书接上文《人人喊打的房地产，是有原罪吗？》原本想起个这么字眼的标题吸引大家眼球，没成想效果也不好转念一想，写这个文章就是帮助自己回顾下开发历程，学习下相关流程，也有助于今后发展，于是释然。
之前讲到开发五大证，国有土地使用证，用地规划证，工程规划证都简单介绍过了，不再赘述，下边该说起施工许可证了。
施工许可证
顾名思义就是你开发商拿到这片地不能自己干吧，你得符合各种施工条件，才允许你老公。从度娘简单摘要下给大家普及下，不求深入哈：
- 首先你前边三大证得齐全，否则你来这施工就是违建这很浅显道理。
- 拆迁进度要满足相关要求，我之前经历项目就有类似城中村的钉子户存在，我想这点事是双向保护，一是保护拆迁户的合法权益，二是保护施工单位避免窝工系列损失。
- 你办理这个证要有施工单位，监理，设计单位，这些就不再说了必备条件。
- 施工图纸技术资料要全，这点值得一提就是你的图审必须要过，作为项目开发很大一部分经历也用在跑图审了，当然还有消防，人防相关设计审查，这个周期还是比较长的，就这一项很多开发商都不满足，也是限制其办理施工许可证条件。
- 监管资金，这个钱是用来保证房地产有序进行的，之前好多烂尾楼弄得政府没办法，现在政府想到让开发商缴纳监管资金然后不怕你跑路，这点对开发商来说也有一定约束作用，是个很好政策。监管资金的提取不同地方要求不一样基本上跟节点进度，完工形象，产证办理等有很大关系，高周转的概念其中一项为啥大家都在抢进度，我想跟这有一定关系，尽快把监管资金盘活好让资金解套。
简单从以上几点看似乎也不是太难，为啥房地产都那么着急忙慌的抢进度呢，这就涉及大家最喜欢提到的名词“高周转”。高周转被大家深恶痛绝，无非就是让钱生钱周转频率提高，让房产企业更快速赚钱。但这是怎么形成的呢，他的坏处在哪呢？
坏处以下几点：
- 安全隐患，抢工期间安全生产，工程质量无法保证
- 设计问题，为快速取得预售，设计周期压缩，设计质量问题频繁，间接提升成本，这个环节有些地产有先天优势比如恒大，碧桂园，他们设计千篇一律，这样就提高了效率，但是缺乏风格。
- 成本风险，前期资源投入过大，一旦销售回款出现问题，利润降低，成本出现危机，后续很容易停工。高周转定总包只能单价包干，单价包干不利于将甲方风险全部转嫁给总包，后续物价飞涨总包感觉赔钱就会跟甲方开始各种停工索赔。而甲方目标成本将会出现大窟窿，严重影响总体利润率，甲方不干，僵持，拖死项目。我上个项目就是这样。简言而知：高周转不利于甲方的成本控制。大家可以思考下为啥甲方喜欢总价包干呢？
- 质隐患量，由于设计不成熟，后续存在大量拆改，势必造成潜在工程质量风险。
- 交付风险，影响品牌形象。比如大家比较担心的BGY，平心而论其质量没有你们口口相传，想象那么差，只不过盘子大了，曝光率高了，树大招风而已。
可以看到证上明确要求有监理，勘察，设计单位，这些必须要全，还要注意一点，包括建设单位项目负责人都要写在证上，你要换人也得换证……想要一个什么都合法合规的工地太难，所以大家对工地从业者还是少点成见，多点体谅……
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