我们常说“买卖不破租赁”，是说租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力那如果执行程序中，承租人遭遇承租房屋被查封的情形时，承租人的租赁合同还能有效维持吗？会发生怎样的法律后果？，今天小编就来聊一聊关于明知房屋被查封还出租?接下来我们就一起去研究一下吧!
明知房屋被查封还出租
我们常说“买卖不破租赁”，是说租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。那如果执行程序中，承租人遭遇承租房屋被查封的情形时，承租人的租赁合同还能有效维持吗？会发生怎样的法律后果？
今天小编通过两个案例带大家来了解这个问题。
（图片来源:网络）
分类讨论
01
先租赁后查封
(2021)沪0116执异275号
案情：
申请执行人中国农业银行股份有限公司上海金山支行（以下简称“农行金山支行”）与被执行人叶某金融借款合同纠纷（2015）金民二(商)初字第1082号恢复执行一案（2020）沪0116执恢548号，本院裁定评估并拍卖、变卖被执行人叶某名下坐落于上海市闵行区某房产并予以公告，案外人汤某提出执行异议，主张其合法租赁了案涉房屋，请求负担租赁予以拍卖。
法院认为：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产（即请求负担租赁变现）成立的前提是，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。
本案，案外人汤某在人民法院查封前已经与案涉房产的原权利人张某签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，后案涉房产转售于叶某，根据“买卖不破租赁”原则，该租赁协议继续有效。因此，案外人汤某负担租赁拍卖的异议请求符合前述第三十一条规定异议成立的两个要件，本院予以支持。
02
先查封后租赁
(2022)鲁0202执异40号
案情：
在执行申请执行人于某与被执行人青岛某投资有限公司、被执行人张某、被执行人周某1、被执行人王某金融借款合同纠纷一案中，异议人周某2对执行标的向本院提出书面异议。
本案中，涉案房屋于2013年2月19日抵押给原债权人中国工商银行股份有限公司青岛某支行，并办理了不动产抵押登记，抵押权依法设立，后发生债权转让，新债权人于某受让本案债权并基于抵押权的从属性而成为新抵押权人，有权在债务人不履行还款义务时申请法院拍卖涉案房屋实现抵押权。后涉案房屋亦于2015年7月10日被人民法院正式查封。2019年2月1日，被执行人王某自愿将其名下位于青岛市市北区庚房屋出租给异议人周某2占有使用，并提交其与被执行人王某代理人吴晨阳签订的《房屋租赁合同》。
法院认为：
本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”该房屋租赁关系形成于涉案房屋设定抵押权及人民法院查封之后，故异议人周某2请求对涉案房屋带租拍卖无事实和法律依据，本院不予支持。驳回异议人周某2的异议请求。
案例·分析
若是先租赁后查封，即承租人已经在涉案房屋查封前就已经实际占用居住的，根据“买卖不破租赁”的原则及相关司法解释，租赁合同不受法院查封的影响，不得以查封、拍卖等相关事由解除该租赁合同。但是，双方恶意串通、债务人以房屋租赁形式抵偿债务的合同之债除外。
除此之外，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条第一款的规定，“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；...”承租人认为法院查封阻碍到房屋的使用权时，可以请求解除合同并向出租人主张违约责任。
若是先查封后租赁，即承租前房屋已被查封的，涉案房屋上设定的租赁权，不受法律保护，即便该合同真实有效，因查封后的租赁权受查封效力所及，亦不能对抗申请执行人。根据《人民法院查扣冻规定》第二十四条第二款，“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”
但是不受法律保护的租赁权也并不代表不可以使用该查封房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《人民法院查扣冻规定》”）第十条第二款的规定，“由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。”由此可以知道只要对房产的财产价值没有造成重大影响，还是可以出租使用的。
律师·提醒
Legal insights
综上看来，不管是先查封后租赁的情况，还是先租赁后查封，其实最终结果都不能够阻却法院对查封房产的拍卖，但是承租房屋的法律行为发生在查封前还是查封后会产生不一样的法律后果，先租赁再查封情形下的租赁合同关系受法律保护，先查封后租赁情形下的租赁合同关系不受法律保护，但可以在价值无重大影响前提下使用，建议在租赁房屋时要仔细审查房屋查封情况，遇到相关问题时尽快咨询专业律师，减少自己的损失。
