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王牌商管ipo最新进展
借力商管优势，中骏分拆物业管理板块，发力香港资本市场。
港交所公告显示，中骏集团控股 (01966.HK)旗下的中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称“中骏商管”）所提交上市资料已通过聆讯，并建议向全球发售，市场预计募集资金规模约3亿美元。
相比于今年上市物管公司，这一拟募资额相对较高。
今年5月在港上市的新希望服务，最终募资7.6亿港元。2020年，其总在管楼面面积在年底达到1020万平方米，收入为5.88亿元，净利润1.1亿元。
据中骏商管公布的数据，公司2018年、2019年签约管理项目总建筑面积分别为1790万平方米、2250万平方米。截至2020年12月31日，其拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约1620万平方米，总签约建筑面积约3660万平方米。
在收益方面，2018年-2020年，中骏商管收入分别为3.96亿元、5.74亿元和8.05亿元；净利润分别为3480万元、7730万元、1.62亿元。
由此来看，对募资额有更高预期并非在于规模和收益，凭借的是商管物业与住宅物业组合而成的资产包。
借着资本市场的东风，物管行业在近几年获得快速发展，但随着住宅物管在资本市场式微，商业物业开始成为这一市场上的抢手资源。
“于2019年，商业物业管理市场规模估计约为人民币274.3亿元。由于商业分部的利润率通常高于住宅分部，物业管理公司正积极扩充在管商业物业组合。” 中国物业管理协会、仲量联行表示。
去年，兼具住宅物管和商业业务的华润万象生活商业运营及物业管理服务收入占 43%、宝龙商业的商业运营服务收入占比81%、合景悠活非住宅物业管理及商业运营服务收入占比30%。今年，万达商管也有计划冲刺香港资本市场，市场预计拟募资额达到200亿元。
据更新的招股书，中骏商管在管物业包含多种物业类型，分别有住宅及商业物业（购物商场及写字楼），主要定位于商管赛道。其中，截至2020年9月30日，商业物业在管建筑面积及签约建筑面积仅占总在管面积的6.1%和11.5%，收益却占公司总收益的45.4%。
具体来看，中骏商管最新数据显示，2018年-2020年，该公司商业物业管理及运营服务收益分别约1.52亿元、2.41亿元及3.73亿元，分别占同期总收益约38.4%、42.0%及46.3%。
未来，中骏商管还将进一步提升商管业务比重。其在招股书中强调，“由于我们将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，我们预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。”
2019年，中骏提出“一体两翼”战略，以地产为主业，同时发展购物中心和长租公寓，其计划在2025年布局100个世界城（中骏旗下城市综合体品牌）。
也是在2019年，中骏开始收购商、住混合用途土地。2020年，中骏通过收购土地储备开发14个新的商场，加速了其商业物业开发业务的扩张。
去年下半年，中骏商管向中骏分别收购了厦门中骏商管、泉州世界城、上海中骏虹申、北京世界城及住厦门世邦泰和等公司股权。目前，该公司商业物业已经拓展至10个商业物业，包括5个写字楼以及已经开业的5个中骏世界城。
尽管，有了新故事加持，但不管是纯住宅物管还是商业物管，决定公司未来市值及前景的始终是规模和利润。在规模增长方面，中骏商管还需摆脱对母公司的高度依赖。
中骏商管坦陈，在过往绩记录期内，其大部分收益来自于中骏集团所开发项目及共同开发项目，绝大部分新增加的物业管理服务项目，也为中骏集团所开发及共同开发项目，“我们过往业绩记录期内增长，很大程度归因于由中骏集团以及其合营企业及联营公司所开发的物业。”
截至2020年末，中骏商管住宅部分由中骏集团开发和共同开发的，占住宅物业管理服务分部总收益约97.7%，商业部分的数据则为99.4%。因此，中骏商管已提出，要通过收购和外拓获取更多第三方的在管面积。
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