前几天，武汉经开区发布了《武汉经济技术开发区空间规划》初步方案。
其中，最引人遐想的，莫过于“车谷中心城”。
就问你这5个字，熟悉不？
瞬间让人的思绪飞到了“光谷中心城”。
看来，沌口又坐不住了……
一个中心城，三个组团
和一个光谷中心城，花山，关山，左岭组团
不说完全照搬，那也是一模一样啊
01
不少人看来，经开就等于沌口，沌口就等于经开。
这种感觉，极其类似于当初的光谷。
如果一个人说去光谷，潜台词，他要去鲁巷/大转盘。直到光谷中心城出现，光谷的空间格局，被拉大到三环之外。
这次，当经开决定组建“一中心三组团”的空间结构，跳脱出旧有的核心板块，去全力打造一个新中心，这样的空间路径，跟光谷几乎如出一辙。
作为武汉经济两强之一，重要的产业聚集地，经开可能是武汉最有资格去复制光谷成功的区域。
从15年到19年期间，武汉各种新区，被密集推出。
临空经济区、大光谷、大临港、大车都、阳逻之心、中法生态新城、问津新城、二七滨江商务区、CBD、航天新城、未来科技城、生物科技城、左岭新城、新港长江城、金口新城、青菱新城、黄家湖大学城、高铁商务区……
趁着房地产高速发展的东风，上面每一个名字都有足够传播度。
然而，19年之后，楼市再也没有出现过这样的盛况，板块轮动变成了光谷和滨江的二人转。
那这一回的车谷中心城，能不能重现光谷中心城一样的独立行情呢？
很难。原因甚至跟经开能不能兑现这个规划，产业发展如何都没有关系。
02
话题回到经开。
这次规划，对于经开，是重回初心。
几年前，汽车产业还处于劈叉式跨越发展的时期，经开区长期处于武汉经济领头羊的位置，一直压着光谷一头。
那个时候，经开的心气非常高。
听一听，【独立成市】，还要拉着汉南一起飞。
谁给了经开底气？
2015年，神龙汽车的销量，达到历史巅峰，一年卖出71.07万辆。
换句话说，经开的空间超级规划，其实和光谷中心城是同期开始起势，经开在规划上并没有落后太多，算是齐头并进。
但问题是，随后几年，中国汽车行业迅速降温。而作为经开支柱型产业的神龙，更是断崖式下滑。
数据来源：国家统计局
2020年的至暗时刻，神龙公司全年销量仅5.03万辆，只有2015年销量的7.08%。
支柱型产业冰封，对经开影响是非常大。
于是4年后，经开决定——
回归拥抱主城区
03
经开的面积在489.7平方公里，光谷是518平方公里。
2021年，他们的GDP分别是1900亿和2400亿。
看起来体量相差不算大，但无论什么时候，相比光谷，经开想要独立成城，都必须面对的一个难题——地形。
这是光谷——
这是经开——
相比光谷的土地纵深，整个经开区域过于狭长。
从三环边缘一直延伸到汉南，这个直线距离超过了50公里！
这个距离有多夸张？
好比是你住在四环的东西湖区，每天跑左岭上班一样。
对比光谷，无论南北还算是东西，最大直线距离都在30公里以内。甚至在光谷内部，已经形成了多条快速交通网路的【准环线】格局。
但经开最边缘的区域，想吃到主城的辐射，几乎不可能，交通成本极高。
大家或许会说，既然是要独立成城，吃啥主城辐射？
因为，完全的独立成城压根就不存在！
千万别拿光谷说事，光谷的成功，其实恰恰证明了这一点。
光谷走过30年，其实有20多年都是依托主城区自然生长。
最早从鲁巷邮科院起家，用如今的说法，妥妥的2.5环。再到关山，还有沿着民族大道向南延伸，依然是在今天的三环内。
攒了20多年的家底，才开始跳脱出主城区，来到三环外，搞了个光谷中心城。
注意，光谷中心城离三环线也不过4公里！
所以，光谷中心城刚起步的时候，完全具备作为一个主城外围刚需溢出区域的素质。
车谷中心城，也就是军山新城，到三环线直线距离都差不多14公里。
如果是在那里工作，买了也就买了。
但是对于主城的溢出刚需，无论如何也跨不过这14公里。
你说有地铁。
不，有地铁也不行。
经开，吃了地形很大的亏。
04
说真的，经开面对的困难实在太多了。
我们说光谷生态保护红线内用地太多了，土地碎片化，但跟经开比起来，小巫见大巫。
光谷好歹还能找块地拉起光谷中心城，看看经开这湖泊河流纵横的样子，配上狭长的地形，你连一块腹地纵深都很难形成。
两个地方可能只隔了一个湖，相距不过百米，但你需要绕路20分钟，就完全分属不同的板块了，配套啥的都不能共享，除非你“往水里”砸钱，这又带来交通基建的高昂成本。
不仅是水域的切割带来碎片化，大家注意上图红圈处。
也不明白，为什么在经开区内部，还有这么多蔡甸管辖的插花地？为什么不全部移交给经开代管呢？
实际上还远不止截图里的那些。
其中的不便，实在太多，就不赘述了。
城市留言板上，只给出了“历史遗留问题”的回答。
这些边边角角都不愿意给经开，最完整最适合作为腹地发展的常福，那更是想都不用想。
相比之下，光谷获得的支持，远比经开多得多。洪山、江夏，光谷看中哪里，是予取予求。
经开，太难了。
05
2015至2019年，所有拥有概念加持的区域，涨幅几乎都吊打老城区。
2016年的武湖，2017年的蔡甸、光谷东，2018年的葛店……房价在短期，都有接近翻番的表现。
以至于，我们买房人也好，开发商也罢，都产生了明显的新区崇拜。
这种现象，又给大家“买新区”很足的信心。
这一轮房价不规则上涨，彻底颠覆买房的传统秩序——地缘。
我们回想一下，开发商也好，购房者也好，真的是因为那些新城新区的概念超级牛逼，产业兑现超级扎实而选择哪里的吗？
半毛钱关系没有。
唯一的原因，他价格曾经足够低，普遍从6000多7000开始起势，起价低，溢价空间足够大罢了。
老城区3万的房子涨到6万，好难啊。
郊区6000房子涨到1.2万，分分钟。
当潮水褪去，大多数只剩下一地鸡毛。
大家再次被狠狠教育一番楼市违拗不得的价值规律——距离。
远离主城区，不仅仅意味着城市基础设施薄弱，配套欠缺，还有就是交通成本。
每天上下班，花几个小时在路上折腾，没有人忍受得了。
当接盘链上最下游的刚需都不接受这里，你所有的价值上涨逻辑，最后都是无根之木。
06
如果以经开目前房地产最密集的军山为例，和最近主城区距离，14公里。
直线距离14公里，显然不在“外溢适合”的范畴之内。属于做睡城都不可得，这不是有地铁就能解决的。
另外，你也不能指望地缘性购房者。
光谷依托的是武昌和洪山两个人口破百万的大区强区，经开的两个邻居汉阳和蔡甸，能给的支持真的不够看。
纵然做不成楼市的超级风口，纵然困难重重，经开似乎并不着急，没有追求急功近利。
按照经开规划——
至2035年，经开区将整体形成“一中心三组团” （车谷中心城、沌口组团、纱帽组团、湘洪组团）空间结构。
花十几年去踏踏实实的搞，没必要走过去那些所谓“风口”的老路，风物长宜放眼量，我们不应该强行拿车谷中心城pk光谷中心城。
毕竟，对于武汉这样体量的城市，一个光谷是不够的，光靠卖房子那更不可行。
扎扎实实搞产业，才是正道。
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