大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠 深度测评 硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
本文首发于【一休侃房】公众号。
今天一休聊聊熙悦宸著，还是老规矩，一休将从八个方面分析优缺点，慢慢说来。
8大问题，灵魂拷问
1
地铁交通，咋样？
现有地铁线4号线（大兴线），这是北京最早的南北主线路之一，途经海淀、西城、丰台。穿越了北京高校鄙视链最顶端的“清北人”，也穿过“中国硅谷”中关村，还有繁华商圈西单。
海淀IT产业的刚需码农朋友们，有很多都关注大兴的房子，4号线直达，上班方便，生活环境也成熟，房价相对北城便宜不少。
最近的地铁站是西红门站，有很多文章说只有1.8km，但实际距离其实要2.3km，这个距离确实不能算近了，但还好是够得着的。
另一个地铁站是新宫站，这其实是丰台的地界。严谨的讲，这里是大兴线的始发站，开车过去实际距离要4.5km左右。
为什么要提新宫站呢，不是更远吗？
因为新宫站是板上钉钉的换乘站，除了4号线（大兴线）以外，还有19号线，是在建的地铁。2015年就开工了，同样经过丰台、西城、海淀，预计2021年就开始运行了。
而且19号线还有继续延长的计划，比较靠谱的说法是北至昌平沙河高教园，南至大兴海子角。
也会穿过西红门，设西红门东站，目前已经初步选定了位置。如此一来，龙湖熙悦宸著项目的地铁便利性会得到不小提升。
公路方面，熙悦宸著西边挨着京开高速，南北方向主干路，南边2km是南五环。守着这两条主路，也算是方便。
项目东侧附近的槐房西路其实也较为常用，这条路上分布着几个豪宅级的新盘，去新宫万达、北京南站也可以走这条路。
大实话：
19号线南延能带来利好不假，但靠谱一休负责任的说，这其实算是远期规划，5年之内是不可能建成的。只不过争议比较小，落地概率较高而已。
但有中介竟然说今年会通车，我也真是醉了，毫无调查，为了赚佣金，啥都敢说。
大兴机场线虽然临近，但其实目前还真没实质性的作用，可以期盼以后在西红门加站，那区域价值立马再上一台阶。
开车去大兴机场的话挺方便的，上大兴机场高速很快，30分钟就差不多能到，适合经常出差的朋友。
一休仍然要说点细节：
有很多项目，所谓紧邻XX高速，交通便利，其实是虚的，是那种“看着近实际远”。
哪怕您不开车，也一定要考虑到实际车程，对于高速这种配套，一定要考虑到入口收费站的问题。
熙悦宸著如果是往北奔城里去，上京开高速实在是太方便了，到中关村的话，不堵车30分钟也差不多能到。
一般来说，高速的存在，会对区域的交通产生一定的割裂，比如南北的高速，那肯定多少会阻隔很多东西的交通，尤其对走路步行，影响很大，经常要绕远。
但熙悦宸著项目西侧，就有人行天桥，过马路方便多了，不存在这个问题。
小总结：
轨道交通现有情况不算差也不算特好，对地铁一族不是很理想，未来可期。开车的话，还是相当不错的。住这里的话，建议配辆车，幸福感稳稳提升。
2
区域地段，咋样？
熙悦宸著直线距离天安门13km，其实算挺近的。
按照环线论来说，这是5环内的项目，算是内城，出身和土地价值远超起码80%的限竞房，稳稳压制。
一提起来大兴，大多数人的印象都是：南边，还挺远。
但熙悦宸著是在大兴最北侧，没比城六区的丰台远多点，西北方向就是丰台总部基地，比大兴最成熟的黄村版块着实近了一大块呢。西红门是大兴，刚提到的新宫站却是丰台，差一站而已。
懂行的朋友应该会知道，大兴北侧现在的供地基本都是在京开高速的东侧，因为西侧基本饱和成熟，无地可用。也就是说，熙悦宸著和新城的熙红印其实都是在京开东边。
熙悦宸著项目的西侧是京开高速，中间约有100米的市政绿化带相隔。新城熙红印在其东侧，还有中纪委给副处级以上干部准备的家属楼。
南侧是二手房小区，福星花园。北侧有空地，也有一个公园。
大实话：
一休调查发现，购买人群除了在总部基地工作的以外，还有金融街、丽泽金融区工作的。开车的话，通勤舒适性还是很好的，12-30分钟即可。
玩金融的比较多，眼光还都挺“稳准狠”的，他们大多对品质比较挑剔。也确实有不少海淀的码农兄弟购买，一步到位稍微改善一下的挺多。
西红门是下一个望京？
望京其实也很烦，经常被拿来比较，这两年XX望京都有点烂大街了。庞各庄、魏善庄、瀛海也曾这样包装过，相比而言，西红门还算是更靠谱一点的了。
相对临近机场、主打“国门”牌、购物中心多、都有一个宜家。但产业方面，西红门相对于望京还是明显缺乏的。
西红门不是望京，也没必要成为望京，把自己的优势发挥好，主打生态环境＋商业购物，也未尝不是另一种成功的方式。
3
价格，值吗？
限竞房，均价限价为64400元/平米，最高限价为70800元/平米。
均价基本是贴着限价卖，最高价会低很多，户型之间价差不是太大。最低入手门槛是81平米，500万起。
三居81㎡，520万左右。
三居89㎡，560万左右。
四居128㎡，860万左右。
四居136㎡，900万左右。
区域二手房分化差异较大，差一些的那种无物业管理的无品牌老破小最低不到4W的单价。
次新盘以开发商鸿坤做的项目为主，商品房大多单价5W多一点点，好房源单价也要6W了。鸿坤地产也算是国内100强房企了，在西红门布局了商业办公、住宅、别墅、购物中心等等，占据西红门近乎半壁江山，算是一个小城中城，生活便利。
鸿坤的集团总部也在西红门，除此之外，他们的其他项目都是较为偏远的额，甚至很多盘都出了北京，比如香河、廊坊等等。
住宅建设设计水平、品牌口碑、物业服务等等都是和Top 10的龙湖无法相比的，但如果兜里预算有限，就想买西红门，也不在意升值前景的话，那也可以去看看老破小。五环外的老破小和东西城那种带学区的老破小是两码事，一休要提醒各位。
熙悦宸著的上车门槛确实不低，定位是改善。想买新盘的也可以看看新城的熙红印，有很多小户型，都在#1号楼。
周围其他新盘，一目了然，丰台那俩都要8W多了，而且最小户型基本都是150㎡。
北京房产市场对刚需不友好，限竞房的出现，这两年已经好多了。
但五环内一直是不太友好，因为基本都是商品房，现如今限竞房时代马上也要结束了，北京又要回归到商品房时代了，豪宅化我倒是不完全认同，但户型面积整体提高是必然的，即使单价不涨，总价也会水涨船高。
大实话：
提到价格，那往往就是和价值息息相关。
从供需和稀缺性的角度说，5环内的房子，大部分人都是想要的。可供给数量呢？
今年第一次土拍了42宗地块，5环内的只有8块，其中只有两块地是限竞房。
其一就是熙悦宸著，另一个就是旁边的新城熙红印，西红门双子星。
而越往后，卖的地皮越远，这是绝对的。
熙悦宸著以4环为卖点其实也没毛病，环线鄙视链的角度能与之一战的只有京能电建洺悦湾了。
洺悦湾的限均价在54715，最高60186。从这个角度说，龙湖的熙悦宸著似乎贵了一点。
京能和电建是去年10月拿地的，那时候的定价肯定是比今年要低一点的。龙湖是今年4月拿地的，疫情还没结束的时候，也不敢定的太高。
限价虽然差1万，但电建的楼面价3.5万，龙湖的3.9万，就因为龙湖这块是近乎于底价拿地，没溢价多少，而洺悦湾土地溢价率将近35%了。
另一方面原因，也需考虑到，政府对于两个版块定位不同，期待不同，导致有所差异，这也是正常情况。
对于纠结这两个盘的朋友们，有啥建议？
图品质和舒心，不想维权，想有更好社区氛围环境的，相信品牌，看的更长远，那您开开心心买龙湖，有点像某东买东西。
能接受低水平交房，哪里便宜买哪里，不怕折腾不怕整改，对社区园林和物业都不在乎的，买洺悦湾也行，就有点像早期的某多多用户，只不过某多多能退货。
4
生活配套，方便吗？
大兴整体的医疗和教育都相对薄弱，好在西红门板块还算是大兴中的中上等，而且靠近城六区，延展性好得多。
医疗方面，有两个思路，往主城区走和往大兴老城走。
南四环有天坛医院、南三环北京中医药大学东方医院、南二环首都医科大学附属北京佑安医院和仁爱医院。奔西城有中国中医科学院广安门医院、宣武医院。这些全部都是三甲。
大兴老城区黄村板块有：大兴妇幼保健院、广安门医院南院区、大兴人民医院。
最近的医院是北大第一医院南院区。
教育方面，北京第二实验小学、育英学校大兴分校、西红门双语幼儿园、首师大幼儿园、兴海学校、北京教育科学研究院(丰台学校)
私立校有北京金融街润泽学校，这是北京两大国企一起办的，集幼儿园、小学、初中、高中为一体的高端国际化民办学校。另外一所北京新桥外国语高中学校是中外联合办学的国际高中。
熙悦宸著项目的北侧也有规划教育用地，会引入一所小学，因为中纪委家属楼的存在，预计档次不会太低。在熙红印项目的东侧，其实还有一个公立幼儿园的规划。
商业购物方面，优势极大。最近的是鸿坤广场，步行范围内即可到达。直线距离1.7公里，还有乐家购物中心。
最值得一提的还是要属西红门的荟聚广场和宜家，足足有60万㎡。洺悦湾旁边的住总万科广场广场其实就挺大了，10万㎡，大了6倍。
西红门的宜家是北京继望京四元桥之后的第二个项目，宜家的亚洲旗舰店。
而荟聚购物中心曾是北京最大的购物中心，一休印象中，好像目前依然是世界最大地下停车场的保持者。
大实话：
医疗和教育并不是熙悦宸著最大的卖点，商业购物环境才是，而且现在就看的见摸得着的，不需要时间去成熟。
西红门的商业环境已经出现了聚集效应，山姆会员店也确定落子西红门，预计2023年投入使用，也在地铁站附近。建成后会成为北京最大沃尔玛超市，至此家居＋商场＋超市，都是北京最大体量的，三者叠加。
现代化的商场之外，西红门北侧其实离新发地市场挺近的，很多南城的老北京依然还挺愿意去买菜买水果的，算是“土洋结合”，生活便利性非常高。
西红门是妥妥的南城第一商圈，辐射广泛，不用去西单，购物需求家门口全部就能搞定。一休预计起码10年内，整个南城不可能有任何商圈与之抗衡，这个优势很可能长期保持，也会重新定义区域价值。
一句话：西红门也早已不是大兴的西红门，而是北京西红门。
西红门就只有商业拿得出手吗？
并不是，只不过还需要点时间，大家才会看的到，那就是湿地公园的加持。
熙悦宸著项目的北侧靠近南苑森林湿地公园，号称是南奥森，1.6万亩的面积，是奥森的1.5倍，规划三年内全部落成，南五环的南苑会与北五环奥森南北呼应之势。
5
户型，好吗？
户型只有4种，全部都是三居和四居，81㎡-136㎡。
81㎡三居，分布在11#和13#；
89㎡三居，分布于4#，7#，10#；
128㎡四居，分布于4#，7#，10#的西边户；
136㎡四居，分布于3#，6#，9#；
所有户型都是精装交付、新风系统、南北通透、全明设计。
81㎡做成了3居，可见龙湖产品力的强悍，和89㎡结构类似，北向尺寸也差不多，只不过南向面宽少了一点。这么大的户型，U形厨房很少见。客厅方正，通透性不错，北向的两个房间可以打通。缺点是卫生间对着餐厅，好在相隔有点距离。
熙悦宸著小三居的价格与朝阳新盘华樾国际75两居相同。
89㎡做成了双卫的三居，有的人喜欢这种，有的喜欢一个卫生间的，见仁见智，无关产品力。储物空间有所增加，毕竟差着8㎡呢，双明卫设计，但是厨房是L形。
四居也都是两卫，整体结构类似。一休重点推荐136的四叶草布局，卧室彼此分离，互不打扰。通透性非常好，厨房餐厅客厅一条线，深U形厨房，操作方便。
大实话：
一共964套房源，户型设计看似波澜不惊，甚至有的人说3居产品不是三面宽，因此对户型评价很低，一休倒不这么认为。
三居在这个项目当中属于入门级别户型，更大的采光面一定是要给大户型留着的。
虽然三居是两面宽，但是仔细去看看熙悦宸著卧室和客厅朝南尺寸，去对比一下其他市面上的产品，您就会发现，其实龙湖这次给的还是很足的，比一般的两面宽分量更足。切记，不要只看户型结构，参数尺寸一定要看啊。
因此我说，外行不见得觉得这盘的整体户型有多好，但是内行会认为还挺不错，就在于这些细节。
一休再分析几个细节，大家一起感受一下开发商的用心。
1、户型少，均一性非常好，最低门槛也高。无边角料和变异户型，也没硬去凑容积率，新城熙红印就有这个问题，有L形楼栋，但熙悦宸著是彻底的南北社区，每家每户都是南北通透的，连纯南的都没有。
2、所有户型，全明设计，能看出龙湖还是有些格调和姿态的。
3、实际得房率高，开发商为了消费者“偷了”不少面积，都赠送给业主了。朝南的全部送飘窗，朝北的次卧送设备平台，让得房率达到了87%左右。其实送设备平台的做法在北京也不能算是很少见，但龙湖的交付标准是设备平台不仅给打通，还直接给装修好，真的不多见。
4、装修标准起码高于90%限竞房，厨房配备的很齐全了，净水器、洗碗机、蒸箱、烤箱，不仅都送，还都是一线品牌，写合同的那种。卫生间也是如此，五金配件也都是高端货，比如德国汉斯格雅。
以上这些，是目前北京的几个品质房企大多都会选择的交付标准。但龙湖又做了优化，比如送墙纸、主卧四门衣柜到顶、实木地板、电视背景墙、主卧背景墙，不会发生与样板间落差大的情况了，都是淘宝前。
你也可以看到不多见的长方形地砖，更加大气美观，造假贵了一倍。窗户不仅是三层双中空Low-E玻璃，还是充氩气的那种。讲真，有些金茂府、壹号院也达不到这几点。
5、人性化考虑，细节拿捏的到位。厨房安装了风冷，卫生间双面镜柜，还有侧面收纳空间。门口有挂钩，入户有平板电脑联网，所有物业服务都可以在平板上完成，真正充满了智能感，主卧还有SOS一键按钮，物业5分钟内上门。没错，89的户型竟然也都配了这些。
6
楼盘设计，合理吗？
一共13栋楼，均为一梯两户的设计，车位配比1.2。
楼盘整体西高东低，楼间距53米左右，预计明年年底封顶，封顶开始还贷。
1条景观内环 4大景观内核院落 5大宅间功能院落。
约200㎡的水岸方厅，集中式水景。
九树玖院”新京韵东方院落园林景观，350米的法桐慢跑跑道。
延续龙湖一贯的风格，这次的熙悦宸著也有“龙小湖”儿童活动区，大量现房业主赞誉的一个小版块。510㎡，重现北京四合院场景，而且注重体验感，名字也很生动传神，言简意赅，上房揭瓦。
大实话：
龙湖是一休本人非常喜欢的开发商，我心中的产品力、品质的Top4。
这次用的是龙湖物业，非常“能打”的那种。因为龙湖是充满了豪宅基因的，龙湖的别墅是众多大佬的终极改善产品，可见一斑。大佬们不光是看品质，也是要看服务的。
虽然对于很多北京朋友，龙湖显得有点陌生，但龙湖绝不是那种“小众开发商”，而是地地道道的全国一线房企，开发商规模实力以及物业排名，都是常年Top 10。
有这么一个说法：在杭州一定要住绿城，在重庆一定要住龙湖。这两者也是在国内房企中，园林做得最好的。
万科的名头响亮吧？但是他们做高端豪宅是不太行的，这种项目的园林其实很多也是包给了龙湖来做。龙湖在北京就有7个苗圃，完全自己培育的，既能保持高标准，也能控制成本，还能建立独家护城河。
社区内200平米的水系，也是很多房企根本不敢尝试的，在单价1300万以下的项目中，熙悦宸著目前似乎是最大的的水系。
很多房企不敢做的原因，一方面是因为施工和设计基本功不过关，另一方面是运营成本很贵，换一次水要两万多，维护起来也麻烦，弄不好就成为笑柄。
一休认为，毕竟还是有几栋楼是15层，因此不能算是洋房社区，但各方面质感，可能比洋房还要强。
这个项目是集中供暖，相比大兴很多自供暖也算是一个小优势吧。但其实品质开发商的自供暖有时候也是非常好的，不必太担心。
熙悦宸著算是龙湖回归北京主城的一个节点项目，能看出来开发商是确实想做好的，甚至从西宸原著这个项目取了两个字。
那是北京别墅市场的标杆级项目，位于三环，是内城别墅的代名词级别的项目，龙湖的封神之作。
龙湖对于大兴其实也很熟悉，前些年做了龙湖时代天街这项目，就在4号线终点天宫院。
这一次，熟悉大兴的龙湖，带着一些西宸原著的原班人马，再次操刀熙悦宸著，显得诚意满满。
7
五年后回看，价格会怎么样？
有点伤感，虽然一休对龙湖的产品很喜爱，但还是得带着大家面对现实。
一休认为：5年内，未必太多实质性增幅，但长期很不错，且听我分析。
首先，大兴的基本面，毕竟不能像北城那样，供需关系并没有那么紧张。
其次，西红门东南侧其实依然是有空地的，会降低短期的稀缺性。再者，周围鸿坤的次新盘数量不算少，也会分流一部分接盘侠。
但项目周围利好确实也还是有的，一休简单列举：
1、熙悦宸著项目靠近南中轴，这里有大片的发展预留地，有首都商务新区的规划，西红门，这里也是南城计划的重点。
2、南苑湿地公园，值得再次提及。任何建筑都可以后来者居上，但是超大面积的公园几乎是不会再有，可称之为绝版。奥森的存在带动了周边地产的行情，而南园湿地公园势必也会对房产有一定提升。
加之，西红门已然成熟的购物环境还在继续吸引更多商业，还夹杂着一些其他规划，比如五星酒店。西红门的格调也会在向上，这样的居住环境，在整个南城也是足够稀缺的。
总结：利好远未释放完毕，只不过要一点时间。
8
还有啥毛病？
楼盘的西南角，有一个壳牌加油站，距离较近，处于安全角度，确实有些人不太喜欢。但也有人认为无所谓，临近高速口，还能挨着加油站，开车更方便。
新发地这三个字，这次疫情之后，也有一些人是带着有色眼镜对待的。一休认为，担心大规模传播疾病的，大可不必。真要是类似今年疫情这种级别，您在北京的哪里都是要受到影响的，况且这是一个小概率事件。
新发地确实带来了大量的人口和商品的流动，人流量大而杂、运输货车也会多。但熙悦宸著相距要有2km，中间隔着大量的居民区，也不在交通运输必经之路上，影响不大。
西侧的京开高速，也确实带来了一定的噪音、空气污染，好在与楼盘之间有100米的绿化带，亲测噪音不大。睡眠条件要求极高的，可以去工地附近看看。
终极问题，我会买吗？
如果我是金融从业人士，平时开车上班，熙悦宸著完全可以考虑，而且值得优先考虑。如果收入预期理想，那考虑大户型，没毛病，住得长久。
如果我是北京人，住惯了城里老破小，压根就没有物业和品质的概念，感觉有点虚，两口子在亦庄和国贸工作，那其实龙湖这个盘，就不是非常适合。优先考虑亦庄路东、通州台湖版块、洺悦湾也可以对比，只不过好房源确实卖的差不多了。
如果我是外地人，辛苦打拼，耗费6个钱包买套房，龙湖的产品，绝对买的踏实。一切求稳，也想图个好的居住环境，长远来看升值也是不错的。
如果我只考虑大兴的新盘，两口子都在城六区工作，生活工作半径都是往北去，那我不会考虑黄村、义和庄、清源路等大兴板块，即使不考虑升值保值，环线论也是适用的，很简单，越近越好。西红门显然很适合年轻人，也具备90后甚至00后换房的考虑要素，商业齐全，购物极为方便。
如果我只在新城熙红印和龙湖项目之间纠结，那简单一句话:钱够就买龙湖，钱少就买新城得了。熙红印的很多设计，其实都有点模仿熙悦宸著，新城的规模实力也是很强的，但是一直没有太拿得出手的产品。两者的差异其实非常大，很容易决定。竞品项目的案场都是会相互攻击的，但有的有依据，有的信息纯粹是诋毁和胡扯，要有分辨能力。
还是那句话：买房是大事，每个家庭情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大，要有懂行人的建议才行。一休只为说点实话，不搞批量化敷衍，有问题加关注后点私信即可。
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