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北京的学区房真的降价了吗
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:京总您好，东西城各有一套房产，目前居住西城，孩子就近上学。东城的一居准备卖掉，换个大一点的房子，改善需求。平时老人养老居住，我们周末回去。预算1000以内，打算考虑郊区的叠拼，看了玖瀛府价格合适，距离较远，天樾书院位置还不错，价格偏高，请问京总怎么看玖瀛府，有什么其他建议？
A:回答:您好,天樾书院比玖瀛府位置稍好,但这两个盘大概率会亏损,可以看下天樾书院旁边的珠江壹千栋,涨幅波动性很大,从2017年到现在一直处于下跌趋势,今年下跌了大概15%,这种盘只有市场好起来时才会上涨,上涨过后马上就会出现下滑现象,玖瀛府的位置更差了,北京的别墅区有很多个,但真正的别墅区屈指可数,西山算一个,中央算一个,发展最好的是中央、其次西山;
昌平这个地方称为奥北别墅区;也是发展最差的,十几年了还是老样子,本地缺乏优质配套,城中村又太多,居住环境很差,比这两个盘更好位置的丽春湖院子从开盘一直处于下跌中,沙河以南的碧水庄园、玫瑰园涨幅也很差,昌平实际上已经和主城区脱节,本地又没什么核心产业支撑,购买力没这么强,呈现出的市场反应就是高端需求不旺盛,供大于求;这种远郊的别墅没有投资属性,;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问:您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温18-24度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？
二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花园的房子怎么处理好？是卖掉拿着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？
A:回答:您好,1、真正大品牌的科技住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的,科技住宅直接说就是家具家电室内设施比较智能,这个是住宅未来的一种趋势,但并不是所谓的第五代建筑,五代建筑是彻底颠覆了传统建筑,科技住宅如果是像一些大开发商做的还是比较放心的,小品牌如果是引进技术,在质量上不敢保证,如果小毛病很多,后期维修起来也很是浪费时间和精力,我觉得对于一套房子不要过多依赖它的软件设施,更多要关注的是房子不可改变的东西,如户型、楼层、地段;这些因素才能凸显出稀缺性,软件花钱就可以解决,
2、天阅山河在这个位置卖8万,未来在二手市场上优势不是很明显,万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产,建议认真阅读精华栏的文章;北京房产投资核心逻辑和原理.只要按照我们的会员文章做选筹;吃到板块红利是最低要求,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？
加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？
A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。
因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,
建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!
Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。
A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，
新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）
家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。
问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房 怀柔科学城 科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境 孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？
考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。
考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。
总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;
这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;
2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：
1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。
A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利,
2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,举例:潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都算是,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看,
3、四惠和常营都可,从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问:京总，您对现在西城和海淀的学区的成长空间有什么分析和考虑么，您觉得学区房未来的趋势如何？主要是学区内的一些老破小。我之前想购买奥森板块的，有孩子也得7年以后才用得上学区，这一次如果购买的话就是想长期持有，现在决策又有些犹豫，希望您能再次指点一下
A:回答:您好,感谢信任!准确来说，全国所有的住宅都属于学区房，大家比较关心的应该是顶级学区房，也就是那些划片学校是“重点校”的房产。这个问题要从两个维度去分析：第一是顶尖校会不会消失，这个背后的逻辑是教育均衡的问题，目前除了北上深很多城市也都跟进在解决了，方式比较多样化，其中包括教师轮岗、牛校帮渣校，合并、成立教育集团、更改生源，渣小直升牛中、电脑随机派位、禁止点招，增设特色校，高规格建立新校，新校位置靠近新城区等。
但这些方式效果并不是很好，从北京过往的经验看，公办渣校变成牛校并不常见，反之民办渣校变成牛校很常见、深渊巨坑类型的渣校就算再怎么帮扶、人们还是避之不及、渣校直接拉胯一所牛校的情况也是有的。从房价的维度来看，这些组合拳对天价的顶级学区房冲击还是很大，跌幅肉眼可见。二是学区房的本质，这里面涉及到了教育资源的均衡;现在教育资源的分配方式，本质上就是用户籍 房产证的方式进行分配，表现出来的结果就是房户一致优先入学。这是导致顶级学区房溢价过高的主要因素，这种方式造成的现象就是阶级固化和阶级矛盾，
所以近几年一直在实施教改进行修补，比如单校改多校、增加一贯制学校、增加各种直升校，增加校额到校比例。但是，以房户为核心的入学现状依然得不到根本改善。到目前为止，对于优质的教育资源，我们依然找不到更合适、更公平的分配方式。有的人说可以用成绩高低来筛选入学，这个纯属胡扯，这样做会更加激化矛盾。户 房=入学门票的现状，依然会持续一段时间。所以准确来说学区房是不会消失的，但重点学区房大概率会消失，最起码不会因为优质教育溢价让房价涨到很夸张的现象。国家想要控制住房价大幅上涨，势必先拿学区房开刀，学区房的价格稳不住，整体房价上涨的预期就稳不住。学区房一直都是涨幅最大，最突出的，这个不管怎么管其他的。
我们可以看到学科培训一个千亿级别的产业，一纸政令直接归零，公办民助校全部脱钩，抹平重点校和普校之间的差距、打击天价学区房，对政府来说太简单了。尤其是学区溢价非常高，基本住不了人的房子更不建议碰。随着未来不确定性的增加，学区的溢价会慢慢被抹平。这就是我为什么不建议买顶级学区房,尤其是那种老破小溢价非常高的;如果政策再次发生变化,很容易买在顶部没人接盘
我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区
学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存
比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询
Q:提问:京总您好！我是海淀户口，但是海淀已无房。我们夫妻有两套房，一套枣园小区的一居，200左右，一套房山长阳的国誉府，760左右，拜读了您的文章很受启发，准备把这两套都卖了，再贷款200以内，总预算1100左右
准备在海淀或者西城买个能落户兼顾学区的房子，孩子27年上学，然后将来好流通，追求保值。1.方案一，在海淀万寿路学区买个占坑房，一居或者小两居，比如永定路西里，预算600以内，剩下的钱再在北京其他区域买一套，一次性把两张房票都用了，将来孩子上学后用这两套租金换租，在学校附近租房。
2.方案二，直接二换一，在万寿路买个好点小区的两居，目前看的是万寿路甲15号五区，或者是永定翠庭，买了之后将来如果能上五一或者翠微小学，就直接自住，如果不行就用海淀学籍，换租。
3.请问您觉得哪个方案好？或者在海淀或者西城有哪些区域哪些小区可以推荐？之前看您推荐过广外，请问广外和万寿路怎么对比？4.看您的文章，买学区房建议是占坑就行，否则溢价太高。但是您的文章也不推荐一居室，如果要买学区占坑房，可以考虑一居吗？5.请您评价下新宫板块，天悦一号这个小区怎么样？非常感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,
如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位,万寿路甲15号和永定翠庭前者居住体验更好,万寿路甲15号属于机关大院,19年整个小区翻新改造过,整个小区管理很好,人文素质高;万寿路和广外相比,广外有丽泽的辐射,还有板块红利未兑现;且价格相对较低,学区溢价也不高;
2、距离孩子上学还有5年时间,完全可以等到入学前一年决策学校问题,这五年的时间有很多不确定性问题;一是你们自身的,二是当地政策类的;西海的学区逻辑不同,西城是拼家庭背景,海淀是拼孩子和父母,
这五年的时间可能会因为你们和西海的家长交流改变学校的想法,如等到上学时再换房会增加交易成本,其次只要是学区房就存在一定的溢价,只是溢价高低不同,投资最好的方法是回避学区房,到价值地段淘到笋盘吃板块红利,等孩子上学需要房子时,再以最低总价获取入学名额即可,这样是风险相对较小,收益相对稳健的方案.
3、两居室是北京成交的主力户型,市场上的大部分购买力也集中在2居室;好地段好楼盘的两居室的流通性比三居室和一居室更好一些,但不影响一居室和三居室的涨幅和下跌,投资房产是投资者对市场判断对错的结果,和户型无关.
4、南三环新宫这个板块没有任何投资价值;丰台本地缺乏政府主导的产业支撑和有效规划;也是处于地理位置的原因,铁路加高速把丰台切割的很严重,没有完整的土地可开发,回看精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;普通人接触到的一切新闻,都是被控制的,很多地产V,只会解读新闻;天悦一号卖九万,并且是个做棚改的开发商,这样的地段这样的盘这样的价格预期很低,建议阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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