钦州东盟商贸城一期
中房报记者 王少杰 广西钦州报道
广西壮族自治区钦州市，开发于2013年的广西东盟商贸城（以下简称“东盟商城”）一期商铺，利用“高收益、高回报”售后返租承诺实现快速去化。但时至今日，该项目商铺委托经营惨淡，多业态集群的专业市场远未形成，众多业主深陷商铺返租难、逾期交房、乱收费的泥潭。
这背后与该项目作为“市政府重点”宣传的推波助澜有着密切关联。
东盟商城自开盘以来宣称：作为钦州市政府重点招商引资项目，规划占地3000亩、建筑总面积400万平方米，斥资150亿元，欲重点打造东盟首个商贸综合体。该项目分为三期，一期占地约985亩，开发建成服装、箱包、小五金、农副产品及电子商务等多业态集群发展的专业市场。届时，预计将有近10万家中小企业入驻并开展商品销售业务，解决30万至60万人就业。
一位不愿具名的钦州市钦南区政府退休人士向中国房地产报记者表示，该项目商铺大量空置是因托管公司——广西东盟商贸城有限公司（以下简称“广西东盟商贸公司”）经营管理不善所致，该公司近乎“空壳”，毫无经济实力和运营经验可言。商铺空置对广西东盟商贸公司拖欠业主租金找寻到借口，为债务矛盾升级埋下隐患。
但在东盟商城运营中心工作人员看来，该公司始终在通过加大东盟商城招商（商铺出租）力度，试图摆脱返租难困局。
一边债务无解，一边招商突围，东盟商城面临诸多考验。
小商品区鲜有消费者光顾
返租难已持续数年
2022年7月1日，广西钦州市人民政府办公室发布《关于印发钦州市支持房地产业平稳健康发展若干措施的通知》，旨在进一步支持当地房地产市场良性循环和平稳健康发展。
此举在释放地方政府出手“救市”信号同时，也折射出当地楼市不容乐观的现状。
钦州市统计局统计数据显示：2021年1至11月，钦州市房地产开发投资完成118.26亿元，同比下降9%；房地产开发建设用地购置费13.36亿元，同比下降53.6%；商品房销售面积259.8万平方米，同比下降12%，增速比1至10月回落8.4个百分点。
在钦州市房地产开发下行压力显现的同时，“售后返租”裹挟下的商业地产，在经历短暂的市场繁荣后，返租难的矛盾也逐年激化。
“2013年下半年，位于钦州市钦南区政府对面的广西东盟商贸城一期商铺开启售后返租营销序幕，在‘高收益、高回报’承诺下，一批来自湖南、江苏、四川、山西、北京及广西等地的3000余位投资者竞相抢购。”2022年7月9日，东盟商城一期小商品区业主项某向中国房地产报记者表示。
钦州市商务局统计数据显示，截至2019年5月14日，东盟商城一期A区小商品区和B区凤凰商业广场共有商铺3936套，开发商自持278套，已销售3659套，累计销售面积111166.88平方米。按照每平方米6500元的销售均价推算，东盟商城项目开发商——广西中裕置业发展有限（以下简称“广西中裕置业公司”）仅商铺销售的收入就达72258万元。
东盟商城一期实现了快速去化，但商铺委托经营却尽显惨淡。
2022年7月10日，记者在东盟商城一期小商品区走访时发现，因客流稀少一些营业铺面门庭冷落，零星有商城保洁人员经过。位于小商品区一层儿童玩具经营商户陈先生向记者表示，他入驻该商城已有4年时间，经营（租赁）着80余平方米的铺面，起初生意还较为红火，自去年初经营每况愈下，每月收入仅能维持房租和生活开支。“因鲜有消费者光顾，今年上半年以来有八九家店铺选择转让、歇业，经营类别涉及家纺、服饰和电商”。陈先生说。
让陈先生更为担忧的，还有广西东盟商贸公司的返租兑付风险。
自2017年开始，东盟商城一期小商品区业主，按照托管合同应向广西东盟商贸公司收取年度租金（约为购铺款的11%），但该公司并未兑现承诺，数年未向业主给付租金。“有部分东盟商城一期业主在同意该公司提出的降租方案后，象征性收到不足万元的租金。不过，多数业主拒收并通过法律诉讼进行维权。”项某对记者说。
东盟商贸城售后返租式商铺托管合同
托管公司涉合同纠纷案580件
“购铺近9年，售后返租承诺的回报始终未兑现。”2022年7月6日，东盟商城一期小商品区业主林某森向记者表示，2013年11月24日，她以每平方米6408.72元的价格购得东盟商城一期小商品区商铺2套，商铺售后返租的购买操作方式是，同一天内她先与东盟商城开发商广西中裕置业公司签订《商品房买卖合同》，之后再将商铺租给广西东盟商贸公司经营与其签订《东盟商贸城一期小商品区商铺委托经营管理合同》（以下简称“托管合同”）。
林某森提供的东盟商城一期小商品区商铺托管合同（合同编号：13111245）显示，双方签订时间为2013年11月24日，商铺委托经营管理期限为10年，从2014年7月1日至2024年6月30日止。广西东盟商贸公司作出的委托经营收益返还方式为：前三年免付商铺业主租金；随后两年，每逢一个委托经营年度均需向业主支付保底收益金19604元（约为商铺购房款的11%）；再后五年，则按实际租金的90%支付业主。“由此推算，10年商铺售后返租总收益可冲抵购铺款。”林某森说。
事与愿违。因广西东盟商贸公司违约，林某森至今未能收到名下商铺租金。
2017年7月20日，广西东盟商贸公司在“关于委托经营收益结算支付相关事宜的沟通函”中提出，“以未售商铺抵租金、按原租金的30%结算支付、商铺返还业主自营”等三种方案，试图解决长期拖欠商铺业主租金的问题。
林某森表示，有部分东盟商城一期业主选择接受该公司提出的降租方案，但同时需签订新版托管合同，原托管合同声明作废。这意味着，这些接受降租的业主，自商铺托管以来实际收入租金普遍不足万元。
也有部分业主拒绝签订新版托管合同，而是分别向开发商和托管公司发起诉讼，欲通过司法途径解决退铺和补偿目的。据天眼查显示，截至2022年5月底，仅广西东盟商贸公司涉及委托合同纠纷的案件就达580件。其中，已有多位业主在一审法院判决中胜诉案例。东盟商城一期凤凰商业广场业主蒙某芳是其中一例。
2020年5月18日，钦州市钦南区法院就蒙某芳与广西东盟商贸公司（商铺）委托合同纠纷案（2020年桂0702民初1074号），作出民事一审判决，对蒙某芳主张广西东盟商贸公司支付到期商铺租金及逾期付款违约金的请求予以支持，判令该公司向其支付对应款项。
因广西东盟商贸公司拒不履行生效法律文书确定的给付义务，以及该公司名下查无可执行财产。截至目前，蒙某芳在内的多位赢得官司业主依旧未收到法院判定的商铺租金与违约金。
钦州市商务局在“关于扶持东盟商城发展的工作方案（草案）”中认为，因东盟商城整体商铺空置率高，广西东盟商贸公司长期处于严重亏损状态，是造成无力支付托管费用主要原因。
另据天眼查显示，截至2021年上半年，该公司因商铺委托合同违约且拒付租金等被纳入失信被执行人名单137次，限制高消费记录158次。“彼时，广西东盟商贸公司是广西中裕置业公司设立的售后返租托管‘壳’公司的传闻，在东盟商城一期业主群不胫而走。”林某森说。
2013年4月8日，广西中裕置业公司在一份书面“委托书”中载明，该公司因业务工作发展需要，决定创建广西东盟商贸公司，该公司是其股东之一。7个月后，广西东盟商贸公司与林某森等业主陆续签订商铺托管合同。
东盟商贸城合作伙伴驻地已人去铺空
开发商债务存疑
2017年8月30日，广西中裕置业公司退出广西东盟商贸公司股东序列，成为相互独立两家公司。即便如此，广西中裕置业公司依旧未能解决东盟商城的问题，被投诉、诉讼、举报的问题接踵而至。
2022年5月31日，东盟商城一期凤凰商业广场业主韩某博，再次收到钦州市钦南区政府有关部门书面反馈。
钦州市钦南区市场监督管理局在向韩某博出具的“信访事项处理答复意见书”（以下简称“意见书”）称：针对广西中裕置业公司违规收取商铺业主用地勘测定界图费350元、权籍调查费550元等问题。经核查，自钦州市物价局于2018年12月24日发出责令限期整改通知书起，广西中裕置业公司于2019年10月起对已提交退费手续的业主进行退费，截至2022年5月31日，该公司已完成501户业主退费，剩余761户业主未完成退费手续。
而钦州市物价局此前下发的整改通知书（钦市价检改2018年6号），要求广西中裕置业公司在2019年1月10日前，将违规收取所有购房者的费用全部退还交费者，退款期限届满5日内，将退款清单造册报送该局。
对此，“意见书”解释称，因东盟商城原因，广西中裕置业公司面临严重的债务危机和经营困境，也是造成退费出现迟缓的主要原因。
被投诉的同时，广西中裕置业公司还因逾期交房、逾期办理房产证等，遭至东盟商城一期部分业主诉讼维权。
天眼查显示，截至2022年4月24日，东盟商城一期业主向广西中裕置业公司发起的商品房销售合同纠纷诉讼达192件。其中，不乏有外地投资者加入诉讼队列。
贾某军，甘肃玉门市人，东盟商城一期凤凰商业广场商铺业主。自2018年8月以来，围绕商铺的法律诉讼一波三折，他先后经历9场官司至今依然未结束。
钦州市中级人民法院在对广西中裕置业公司与贾某军，有关商品房销售合同纠纷案中作出的民事判决书（2020年）桂07民再4号、（2022年）桂07民终512号）中载明：案涉商铺在2015年8月10日交付时，广西中裕置业公司未达到合同约定的交付条件，也没有在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。至2019年9月2日，该公司才取得“竣工验收备案表”，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。
钦州市中级人民法院对于上述事实予以认定，并对广西中裕置业公司分别作出向贾某军支付逾期办理房产证违约金1527.93元、逾期交房违约金39906.4元的判决。
“赢了官司，却遭遇执行难。”贾某军向记者表示，因该公司拒不履行法院判决，他遂向钦南区人民法院申请强制执行。2021年11月19日，钦州市钦南区人民法院以手机短信方式下达的通知显示，该公司名下除了被另案查封的商铺（暂不宜处置）外，暂无可供执行财产，已将其列入失信和限制高消费系统。
面对东盟商城一期业主投诉与诉讼案时，广西中裕置业公司的财产状况显示为名下无可执行财产（查封商铺除外）。然而，该公司在当地政府某退休官员面前却出手“阔绰”，不惜重金邀请到企业任职。
东盟商城一期多位业主均向记者证实，2013年底，从钦州市政府副秘书长、党组书记职位提前退休仅一年半的刘某，却到广西中裕置业公司任职高管，参与公司运营管理。东盟商城一期业主对此质疑不断，2020年10月，有业主向钦州市纪律检查委员会进行了举报。
2021年4月初，钦州市纪委监委有工作人员向东盟商城一期凤凰广场业主韩某英电话反馈调查结果时称，经调查，刘某兼任企业副董事长一职，并领取企业薪酬130余万元。因政府官员兼任企业高管属违规行为，已责令刘某本人作出检讨，并退回违规领取的薪酬。
2022年7月22日，记者电话里向钦州市纪律检查委员会信访室核实，工作人员表示需请示领导后回复。截至发稿前，记者未接收到相关回复。
据工商登记信息显示，2013年12月16日至2017年12月14日，为刘某任职企业的时间节点。4年、130余万元，由此推算，广西中裕置业公司为刘某开出的年薪超30万元。
钦州市政府官网信息显示，2012年6月1日，刘某被免去钦州市人民政府副秘书长职务，提前退休。
凤凰商业广场过半商铺装修成学校用房
商铺出租率不足30%
商贸城变学校、办公楼
2022年7月16日，东盟商城一期运营中心工作人员向记者表示，商铺返租难与近年来商城经营惨淡不无关联。
在这位工作人员看来，受市场环境冲击，商铺出租率低下，很多商户考察过商城及周边环境后选择离开。今年上半年，部分商户转让、闭店、歇业及离场，加剧了商铺使用率严重不足的情况。
广西中裕置业公司在向钦州市政府发出的“关于协调东盟商贸城工程备案工作的请求函”中也称，市场萧条、电商对实体店冲击、交通设施不完善及施工方拖延等因素叠加影响，是造成该商贸城一期大量商铺空置率高企的主要原因。
2022年7月10日， 东盟商城一期小商品区二层一内衣服饰经营商户，在自家铺面玻璃墙上贴出转让广告信息。该商户负责人告诉记者，因经营入不敷出，为减少亏损，她准备将每月800元租来的铺面进行转让。
小商品区三层，已转让和离场商户明显多于二层。先后从东盟商城一期小商品区三层撤店离场的商铺多达十余家。目前这一数量呈现继续增加态势，在被腾空的整排商铺地板上，散落着商家搬离时遗弃的物品。在撤店的商户中，以服饰、电商及培训领域者居多。
广东纵合投资控股有限公司作为东盟商城战略合作伙伴，也加入了撤店离场队伍。记者现场发现，该公司位于小商品区3层一处面积约200余平方米的铺面已腾空，铺内墙上仍然保留有该公司为东盟商城战略合作伙伴等宣传标语。宣传标语还显示，该公司是一家专注服饰资本与资产集成运营商，但经记者查询并未找到符合该公司名称的工商登记信息。
前述“意见书”中还透露，目前东盟商城一期商铺整体出租率不足30%。这也意味着，该商城已有超七成的商铺处于空置。
记者调查发现，为提高进驻率，东盟商城一期业态格局正逐渐背离“招商心切”，处于长期空置的东盟商城一期凤凰商业广场即将迎来当地一所筹建中的民办高校入驻，目前已处于装修阶段。据了解，凤凰商业广场已将过半商铺整体出租给钦州市之江高级中学（筹）办学使用。
此外，钦州市混凝土与水泥制品行业协会、广西晋乾潜能开发教育科技有限公司（培训机构）、钦州市钦南区同创职业技能培训学校、北部湾浙江企业联合会等企业组织先后进驻东盟商城一期小商品区办公。钦南区招商促进局、钦南区招商服务中心、钦南区民政局等政府职能部门也已进驻。
前述钦南区政府退休人士分析认为，商贸城不是办公写字楼，更不应视为一个“筐”，什么企业都要往里装。盲目招商下，各类企业一哄而上将背离东盟商城产业规划布局初衷，与原有的业态定位严重不符。
2015年12月25日，钦州市生态环境局（前身为钦州市环境保护局）在“关于东盟商城一期B区凤凰商业广场项目竣工环境保护验收意见”（钦环验字[2015年]62号）中载明：东盟商城一期规划总建筑面积为85万平方米，主要建设小商品区、轻纺区、家居建材装饰区、五金机电区、凤凰广场商业街区等功能分区及配套设施等。
在钦州市钦南区，东盟商城售后返租不是孤例。记者走访发现，位于钦州市南珠西大街北盛世名门2号楼底商的木井市场（更名前为现代新街市）则早在2012年8月就开始售后返租商铺，因疏于监管，同样深陷返租难问题。
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