今天在河西看了几个项目，感觉产品做的都比较一般，没有什么特别惊艳、亮眼的地方，最后又去看了一下岱山的电建洺悦华府，跟置业顾问简单聊了一下，产品就那么回事了，但是价格还算是比较靠谱，加上户型面积段也比较友好，今天跟大家分享一下这个项目吧。
电建洺悦华府位于岱山板块，雨花台区秦淮新河以南，岱山是南京几个最大的保障房片区之一，规划人口大概是9w人。项目在岱山保障房片区的北侧，周边一共4个项目，除了电建之外，还有已经售罄的都会澜岸、世茂璀璨睿湾，以及即将上市的金基雅玥。
电建洺悦华府是一个老项目了，2019年9月份首开，当时均价2.94w，卖的不算好，最后一次开盘是2021年6月初，均价3.05w，吸引1191组报名，中签率22%，不过那时候市场比较热，也不作数。
开盘时间跨度也比较长，目前前期开盘的所有房源都已经交付，估计最后三栋楼很快就要加推，算是现房，对于着急入住的家庭还是具有一定的吸引力。
电建洺悦华府一共就两个户型，分别是89㎡三室两厅一卫和113㎡三室两厅两卫，定位还是比较明确，就是为河西、城南的刚需家庭提供一个上车的选择。
89㎡三室两厅一卫，三开间朝南，单阳台设计，卫生间三段式干湿分离，南向卧室均带飘窗，略尴尬的是这个户型，北侧书房的面积很小，作为卧室基本上没用可能，功能性十分受限。
113㎡三室两厅两卫，三开间朝南，也是单阳台，客卫三段式干湿分离，南向卧室均带飘窗，主卧套房设计，带一个L型衣帽间，整体空间感还不错，唯一不足的是没有做双阳台，相当于损失2.5㎡的套内面积。
电建洺悦华府的装标不高，报价是2400元/㎡，没有地暖，厨电是方太的油烟机和燃气灶，卫浴的主要品牌是TOTO，因为是前几年的老项目，没有装修包，要求不能太高，好在射灯、墙纸什么的，还是有的。
这个装修吧，两个字形容：能住。。。
再说说周边的配套。
项目距离规划中的7/S2号线西善桥站、16号线梅欣路站以及已经通车的2号线螺塘路站、S3号线油坊桥都有一定距离，目测步行都可以到，但是距离略远、略痛苦，建议购买这个项目的家庭，最好能配置一辆代步车。未来秦淮新河上规划的几座桥，如果都能开通，那么驾驶出行还算是比较方便。
教育上，区域内规划了6块教育用地，目前已有金陵中学岱山分校、雨花台区外国语小学西善花苑分校、岱山实验小学、雨花台中学高中部岱山校区。岱山北侧的几个项目，预计共用学区，大概率会和岱山保障房片区的学校隔离开。
商业上，项目隔壁有世茂的商业，但是世茂现在的状态不太好，住宅能交付就谢天谢地了，商业暂时没有计划。不过项目距离岱山不远，那边的商业还是比较丰富的，满足基本的生活没什么问题。
楼盘所在的板块嘛，很难说好吧，尤其是这么大一块保障房片区在附近，不仅观感上会差一些，从规划上说讲，人均享受的配套也要差一些，基本上可以理解为一个刚需上车的片区。
另外呢，因为宁芜铁路外绕工作，目前遇到了一点小波折，所以这个项目近几年可能还要忍受一下铁路的噪音。
买这个片区的家庭，还是以河西、城南的刚需为主，尤其是对过江这件事抗性比较大的家庭，预算又不是太多的，大多也只能选择秦淮新河以南的几个板块，包括像软件谷南园、岱山以及人居森林，差不多门槛都在300-350w之间。
电建洺悦华府这个项目呢，位置不是太好，楼盘品质也不高，基本上在秦淮新河以南的楼盘中属于垫底的存在。优点呢，一个是现房，开盘后不久就能交付，另一个是他的价格不算贵。
不过，价格这个问题呢，得辩证的看，之前放风收官价格是3.5w/㎡，劝退不少人，但是目前我这边得到的消息是，他的过会低于3.5w，但是要高于上次开盘的3.05w，目测差不多90w不到的首付就差不多可以上车。
当然，即便是这个价格，相较于之前同板块的都会澜岸和世茂璀璨睿湾也都要贵一些，而且电建的品质相较于这两个项目来说，也要差一点。
但是，放在现在看呢，目前岱山板块的房价格局是，周边的毛坯限价已经达到3.1w，所有再去比较之前的项目意义也不是太大。大家买房子，还得往前看，毕竟过去两年，南京土拍的形势发生了不小的变化。
如果我了解的情况属实，首付90w不到，在这个位置买个现房，尽管板块潜力不大、产品素质不高，但是我认为，对于工作在河西、城南、对于品质要求不高的刚需家庭来说，也是可以考量的。
现在的刚需确实比较尴尬，两三百万预算，能选择的空间确实很少，可以买到的楼盘，可能有一些亮点或者可以满足购房者的部分需求，但或多或少都有一些不利因素。
像电建洺悦华府这个项目，就是这种我推荐了，有割韭菜的嫌疑，但是刚需不买吧，似乎又没有太多替代品，还是鼓励大家早点上车吧。
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