房地产宏观条件分析(房地产宏观经济学概述)(1)

房地产宏观条件分析(房地产宏观经济学概述)(2)

房地产宏观条件分析(房地产宏观经济学概述)(3)

一、国民收入核算体系

(一)国民收入核算中的几个总量

1.国内生产总值(GDP)

国内生产总值是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。

2.国民生产总值(GNP)

国民生产总值是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。

国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入核算的两个指标,反映了统计上的两种原则。GDP 是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则,凡是在一国领土上创造的收入,无论是否为该国国民所创造,都被计入该国的 GDP。

GNP 是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则,凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入,无论生产要素是否在国内,都被计入本国的 GNP。

则GNP与GDP有如下关系:

GNP=GDP+对外要素收入净额

3.国内生产净值(NDP)

国内生产净值是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内在国内新增加的产值,即国内生产总值扣除了资本设备的折旧以后的产值。

NDP=GDP-折旧

4.国民收入(NI)

此处的国民收入是狭义的国民收入,即统计意义上的国民收入,它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和,即工资、利息、租金和利润的总和。

5.个人收入(PI)

个人收入是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内个人得到的全部收入。个人收入是表明家庭生活水平和支出情况的一个指标。

PI=NI+政府转移支付+公债利息支出 -公司未分配利润-公司所得税-社会保险费

6.个人可支配收入(DPI)

个人可支配收入是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内可以由个人支配的全部收入,即从个人收入中扣除了个人所得税后留给个人支配的收入,人们可用于消费支出或者用于储蓄。

DPI=PI-个人所得税

在国民收入核算中需要区分名义GDP和实际GDP。名义GDP是指按当年价格计算的国内生产总值;实际GDP是指以某一年作为基期,再以该年的价格为不变价格计算的国内生产总值。名义GDP与实际GDP的比率称为GDP折算指数,

有:

GDP析算指数=名义GDP/实际GDP

(二)国民收入核算的几种基本方法

1.用收入法核算GDP

GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧

2.用支出法核算GDP

GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口

二、总需求与总供给

(一)总需求(AD)

总需求由居民消费C、投资I、政府支出G构成:

AD=C+I+G

在开放经济中,总需求等于封闭经济的总需求加上净出口(X-I ):

AD=C+I+G+(X-I )

在封闭和开放经济中,总需求曲线总是向下倾斜的。

(二)总供给(AS)

总供给是价格水平的函数,它取决于资源利用情况。在不同的资源利用情况下,总供给与价格水平之间关系的曲线,即总供给曲线是不同的。

(三)供给与需求的均衡

产品市场的均衡由总需求曲线和总供给曲线的交点得出。由于供给曲线不一样,总需求和总供给的变化对价格、产量的影响也不一样

三、消费、投资与乘数理论

(一)消费函数

简单国民收入决定的条件可表示为:投资等于储蓄。即投资与储蓄相等是整个经济体系实现总的供求相等、国民收入保持均衡稳定状态的重要条件。

经济处于均衡的条件是

C+I=C+S

即I=S

将消费与收入之间的关系用函数表示就是消费函数。消费函数可以表示为:

C=C(Y)

式中 C——消费;

Y——收入。

消费倾向是指人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重,它分为平均消费倾向与边际消费倾向。平均消费倾向是指平均每单位可支配收入中消费所占的比重。若以 Y 表示收入,C 表示消费,APC 代表

平均消费倾向,则平均消费倾向表示为:

APC=C/Y

边际消费倾向是考察收入变动而引起的消费变动,若以 dC 表示消费增量,dY 表示收入增量,MPC 表示边际消费倾向,则边际消费倾向可表示为:

MPC=dC/dY

如果忽略边际消费倾向递减的特征,则收入与消费之间存在着线性关系,消费函数可表示为:

C=A+BY

这里,A表示收入等于零时的基本消费量,称为自主消费或基本消费;BY表示收入引致的消费,即随收入变化而变化的消费,称为引致消费,其中B恰好是边际消费倾向。

(二)投资函数

投资是指资本的形成,亦即社会实际资本的增加额。投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率(MEC)与利息率两个因素。资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率,即投资者增加一笔投资时的预期利润率。任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的。

(三)乘数理论

乘数是用来分析经济中某一变量的增减所引起的连锁反应大小的一种工具。当消费函数和储蓄函数确定后,投资量的多少与国民收入的变动有密切关系。乘数理论就是描述投资变动与国民收入变动之间关系的一种理论。另外也需注意,乘数既可以起正向作用,也可以起反向作用。即投资支出减少,也会引起国民收入成倍减少。

四、宏观经济政策目标

(一)充分就业

充分就业是宏观经济政策的第一个目标,一般是指一切生产要素(包含劳动)都有机会以合适报酬参加生产的状态。降低失业率,实现充分就业,成为宏观经济政策的重要目标。

(二)价格稳定

价格稳定是宏观经济政策的第二个目标,是指价格总水平的稳定。它是一个宏观经济概念,一般用价格指数来表示一般价格水平的变化。

(三)经济增长

经济增长是宏观经济政策的第三个目标,是指在一个特定时期内经济社会所生产的人均产量和人均收入的持续增长,通常用一定时期内实际国内生产总值的平均增长率来衡量。

(四)国际收支平衡

随着国际间经济交往日益密切,如何平衡国际收支也成为国家宏观经济政策的重要目标之一。国际收支平衡对现代开放性经济的国家是至关重要的。

五、宏观经济政策

(一)财政政策

财政政策是国家干预经济的主要政策之一,是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择,或是对政府收入和支出水平作出的决策。主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收。

政府支出对国民收入是一种扩张性的力量,增加政府支出可以扩大总需求,增加国民收入;减少政府支出可以缩小总需求,减少国民收入。政府税收对国民收入是一种收缩性的力量,增加税收可以减少总需求,减少国民收入;减少税收可以扩大总需求,增加国民收入。

在萧条时期,国民收入小于充分就业的均衡,总需求不足,因此政府应增加政府支出、减少税收以刺激总需求的扩大,消除失业。在膨胀时期,存在过度需求,会引起通货膨胀,因此政府应减少政府支出,增加税收以抑制总需求,消除通货膨胀。

(二)货币政策

货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施。

货币政策和财政政策一样,也是调节国民收入以达到稳定物价和充分就业的目标,实现经济稳定增长的政策措施。货币政策一般也分为扩张性的和紧缩性的。前者是通过增加货币供给来带动总需求增长的。

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