来自福州市不动产登记和交易中心数据显示，位于福州晋安桂湖板块的龙登山居岁月项目44套住宅于11月15日正式取得预售许可证：FZ许20190199。
从公示的信息可以看到，此批预售楼号分别为1#楼；2#楼，许可套数44套，其中1#楼24套；2#楼20套。房源合计3252平，售价均为5040元/平。
如此低的价格取证，显然，与桂湖在售诸多楼盘价格有着较大差距，直叫人不可思议。
01.
首先，我们来梳理一下桂湖——这个被称为｢福州桃花源｣之地，一些项目基本情况。据统计，从2012年至今，桂湖板块共出让7幅地块，总住宅用地面积达2159亩！
2012年2月，宗地2011-36号地块成功出让，总面积高达1219亩，最终以3.66亿的成交价被融汇收入囊中。2013年3月，宗地2013-01号成功出让，总面积达309亩，被融汇以13.8亿竞得。
2017年4月，桂湖一次性出让四幅商住用地，其中宗地2017-07、08、09三幅地块被融汇以12.74亿拿下，地块总面积达158.51亩；而宗地2017-10号地块经过一番激烈争夺，最终被世茂收入囊中，地块总面积63.48亩。
2017年7月，保利、世茂、碧桂园、以及蒋姓个人则分别以12.25亿、1.48亿、8.89亿、5.78亿斩获桂湖198亩、24亩、116亩、72亩商住用地。
自此，整个桂湖板块，具备入市条件的土地基本已全部被瓜分，其中，融汇掌控区域80%的可开发土地资源，开发面积达1687亩！
02.
通过表格不难发现，由于容积率低，桂湖在售房源多为别墅类、小高层产品，高层住宅售价主要参考福州温泉城。
事实上，2017年的福州土地市场，桂湖也曾一跃成为了「热土」的代名词，片区土地可售楼面价也不断猛涨至约16000元/平。
其中，宗地2017-19地块，即被个人竞买人蒋先生以5.78亿，并配建3600平方米公租房竞得得那幅地，可售楼面价也不低，达到了10562元/平。
楼面价10562元/平，预售证仅售5040元/平，着看上去不合情理之处，事实上，认真分析会发现，这3252平很可能就是配建公租房。
而根据福州市土地发展中心《关于宗地2017-19号地块（桂湖小区地块二）竞配建住宅户型面积配比的复函》显示，1#、2#楼即为社会公共保障住房，由福州市土地发展中心回购。
这就不难解释为何龙登山居岁月1#、2#楼所有房源单价均为5040元/平。
03.近年来，桂湖发展曾一直被寄予厚望。根据2015年福州市城乡规划局制定的《福州市「中国温泉之都」发展建设总体规划》，桂湖板块被定位为一个集合都市商务、高尚居住、养生温泉集聚区、旅游为一体的都市温泉宜居新区。
而现实是，桂湖的发展并不如意。今年3月16日，福州桂湖首个商业综合体——福州桂湖商业广场举行盛大奠基仪式，而后，关于项目的进展，就再也没有什么新闻见诸报端。
这个曾宣称引进北大培文九年义务中小学及2所公立幼儿园等师资教育的地方，如今也是凉凉了；2018年，片区兴建了晋安区桂湖分院，总建筑面积3000平，预计年底前可投入使用，如今，也不见开业。
还记得2012年土地出让时，桂湖温泉地块曾是这样规划的：地块上将建四星级及以上级别酒店不少于3家，其中一家五星级酒店应达到安全保卫标准，客房不少于700间。同时，还需建设8个以上不同特色的温泉主题汤馆。
此外，水主题游乐园、温泉汤瞬间总接待能力不少于6000人，水主题游乐园占地不小于20亩。演艺中心1座，容纳观众人数不少于600人；影视中心1座，至少设置4个放映厅，接待人数不少于800人，总建筑面积不少于0.5万平方米。
如今看来，真正兑现的又有多少。而这，似乎也是该片区为何一直为外人诟病的所在。
04.事实上，只要配套跟上，桂湖的精彩完全可以不输于贵安，贵安有水世界，还有欢乐世界为人们所熟知，而桂湖呢？
听说，福州城区北向第二通道工程又有新的进展，晋安段A3标段首根墩柱已完成浇筑，北二通道贵安连接线公路工程（施工）已开标，年内将开工建设。
这于开发商而言，无疑多了一个涨价的理由，多了一个宣传的口径，而桂湖板块的价值、房价上涨难道就寄希望于多一条路吗？
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