时至岁末，核心城市的商业土地市场竞争依旧火热。
1月24日下午，华润、北盛和万得联合体经过526轮的激烈竞拍，以58.02亿元的价格竞得了一块位于上海南京西路地铁上盖的核心商办用地（静安区南西社区C050401单元115-12地块），溢价率23.05%，楼板价约为6.52万元/平方米。
据了解，此次参与竞拍的还有太古平安联合体、新鸿基地产，新鸿基地产在竞拍中途便放弃了该地块的争夺，最后太古平安联合体仅以200万的差价错失了该块用地。
资料显示，新鸿基地产目前已在上海入市上海国际金融中心、上海环贸广场两大商业项目，综合体项目上海徐家汇国贸中心ITC正在筹建中。而太古方面，太古地产与香港兴业国际联手打造的上海兴业太古汇已于2017年11月开业，就在今年1月23日，太古地产在上海又落一子，官方宣布，其在上海的第二子正式命名前滩太古里，预计 2020年开始入市。
上海也一直是华润重点进击的城市，除早前的华润时代广场外，2017年9月，华润置地在上海西区重点打造了“超区域城市综合体”——上海万象城，总体量达53万平方米。
大型商业地产标杆企业为何如此热衷上海？华润此次拿地又是否会建上海第二座万象城？对于华润此次的土地竞拍，奇点君为您做以下分析解读。
上海成商业拿地热土
上海一直是地产商竞相追逐的商业热土。
据奇点商业研究院统计，2019年上海拟开业项目总体量将达315万平方米，在2019年全国拟开业购物中心体量城市排名中名列前茅。
此次静安地块的争夺也印证了这一点。500多轮竞拍、三家顶级开发商争夺，算得上是上海有史以来竞争最为激烈的商办地块。值得注意的是，目前该项目周边已建有兴业太古汇、恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场大型商业体，以及小型商业街区及社区商业，但如此紧俏的商业布局并没有削减开发商的拿地热情。
图：静安区南西社区C050401单元115-12地块
公开信息显示，该地块东至石门一路，南至旺旺大厦，西至张家花园，北至静安四季苑，为13号线南京西路站正地铁上盖，未来将通过地下通道联通2号线与12号线，商圈位置优越，称得上上海“钻石级”地块，周边的标志性建筑包括兴业太古汇、四季酒店等。
土地用途为商办，出让面积9374.7平方米，容积率9.49，地块起拍价格为47.15亿元，折合楼板价53000元/平方米。项目塔楼限高180米。此外，出让合同中有其他苛刻约定，比如要求引入世界500强须有500强和高端商业的品牌资源。
2018年以来，随着地产市场降温态势在土地市场引发连锁反应，土地市场转凉，市场溢价率、流拍量、成交建面等指标纷纷表现下行，而上海却成为逆势中的红地。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，虽然当前全国土地市场降温，很多企业也面临资金吃紧等尴尬，但是从企业发展角度来看，对于此类独特性相对强、地段相对稀缺的地块，依然会表现出积极拿地的态势，尤其是此类周边商业较成熟、未来商圈氛围浓厚的地块，无疑会利好相关企业商品品牌价值的提升。
北京京商流通战略研究院院长赖阳同样肯定了上海中心区土地的升值空间，他表示，虽然现在很多地产开发下沉到三四线城市，但居民消费能力与一线相比仍存在差距，加之人口外流日益加剧，收益增长前景有限。而伴随人口及生产向发达地带聚集的趋势，上海作为我国经济发展的动力引擎城市，对人口流动将起到极大的吸引作用，在一线土地资源稀缺的现实下，地产商对一线中心区土地升值的判断依然看好。
华润将在此布局万象城？
2017年9月，华润置地在上海的第一个万象城项目开业，而此次拿地的黄金位置、优质商圈，也使得外界对华润将再建上海万象城有了更多猜测。对此，奇点君也试图向华润方面进行求证，但截至发稿未得到回应。
有业内人士认为，建造第二个上海万象城可能性不大。华润讲究在同一城市的均衡布局策略，例如在大本营深圳，搭建了旗下万象城、万象汇、万象天地、1234space四款产品线，对标不同消费群体，抢占细分市场。
严跃进认为，从华润的产品定位来说，此类优质地段会加大写字楼方面的配置，单纯做万象城商业体的可能性不大。从商业消费的角度看，该项目预计会植入文化和休闲等概念，其产品业态配置势必会更加细致，才能够在后续产品入市时形成差异化，进而脱颖而出。
不过，伴随购物中心对体验式业态的日益探索，赖阳猜测，即便是再建万象城，也会更强调特色凸出体验，而非传统意义上的“专卖店 百货店 餐饮”模式。
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