作者 | 梁秀杰
编辑 | 张爱
视觉 | 梁秀杰
责编 | 韩玮烨
保租房公募REITs市场再添新丁！
8月13日，华夏基金发布《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》（以下简称“华夏北京保障房REIT”）。该基金发售的询价工作已于8月12日完成，募集期为2022年8月16日起至8月17日止，基金合同期限为62年，准予基金的募集份额总额为5亿份。根据询价结果显示，华夏北京保障房REIT认购价格为2.51元/份。
这也是全国第三支、北京首支保租房公募REIT。
图片来源：中国证监会官网
值得注意的是，华夏北京保障房REIT从7月29日上海证券交易所受理，到8月5日证监会批复，仅用时7天。
华夏北京保障房REIT基本信息
1、原始受益人：华夏北京保租房REIT原始权益人为北京保障房中心有限公司，由北京市国资委全资持有，承担着北京市级住房保障政策落地平台和实施平台的职能。截至2021年底，北京保障房中心有限公司持有公租房14.13万套，遍及全市16个区，已投入运营9.82万套，已入住8.42万户。
图片来源：招募说明书
2、底层资产：华夏北京保租房REIT底层资产为文龙家园项目和熙悦尚郡项目，这两个项目分别位于北京市海淀区文龙家园一里（北五环外）和北京市朝阳区北路82号（东五环内）。其基本情况如下图所示：
图片来源：招募说明书
两个项目均属于公租房，分别于2015年和2018年投入使用，分别拥有1396间和772间出租房，共计2168间。且两项目楼龄短，物业品质良好，社区内生活配套设施齐全，房间以较高的标准交付，近三年出租率均高于90%，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。
3、估值：底层资产评估方面，文龙家园项目和熙悦尚郡项目总计面积11.28万平方米，按收益法估值为11.51亿元，折合单价仅为1.02万元/平方米，远低于周边房价。
图片来源：招募说明书
据了解，北京保障房中心有限公司计划通过华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs发行盘活资产，实现的回收资金将主要用于北京焦化厂停产搬迁后在其剩余地块上建设的公租房项目或其他经批准同意的租赁住房项目。该REIT的正式获批是对“房住不炒”住房发展定位的具体实践，将有效助力盘活存量资产，支持保障性租赁住房新增投资。
保租房REITs项目加速落地
除了加速进入开售环节的华夏北京保障房REIT，首批两单保障性租赁住房REITs也已顺利完成询价，今日同步开售。
8月8日，首批两单保障性租赁住房REITs产品均发布了《基金份额发售公告》。中金厦门安居REIT和红土创新深圳人才安居REIT将在8月16号启动发售。
从《公告》来看，机构投资者参与该类公募REITs的积极性很高，大幅超过此前发行的基础设施REITs询价认购倍数。其中，中金厦门安居REIT网下拟认购份数达到初始发售额108.96倍；红土深圳安居REIT网下询价认购倍数则高达133倍，刷新了目前业内已发行公募REITs的行业记录。
睿和智库分析认为，作为金融创新产品，保租房公募REITs受投资者追捧的原因，主要有以下三点：
1、对其底层资产的看好。不管是深圳红土、中金厦门，还是北京华夏，底层资产均位于一、二线城市的核心区域，周边交通便利、配套成熟、就业集中，所以需求旺盛。
2、收益稳定，且相对有保障。保租房REITs的主要收益来源为项目租金收益。一方面，三者的保租房项目都位于核心城市的核心居住区，租赁需求旺盛；其次，保障性租赁住房的租金，较市场化租金往往有一定的折扣；且大部分保租房还采用了政府配租模式，因此作为底层资产的保障性租赁住房，往往具有稳定的出租率和租金收入，收益率不会受周期性风险的影响，能为投资者带来不错的回报。
3、政策鼓励。保租房REITs的加速试点，离不开监管和政策上的方向指示。7月29日，证监会在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议上就指出，要稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。
而与股市、债市关联度都很小的公募REITs，尤其是保租房REITs，凭借优质的底层资产和稳定的收益率，可以有效分散投资风险抗通胀，自然备受投资者青睐。
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