，大学城的潜力将是绝对的王牌。
公开数据显示，2017年末直管区常住人口30.62万人，其中城镇人口16.31万人，常住人口城镇化率53.3%。
而在同一年，大学城所处的党武镇区域，入驻的10多万师生中，有部分纳入常住人口统计。当时直管区户籍人口比常住人口少约15.43万人。
2017年贵安新区直管区分乡镇人口情况
今年新区将全面放宽落户政策，优化落户流程，完善促进大学生落户激励政策措施，加速人气聚集，城镇化率提升到68%。
目前，新区购房且实际交房入住的，可迁移落户新区，配偶、子女和父母可随迁。此外，大学城的教职工购房也有相应的补贴政策。
钱、地、人都齐活了，但是这里到底需要多少商品住房？
直管区近期用地建设规划
按照直管区近期建设规划来看，2020年直管区常住人口规模为40~50万人，城镇人口为35~45万人，农村人口5~10万人。
至2020年，居住人口35-45万人，人均住房建筑面积达35平方米。多元住房体系中，除开商品房以外，还会有安置房、公租房的补充，其中公租房实现产业园区全覆盖。
目标的市场体量，土地的出让规模，广阔的区域未来，也成为价值潜力与回报周期的贵安楼市相对论。
04 瞭望后市“一城一带”的最新发展定位，照亮楼市的重点发展方向。整体的配套建设，有望大幅提升区域的宜居水平，并且主动的融入大贵阳都市圈。
今年大学城区域将全面推进教育、医疗、文体、商住等综合配套设施建设，建成贵州师范大学附属初高中、东盟小镇一期、碧桂园学府1号。
此外，积极推进群升大智汇、恒大童世界（注：部分地块）等项目，大力支持贵州医科大学大学城医院提级改造，新增商业、住宅面积120万平方米以上，加快打造“宜居、宜学、宜创、宜游”的城市空间。
沿线符合“土规”和“城规”的土地，按照应收尽收原则加快储备，并且加大土地资源盘活力度，综合治理低效用地。
轨道交通S4号线建设的前期工作，也是再次出现在视野。从初步规划来看，这条线路在贵安新区的沿东西的走向，从大学城延伸至马场的区域。
花溪大学城S4号线局部走向
同时启动前期工作的还有观潭大道、贵红大道等项目，并且增加大学城至花溪区常规公交线网密度。
与“一城一带”建设相呼应，前期重金打造的贵安生态新城架构初步成型，伴随贵安高铁站的建设，生态宜居、海绵城市正在将秉持的发展理念转入实际。
但是，以去年直管区的用地出让来看，全年成交数量较少。其中的商住用地并没有新进房企拿地。
尽管，近期有消息显示，有大型房企蠢蠢欲动，但是，目前来看，还将延续自主开发的路线。
近日，贵安置投建设综合体四项目进入前期的建设阶段。总建筑面积1310375.73㎡（约131万方），其中住宅827275.2㎡（约82万方）。
整体的区域供给的体量已然不小，并且有望在秋季入市，有可能成为市场增量的有效补充。
贵安综合体四的卫星示意图
真正意义上的同城化发展，贵安新区正是黔中城市群中，不可或缺的关键一极。
2019年3月，《渝黔合作先行示范区建设实施方案》。其中的“极点”为重庆市两江新区、贵州省贵安新区为依托。
站的足够高的话，两大极点中的产业驱动，牵引渝南黔北承外接内，成为辐射全国的重要战略区域。
近期消息显示，马场科技新城有望在数据中心的布局而外，承接华为手机的制造可观产能，这也蕴藏有巨大的产城空间。
道至中途，机遇与挑战并存，也有待于破题的深意。回望新区直管区楼市的历程，未来发展也有可以参照的脉络：
产业新城发展融合。前期道路为代表的基建投入，以及高铁站投运的预期，早期产业的布局等，都有推动城区步入高速发展快车道的底力，也奠定更大的市场机会。
低密高端住区打造。目前市场发展环境稳步得到改善，值得更多的品牌房企投以目光。区域生态环境优越，遍布城市的公园成为优势。这不仅是在核心板块产业聚集的地域，而且在具备高端住宅潜质的旅游业态规划区域。
大盘运营改良模式。立竿见影解决住宅供应的途径，但是亲兄弟遭过的罪也要引以为戒。由于目前区域楼市体量有限，值得先行一步的还是，推动相关配套政策因地制宜的共享，以及房产备案信息管理的技术互通，实现大数据的优先同城化。
而对于普通的购房者来说，放心大胆地买，还是有些说不出口。
目前住宅货源稀缺，价格合适不一定好买，价格高位的虽然物有所值，但多少有点心欠。
相比之下，相对充裕公寓等商业，也就更考验投资的眼力和耐心。
不同人的眼中，这里既有展现价值的光鲜一面，也有实际发展的愿景一面，还有内外难题的应对一面。
但可以肯定的是，国家级新区承载的是，寻求新的发展理念，新型城镇化建设，生态文明愿景等创新的贵州实践。
于此而言，其实多数的人未曾动摇过这份信心，只是更为迫切的需要坚定、再坚定。
“建城市，聚人气”摆在今年新区建设目标的首位，而“广招商，招大商”的声音，不仅强调内生的力量，更要扩大投资的带动作用，落实高质量发展要求，持续扩大高水平开放的力度。
每念及此也是常思，改革，自当不唯上，不唯书，只唯实；开放，定须聚心、聚气、聚力。
拨开重重的迷雾，贵安楼市的能见度打开视野，其发展路径注定会具有自身鲜明的特色，因为这将有别于过往的历史经验，并且还须必要的时间去蜕变。
而今迈步从头越，面对眼前重来的机遇，谁又甘愿后知后觉？
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