1.项目简介
北京皇宫（暂定名）城市更新项目，推广名及批复名：紫禁城；更新单元拆除范围用地面积72万平方米，现状建筑面积约5万平方米， 现状容积率约0.06。现状建筑物为原元大都皇宫，被战火焚毁，拆除难度小。
2.项目可行性论证
1368年，璋哥创立大明集团，总部在南京，董事长璋哥从一开始就觉得集团设在南京不是很合适，对全国商业布局和影响不利，璋哥于是搞了个股东会决定：咱们搞双总部吧，两个城市给咱们集团税收优惠，不搞白不搞。
于是璋哥派出集团总裁、投资置业老总懿文太子去西安拓展项目，结果项目还没拓展成功，总裁就挂了，公司搞文宣、企划的方孝孺在《懿文皇太子挽诗》写道："相宅图方献,还宫疾遽侵……关中诸父老,犹望翠华临。"讲的就是太子曾去西安做拓展前期项目筹备工作的事。
旧改项目拓展难搞啊，不是一般人干的事，搞不好就死人啊。
集团另外一个人，集团副总裁、投资总朱棣，是老董事长的四儿子，他被搞到北方搞拓展。你还别说，这个投资总还是有两把刷子，哗哗哗，三下五除二，圈了很多项目，虽然老董事长觉得这些项目太偏了，算不过来账，烂到不行，但是朱棣的策略是：有枣没枣打一杆子，城市更新拼的是速度，再说了，现在城市更新扩张这么厉害，有几个项目能立项的，先圈了再说。
而且北方项目虽然偏，还是很有前途的，重要的是规划，新城怎么了，产业导入，政府支持，万达不都是这么干的吗？
朱棣通过黑侄子，恶意收购股权等方式于1402年成为大明集团控股股东，并当上大明集团董事长，为搞活经济，实施北部大开发，朱董想把集团总部迁到北平，1403年把北平改为北京，股东大会决议：丫的搬家吧。
搬家没那么容易的，刚刚当上董事长，原董事长朱允炆（朱棣的侄子，建文帝）还生死不明，大明集团人事调动频繁，集团业绩不佳，银行抽水，融资困难；而且皇宫旧改项目情况非常复杂，一是项目用地处在紫线（历史文化保护区，元大都皇宫所在地）范围内，二是合法用地面积不满60%（大多是元末连年战火毁坏严重的大片空地，不符合城市更新政策）。所以集团内部还是很多反对的声音的，觉得这么大的项目，地段太偏，交通不行，机场、高铁、普铁、高速，甚至连国道都没有，地铁、公交就别说了，有一条漕运，土得掉渣，运力有限，销售前景也堪忧，自持的话，那个地段确实偏，搞综合体，没人流啊，估计很难。朱董对付这些人只有一招：有本事你们弄死我，要不我弄死你们，咋样？
公司高管都闭嘴了。
于是，1406年，投资部副总监邱福搞了个项目测算，只要肯下功夫，帐还是算得过来的嘛，容积率低？那又怎么样，这是皇宫系列，比院子系列还高大上，关键是，这个项目今后需要通过权威来搞商业，属于PPP项目，以大明往后千秋万代的政府税收作为回款和利润保证。邱总联合其他部门的几个人，给集团提出了《北京皇宫城市更新项目可行性报告》，董事长一看，高兴得鼻涕都流出来了：搞！
3.立项、规划
董事长胜利召开董事会，就皇宫旧改项目事宜做出如下董事会决议：
1、成立项目公司北京皇宫城市更新置业有限公司，独立集团运营。
2、项目定位为综合体，集团总部基地，商业中心做好提前引入品牌、人流规划工作。
3、会议任命朱棣为项目总经理；任命道衍和尚姚广孝为项目总顾问、总设计、总规划师；任命宋礼（工部尚书）为项目副总经理兼工程总监；任命蒯祥为设计总监；任命邱福为投资部副总监。
关于立项： 1406年，北京皇宫项目列入永乐四年第一批城市更新单元规划计划。
关于规划编制和批复：
（1）公司部分领导主张通过综合整治方式进行城市更新，他们认为，原业主的旧城（元大都）属于"哪咤城",出自世界顶级设计师、建筑师刘秉忠的手笔，项目规划很高大，虽然被战火所焚烧，消防也有点问题，但是可以保留部分皇宫建筑，通过综合整治，升级改造，加改扩建的方式进行城市更新，这样走程序也简单，补地价款也少。整个项目弄下来，节省不少钱，为正在恢复当中的集团财务减少压力。
（2）以姚广孝老和尚为首的另一群高管则建议：别整没用的，直接在元大都的原址上及往南地址上划定更新单元范围，通过拆除重建的方式实施项目更新，扩建、重建北京城，彻底抛弃了刘秉忠的规划设计理念，而是按儒家的观点,把北京建成一座方城，而皇城(紫禁城)则在方城的正中央。不用哥特式，也不用巴洛克式风格。
（3）朱董微笑的听了集团两部分高管的汇报，并作重要讲话，朱董表示：……各位把手机调成静音哈，……现在集团到外地开拓项目，就要搞地标性建筑物，这对集团的知名度、形象和未来都是加分项。朱董最后指出：就按姚总意见办吧。
1406年，通过规划批复，更新单元规划批复用地面积72万平方米，建筑面积约15万平方米， 容积率约0.2。
这个项目曾荣获世界五大宫之首、五A级景区、中国文化遗产、世界文化遗产等荣誉和大奖……当然了，此是后话。
4.拆迁谈判、实施主体确认
拆迁谈判：原业主大元，权利人单一，但是大明集团来的时候，原业主跑掉了，没有继承，没办公证，也没有遗嘱之类的，按理说报建这一环很难了，属于无主物。但是董事长觉得，我们有项目权益，不用那么麻烦。基本上没有拆迁补偿。
再说了，幽州自古以来都是蒙古和汉人的插花地，土地历史遗留问题突出，土地非法买卖，房屋没有确权，小产权房太多，经通过战争、火灾等非法手段并购、买卖和占有、使用这些土地。手续是关键，朱董的抓手是：搞过来再说。
顺便说一个一百年后大明集团（嘉靖年间）的轶事：首辅严讷想在城中营建一座大宅，草图大致已规划完成，唯独隔邻的民宅有根梁柱突出，使得严公的新宅不够方正。隔壁民宅的主人是对卖酸酒的夫妇，这栋房子是他们世代的祖产。相府的工头曾出高价，请屋主出让屋舍，不料遭到屋主悍然拒绝。工头非常生气，将此事禀告严公。严公说：“不碍事，你先盖房子的其他三面。”开工后，严公命府中每日所需的酸酒都向隔壁的主人购买，并且每次事先付款。这对夫妻平日生意清淡，生活拮据，每天的收入不足糊口，严公知道后，便为他们介绍买主，从此生意好转，不久就因人手不足而招募工人，生意愈做愈大，屋内到处堆放米谷，豆类，石缸的数目也成倍数增加，屋内的空间自然益显狭窄。
这对夫妇感激严公的恩德，对自己当初悍然的拒绝感到惭愧，于是自动写下契据将屋舍献给严公，严公用城中其他的屋舍与他交换（异地安置补偿），由于屋主换得一间较大的屋舍，非常高兴，没多久就搬家了。
拆迁谈判是个技术活，大明公司也是要文明拆迁的，强拆？呵呵——好吧，强拆其实效率更高。
实施主体确认：北京皇宫城市更新置业有限公司。
5.项目建设计划及完成情况
1、项目前期建设筹备及招标采购：
拟完成时间： 1406年---1412年。
实际完成时间：1417年：由项目副总经理兼工程部总监宋礼（工部尚书）负责项目采购，他派人奔赴全国各地去开采名贵的木材和石料，然后运送到北京。玩大发了。 珍贵的楠木多生长在崇山峻岭里，百姓冒险进山采木，很多人为此丢了性命，后世留下了“入山一千，出山五百”来形容采木所付出的生命代价。
2、 开工建设：1417，取得开工许可证。
3、工程建设：
（1）基建及基坑支护工程：材料准备好了，永乐十五年(1417年)，朱棣开始从南方调集大量能工巧匠，大兴土木，兴建宫城。依照中国古代的星象学说，紫微垣(即以北极星为中心的区域)是天帝居住之处，天人对应，所以皇帝的宫殿被称为紫禁城。此为项目正式名称。
（2）施工图设计及施工： 蒯祥，施工图设计者， 另外副总宋礼还招聘了设计副总监蔡信和杨青。他们负责工地9999间半房屋的设计（项目竣工验收后好多百年后的某一天，1973年统计时发现实际有8707间房）。
（3）工程总包合同签订：当时建设工程外包给蒯祥的老乡---香山帮。他们都是吴县香山人或其门徒，他们往往擅长木工，其中又不乏出色的泥水匠、漆匠、石匠、堆灰匠、雕塑匠、彩绘匠。蒯祥是香山帮匠人的头领。
（4）施工及分包工程：工程施工进行了3年，采用板楼结构和塔式建筑相结合方式，施工人员采取三班倒，严格按照建筑法、规划法等相关规定，严把质量关。在项目工程施工过程中，出现了大量优秀的事迹：
A、开采修建宫殿的石料，非常艰辛，现在保和殿后那块最大的丹陛石，开采于北京西南的房山，史书记载了运送它时的情景：数万名劳工在道路两旁每隔一里左右掘一口井，到了寒冬腊月气温足够低时，就从井里汲水泼成冰道，用了28天的时间，才送到了宫里，此外，还要在苏州烧制专供皇家建筑使用的方砖——金砖，山东临清也要向北京运送贡砖。
B、蒯祥不愧为顶级现场高手，聪明绝顶，营建宫殿楼阁时，他只需略加计算，便能画出设计图来，待施工完毕后，建筑与图样大小尺寸分毫不差。蒯祥不用计算机，不用CAD、不用photoshop,其设计、建筑造诣，得到极高评价，董事长“每每以蒯鲁班称之”。
4、竣工验收：1420年。故宫基本建成，至此，皇宫城市更新项目建设完工。
5、总部搬迁：1421年，董事长宣布集团总部搬到新办公大楼。
6.商业运营
这是一个最最牛A的城市更新项目，这个项目不仅带动了周边发展，北京新城因为大明集团总部搬迁而改变中国未来600年的命运，可以说是商业运行最最成功的旧改项目。
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紫禁城项目属于造新城，商业运营有很多大胆的创新。比如，项目偏僻，人口不多，通勤困难，众多知名品牌不愿进驻，主力店很难搞定。项目总想尽办法仍无法解决。
还是董事长，用了两招：一是从江南各地向北京大量移民;二是疏浚运河,打通南北的运输干线。此后，项目所在地成了旺地，商业氛围浓厚，据记载,洪武三十年,通过海运由南输往北方的粮赋只有七万石,永乐六年,就增至六十五万石.永乐十二年,由运河输往北京的粮赋增至五十万石,另还有四十万石由海运输入.到了十六年,由运河输往北京的粮赋就已高达四百六十万石。
厉害了我的哥。
7.这项目缺点
不宜居。
建造当年，董事长就是要做生意的，当然不宜居了。
此外，你看总顾问总设计师，道衍（姚广孝），他是个和尚，他不要莺歌燕舞，也不要高端住宅，更不要顶级公寓，在佛堂里住着，别的咱也住不惯啊。另外，这个屌毛深知董事长的心，搞这个项目高大上，要商业，就不要宜居，要宜居，呆南京不得了，跑到这个鬼地方干嘛。
600年前，《明实录》对北京气候环境有比较系统的记录，并对沙尘分了等级，记载的随大风而起的“扬黄土沙”、“扬尘四塞”、“扬尘蔽空”、“拔木飞沙”等现象，可视为扬沙天气，其中特别猛烈的，如“大风扬尘，天地昏暗”等，则很可能是沙尘暴天气；而“风霾”、“雨霾”、“黄雾四塞”、“雨土蒙蒙”、 “日色变白”一类的记录，则应属于浮尘天气。
自古北京都是“幽燕沙漠之地，风起则沙尘涨天”，600年后，你说北京有雾霾、不宜居，你不会搬走啊？矫情。
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