商品房买卖在中国当前环境下虽然被赋予了较强的监管属性，但本质上仍然是民商事合同关系，契约精神仍然是应当坚守的原则因此实践中尽管部分商品房销售价格超出了备案价，但因实际成交价格是双方真实意思表示，在过户交易完成后又要求开发商返还价格，缺乏合法性与合理性，很难得到法院支持，这也是维护诚实信用和交易秩序的必然要求本期分享连云港中级人民法院作出的一例生效判决，供读者学习，今天小编就来聊一聊关于开发商超过备案价售房怎么办?接下来我们就一起去研究一下吧!
开发商超过备案价售房怎么办
律师提示：商品房买卖在中国当前环境下虽然被赋予了较强的监管属性，但本质上仍然是民商事合同关系，契约精神仍然是应当坚守的原则。因此实践中尽管部分商品房销售价格超出了备案价，但因实际成交价格是双方真实意思表示，在过户交易完成后又要求开发商返还价格，缺乏合法性与合理性，很难得到法院支持，这也是维护诚实信用和交易秩序的必然要求。本期分享连云港中级人民法院作出的一例生效判决，供读者学习。
基本案情：017年7月10日，张静与融辉置业公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定张静以1271943元的价格向融辉置业公司购买其开发的四季金某小区第1#楼1单元1-1303室房屋，该合同约定张静应于签约当日付清房款381943元，余款890000元以银行贷款的方式支付。张静按合同约定向融辉置业公司支付了首付款381943元并以银行贷款方式支付了剩余房款。融辉置业公司向张静交付了涉案房屋。
一审法院另查明，2017年，融辉置业公司(甲方)与案外人卓越公司(乙方)签订《以房抵款协议》，该协议约定:1.双方同意，乙方整体打包购买1号楼，共计81套房源，总建筑面积:7891.56平方米，房屋总价9910元。双方同意以下列工程款冲抵所购上述商品房的房款:甲方欠付的四季金某三期1#、2#、3#、12#、13#、15#、16#楼及人防地下室建筑安装总承包施工工程款9991150元。甲方同意乙方可以乙方指定的其他单位、个人的名义购买上述商品房。乙方以其指定的其他单位、个人购买上述商品房的，仍视为乙方购买了上述商品房，甲乙双方有关购房款支付、工程抵付之事宜仍执行本协议的约定。2、甲方同意乙方上述商品房购房款全额以上述工程款抵付。双方同意于《商品房买卖合同》签订当日分别向对方出具房屋收款发票(乙方或乙方指定的第三方)、工程款收款正式发票。3、双方同意在本协议签订之日起90日内，乙方须就本协议第1条所述的81套房屋并提供与之对应的购房者名单后与甲方签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》一经签订，即视为乙方已支付了相应的房款总额，也视为甲方已向乙方支付了与房屋总价款等额的工程款。本协议签订后，甲方即可暂停支付与该房款等额的工程款。该部分房屋的《商品房买卖合同》一经签订，即视为乙方已支付了相应的房款总价，也视为甲方已向乙方支付了与房屋总价等额的工程款。4、本协议约定之商品房单价、总价款仅指商品房本身之价格及价款，并不包括购买商品房所需承担的税费以及购买、使用该商品房所需由购房者承担的其他费用。双方还就其他事项进行了约定。2017年5月25日，卓越公司的员工张某(甲方、委托方)与案外人连云港盛某房地产经纪有限公司(乙方、受委托方)（以下简称盛某公司）签订《委托协议书》，双方约定由甲方委托乙方独家承销融辉置业公司抵售给卓越公司的四季金某三期1号楼81套房屋。在代理销售过程中，卓越公司指定该公司会计林之辉等与盛某公司对接，销售方式为以抵售价为基准，由林之辉等根据房屋楼层位置确定加价款并由林之辉等收取该部分加价款，然后由业主与融辉置业公司按抵售价签订《商品房买卖合同》，盛某公司每套收取3000元中介费。
2017年10月7日，林之辉向张静出具《收条》一份，第一份内容为:今收到四季金某三期1#楼1单元1303转让费155000元整，以银行汇款为准。同日，张静通过POS机刷卡，向盛某公司支付了310000元。
一审法院再查明，张静于一审庭审中自认，当时房屋买卖时双方协商的总房价包含争议的155000元。
上诉人诉称上诉人张静上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.与上诉人签订的《商品房买卖合同》的合同相对方是被上诉人，在银行的对账单中也载明该房是被上诉人销售给上诉人的一手房，上诉人所有手续、款项的支付都是在被上诉人售楼处按照被上诉人要求履行、支付的。因此，上诉人认为被上诉人在一审中陈述涉案房屋已抵押给他人，与本案事实不符，假如涉案房屋抵押给他人、但抵押未经房产部门登记、不能对抗上诉人，同时被上诉人在签订《商品房买卖合同》时未告知上诉人，对上诉人不产生法律效力。2.涉案房屋经物价部门备案公示的价格与成交价格每平米仅差1分钱，并不存在一审判决认定的其成交价格远低于2017年同地段同类型商品房成交价格情形。一审中上诉人提交的微信聊天截图足以证明被上诉人的销售员工承认为了规避房价备案，额外收取的购房款才没有在合同中显示。上诉人一审主张被上诉人在购房款外加收上诉人15.5万元行为违反商品房明码标价的规定，依法应予返还。
被上诉人辩称被上诉人融辉置业公司答辩称：1.上诉人是通过福建卓越建设开发有限公司（以下简称卓越公司）联系涉案房屋权益人林之辉，与林之辉进行协商并通过盛某公司支付31万元转让费，同时与林之辉签订《更名申请》等，上诉人在一审庭审中也确认双方协商的总价中是包括了转让费。以上事实均证明，上诉人支付转让费是自愿的，不存在误解，现上诉人要求返还转让费违反诚实信用原则。2.上诉人的转让费是通过中介支付给案外人，并有案外人出具了收据，答辩人是基于《更名申请》与上诉人签订了《商品房买卖合同》，且双方签订的买卖合同与上诉人实际支付的房款存在巨大差距，但上诉人对此也没有提出异议，近两年时间也没有向答辩人主张，在答辩人没有收到上诉人支付上述转让费的情况下，上诉人无权主张答辩人返还。3.导致合同无效的仅限法律行政法规。本案中，政府在特定时期对房屋买卖市场进行限价调控的政策性文件，并非法律和行政法规，不能致使合同无效，且双方签订的商品房买卖合同致使履行以房抵款协议的附随义务，所约定的价格没有超过政府限价，答辩人也没有收到上诉人额外支付的相关款项。
法院认为：上诉人虽然认可涉案房屋的总价是包含转让费的，但认为该总价格已经超过了融辉置业公司就涉案房屋进行备案的价格，所以超出备案价格部分的转让费应当予以退还。对此，本院认为，因尚无效力性强制性规定商品房售价高出备案价格致使商品房买卖合同无效，上诉人也未诉求解除与融辉置业公司的商品房买卖合同，所以上诉人要求融辉置业公司退还转让费没有法律及合同依据。上诉人称其不知房屋总价已经超过了备案价格，所以才接受房屋总价，对此本院认为，即使上诉人不知晓房屋总价超过备案价格，上诉人在购房前也应当对房屋的位置、房价等重要因素进行充分了解后，接受了房屋总价才决定购买，既然上诉人已经接受房屋总价，并自愿交纳了转让费，现又以总价超过备案价为由要求超出部分予以返还明显与其之前的行为相悖，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。
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