记者获悉，《茂名市物业管理办法(试行)》（以下简称《办法》）近日正式出台，并于2022年4月1日起施行，有效期3年。《办法》共七章，分别就业主、业主大会、业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护等方面作出了明确规定。记者根据《办法》，并结合市住建部门的解读，梳理出了以下重点内容。
坚持党建引领，各级监管需合力
《办法》指出，业主大会、业主委员会、物业服务企业应在中国共产党社区党组织领导下依法依规开展物业管理活动，鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员、居民小组组长、中国共产党党员业主通过法定程序当选为业主大会筹备组业主代表、业主委员会委员，依法履行职责。
为加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织，《办法》要求市、区（县级市）人民政府应当将物业管理纳入社会治理体系，根据需要建立联席会议制度或者成立工作专班，统筹解决重大问题。区（县级市）人民政府应当为镇、街道配备物业管理的专职工作人员，落实工作经费。
《办法》还明确，市、区（县级市）等各级住建主管部门负责辖区物业管理活动的监督管理工作，并明确了发改、市监、城管、公安、消防、行业协会等有关部门、单位在物业管理工作中的具体职责。
规范业主大会，履职监督要强化
《办法》规定，符合法定成立业主大会条件的，需由相关主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。筹备组成员人数应为单数，总人数在七至十五人之间。其中业主代表为五人至十三人，街道办事处、镇人民政府代表一人，建设单位代表一人。组长由街道办事处、镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议，对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
业主委员会工作经费由全体业主承担，其可以由业主直接分摊，也可以从共有部分经营收益中列支。由业主分摊的，业主大会可委托物业服务企业代收。经费的筹集、管理和使用等事项由业主大会决定，并应按季度进行公示，接受监督。
业主大会分为定期会议和临时会议。如业主委员会不按规定组织召开会议，业主可通过街道办事处、镇人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。
《办法》还明确，制定和修改业主大会议事及管理规则，选择或更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业、使用或筹集维修基金，改建重建建筑物，改变共有部分的用途或利用其从事经营活动等事项，均需要业主共同决定。针对这些事项的决议，应当由专有面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决。不同性质的事项，还应当在参与表决的业主中取得相应比例的同意人数。
规范前期物业，物业用房有标准
《办法》规定，针对预售物业，建设单位应当在领取《商品房销售许可证》之前，通过招投标的方式选聘企业进行前期物业服务。至于建设单位现售物业的，选聘前期物业服务企业的时间节点则应当在现房销售备案之前。
根据市住建部门进一步解读，物业服务用房也有了标准配置要求。其一，建筑面积要按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；第二，位置需位于建筑的一层或者一层以上的楼层，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用条件，方便物业服务人提供服务，方便业主进出物业服务中心；第三，物业服务用房应当能够单独确定产权，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。
规范选聘解聘 权利义务更明晰
《办法》对物业服务企业的选聘和退出程序均有详细描述。其中规定，经业主大会同意，业主委员会可通过招投标方式选聘物业服务企业。在合同期限届满三个月前，业主委员会应组织召开业主大会决定续聘或另外选聘，并将决定书面告知物业服务企业；如物业服务企业方决定不再续签的，则应当在合同期限届满前九十日书面通知业主委员会并公示，但合同对通知期限另有约定的除外。
业主委员会与续聘或另外选聘的企业签订物业服务合同，应当在现有物业服务合同期限届满一个月前，且需要公示至合同期届满。原服务企业应当在合同终止之日起十五日内要退出物业管理区域，并移交相关资料和财物。
此外，《办法》明确了物业服务企业的权利和义务，其中还提到，鼓励物业服务企业加装电动车感应器，防止电动车进入电梯厢。
规范令行禁止，管理保护齐跟上
近年来群众比较关注的房屋维修基金、防空通信设施、充电基础设施等事项，此次《办法》都有涉及。
其中明确，维修资金属于业主共有，可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施、二次供水设施等共有部分的维修、更新和改造。对于人民防空通信、警报设施的安装，要求业主、业主委员会和物业服务企业应当提供方便条件，不得阻挠。
针对新能源汽车和电动车逐渐普及，充电设施匮乏，小区充电基础设施改装难的问题，《方法》指出，在物业管理区域的充电基础设施安装过程中，物业服务企业应及时提供相关图纸资料，积极配合业主并协助现场勘查、施工。鼓励物业服务企业根据用户需求及业主大会授权，依法利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施并为业主提供充电服务。
此外，《办法》也对损坏房屋主体结构，违法改变房屋用途，将无防水要求的空间改为卫生间、厨房，破坏或擅自改变房屋外观，违法搭建建筑物，损坏、占用、改建共用部位或共用设施，损毁树木园林，存放不符合安全标准的危险品，乱丢垃圾、高空抛物，发出超标噪声或影响邻居采光、通风，侵占或拆除公共设备，违规饲养动物，在不安全区域停放电动自行车、电动摩托等行为作出了明令禁止，并规定可依法要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
【南方日报、南方 见习记者】邓建青
【通讯员】罗栋
【作者】 邓建青
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端
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