东莞核心区，正在抛弃刚需。
今年东莞核心区南城 东城 松山湖，陆续拍卖了好几宗地，这让不少买房一族兴高采烈。
但，有个残酷的现实是，仅出让的这几宗地，从定位上看，都在打造改善豪宅，面积和总价偏高，起步价都在六百万，最高甚至超千万，已经不是普通刚需能够买得起了。
例如南城万科瑧湾汇，位置绝佳，打造为改善豪宅标杆盘，面积最小143㎡，至少700万，最大户型300㎡，起码1500万。
松山湖华侨城面积为115-143-195，最小有115㎡，但总价也要600万，更不要说大户型了。
还有中海稻花村、中天东城体育公园、保利鹭湾，面积段都偏大，总价比较高，基本定位在改善盘。
而且除了改善盘，还有豪宅项目，天骄国际、万科星河传说二期，华润悦府，面积都在200㎡以上，刚需更不要指望了。
东莞城市核心地段的优质楼盘，优质项目，产品户型已经朝着改善、甚至豪宅奔去。
普通刚需资金不允许，已经很难进场。
只能去环城区、环湖区淘新盘了。
东莞核心区新盘，起步六百万
正在抛弃刚需
东莞核心区，为什么打造的都是高端项目。
首先在于，东莞核心区房价较高，就算面积段偏小，刚需也没有资金，没实力购买，是有心无力。
其次在于主城区居住人群，改善一族换房需求旺盛。
目前在主城区，至少70%的小区楼龄偏长，不少人生活在环境很差，停车位不足，面临各种老化问题，很多人想要提升自己的居住品质，有着切实的换房置业需求。
加之改善换房一族，卖房买房， 购买力也更有实力。
因此综合考量之下， 开发商打造的产品，以100 的改善户型为主。
而今年关注度最高的南城华润润府项目，更是体现的淋漓尽致。
这个项目位于CBD，地段好，但居住舒适度有所欠佳，只有四栋楼，但户型段全部为143平大户型，没有刚需户型，正好满足大多数城区换房一族，改善一族置业需求。
刚需掏不出这么多钱，难度是挺高的。最终这个项目，成为了东莞摇号第一盘，还是能说明改善的购买力，是很强大的。
不仅仅初级改善，终极高端改善购买力也是非常雄厚。
鹏瑞天玥，总价两三千万的豪宅，是很多南城终极改善群体首选，改善群体置换的终极目标之一。
最终的结果是被东莞人爆抢，差不多快清盘了。
除了新盘，城区的标杆改善型楼盘，价格都非常高，关注度也非常高。例如东城的天骄峰景，南城的中信森林湖、景湖时代城等。
除了南城，松山湖表现也特别明显。
今年初，松山湖的锦绣山河上千万的豪宅产品，突然之间成交量大增，成交单价更是突然之间暴涨到6万＋。
这不仅仅是投资客在撬动，也有松山湖的高端改善客在行动。
还有中海和深业，大户型占比更多，明显为了改善群体的置换需求。
松山湖唯一在售的新房市场，万科松悦花园，总价2000万的项目，也是卖的相当火爆。
万科松悦花园效果图
这也是因为松山湖的价格已经过高，刚需已经很吃力，唯有改善群体，换房一族，有着充足的资金预算，实力还是比较强劲的，下手也比较果断。
很多刚需置业者，只能环顾环松湖周边了。
除了核心区，在东莞重点镇街，优质的改善项目，更受欢迎一点。
例如在虎门，高端改善项目未来之光、保利时区，虽然价格在虎门居于前列，但是销售成绩却是非常不错的。
毕竟，虎门长安经济强，有钱人还是不少，改善一族，实力还是很强劲的。换房需求受到的波动影响会更小一点。
相反，那些地段平平，价格平平的刚需项目，反而卖的一般。
因为改善看不上，刚需买不起，自然卖不动。
非核心区，核心地段的优质产品，大多产品定位改善，其实也在慢慢抛弃刚需了。
明年核心区10余个新盘扎堆
改善群体购买力还够吗？
不过现在市场上， 有人说东莞改善购买力也不行了。
说这句话，还为时尚早了。
东莞改善群体，相比疲弱的刚需，实力是要强劲多了。毕竟刚需现在还在犹豫彷徨，手中不敢下手。
就在上周，环城区某个改善项目开盘，销售成绩很不错，亮点是193平大户型产品，最先抢光了。
大户型总价高，反而相比96的刚需户型，卖的更加火爆。
今年的改善一族，实力还是存在的。
但明年的改善群体，我是有点担心的。
为什么这么说。因为明年核心区，有着10多个改善高端项目，初级改善和高级改善客，有这么多接盘的吗？
我看可能是有点不够了。
再拿润府来看，润府第一批成为了东莞摇号第一盘项目，场面非常火爆。
但润府第二批项目，我觉得肯定不会有第一批项目那么火。
润府第一批时，大家预期比较高，而且主城区也没这么多项目，大家的期望不高。
但现在除了润府，万科臻湾汇，光大天骄国际，中海稻花村、中天东城体育公园等等。
选择太多了，头部的优质改善盘，还是会有争抢，吸收一波。次级优质项目，热度就不会那么高了。
不管是城区还是湖区，明年绝对是个核心区的大年，改善客最幸福的一年。
但开发商要担心的是，改善客不够用了！
毕竟刚需一族，基本全面放开，基本没有什么大的刺激手段了。现在只剩下改善群体，还能继续“榨干”一下。
而在最近两天，市场上传言，改善群体还要再次松绑。
东莞范围内，工商银行、建设银行、农业银行，二孩家庭二套房首付降为2成，利率按4.65%执行。要求两个孩子的出生证明或户口本，且孩子均在父母户口本上。
现在主城区首套也要3成，二套结清3成，未结清4成。这个政策，可能会在非限购区实施，要结清房贷2成。
新政现在蔫了，要继续撬动购买力，尤其是撬动改善群体的购买力，给楼市加点鸡血。
不过主城区的改善，其实也是要加鸡血的。
改善一族，卖房打新
要完全可行的
不过当下，对于换房一族改善群体，是非常焦虑的。
就是房子卖不出去，不是热门小区房子，老破旧房源，就更难卖了。
而且价格也是大打折扣，和高位相比，跌了太多。
很多改善客想着，楼市什么时候能够起来，房子最好涨一波再卖出去。
但现实却不如人意，房子没有涨，还在一直阴跌！很多人更不舍得割肉出让了。
但什么事情都没有两全。
我的建议是，如果想要明年买万科臻湾汇这些项目，今年底之前尽量多想办法，把手中的房子出掉。
因为时间已经狠紧迫了。润府第二批马上开卖，如果没有资金，润府第二批可能已经抢不到了。
如果能选筹到好的房源，买到瑧湾汇之类，后期的涨幅，是能够补充现在的亏损的。
因为毕竟房子更优质，行情来了，涨幅也会更高。
而且现在这个新盘位置确实很好，价格因为也会限价，因此是一个比较好的机会。
而关于选筹方面来说，初级改善，主城区优选万科臻湾汇、润府。其次中海稻花村，中天东城体育公园，保利鹭湾。
高级改善优选华润悦府、天骄国际、万科星河传说二期。
东莞核心地段的优质产品，是值得长期持有的资产。
现在的南城CBD、松山湖北站CBD相当于10年前的深圳湾，正处于快速建设期。滨海湾新区相当于10年前的前海，处于起步建设期。
改善群体来说，现在上车这几个优质的新盘项目，是完全可以的。
未来的价值，会慢慢凸显。
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