好了，鸽了数不清的日子之后，琶洲的分析总算来了。
都知道琶洲好，也都说琶洲宅地稀缺，市场对于琶洲的“普世价值”基本是：买到即赚到。
但琶洲的宅地真的稀缺？如果我说琶洲未来新增的宅地供应将达到600万方，相当于1.5个黄埔新城，你信不信？
琶洲那几个片区中，到底买哪个最靠谱？说得再细点儿，琶洲南好，还是琶洲东好？南区和东区又该买哪个板块？
来，今天我一次说完。
1、整体规划
首先，看完了手头琶洲的一大堆官方资料后，我的一个明显感觉是：靠谱。
说实话，广州有太多板块，都是为了追概念或者讲故事，去蹭热点画大饼。（参考→《白云湖的未来，要不要buy？》）
在琶洲这里，我总算看到了一点克制的样子。
一个片区要适度超前规划并且坚持整体发展，就要克服短期的利益诱惑——
这就要求五年一换的各届政府坚持政策的延续性和连贯性，不能换一届就推翻上一届的规划。
可能也跟后来琶洲已不仅仅是海珠的琶洲，已经上升为了湾区的琶洲有关。
说人话就是，琶洲的规划，海珠区府说了不算，怎么发展，还得往上报。
2、产业规划
琶洲的靠谱还在于，产业规划相对清晰。
未来的产业规划建立在此前已有的产业基础之上，有清晰的内在发展逻辑。
这跟广州其他很多片区的规划乱找抓手、模棱两可、朝令夕改不同。
琶洲最早的产业，是会展经济，最有名气的就是广交会，由此带动了酒店、商贸、物流等生产性服务业的发展。
比如说，外地人来琶洲参展，得住酒店吧；在展会上看上了什么东西下了订单，就产生了商贸，回头还得找物流把货拉回去，这一系列的动作，都可以理解为会展经济的衍生配套。
再到琶洲西区，通过招商引资，吸引了很多大家耳朵都听出茧的腾讯、阿里、小米、科大讯飞等互联网企业的区域总部进驻，由此形成数字和总部经济，并在大数据的支持下，延伸出了智慧城市。
于是在整个琶洲，形成了一条完整的产业闭环。
用官方的话说，就是打造“数字 会展 总部”融合创新的产业新高地。
目前琶洲的整体规划，西区主要是互联网创新集聚区，中区主要是会展，都是搞产业的，而东区和南区，主要是住人的。
图源｜广州日报
从进展来看，阿里巴巴、唯品会、赫基去年就已经投入使用，剩下的基本都在按各自节奏推进。
我问过腾讯的朋友，等琶洲这边的总部大楼建好，他们也会从TIT整体搬过来，建了这么些年，琶洲的数字和总部经济到了开始兑现的时候。
3、开发模式
鉴于海珠区府不是那么财大气粗（GDP在中心区里只打得过荔湾），虽然琶洲是海珠的头号工程，但要全部发展起来实在太烧钱。
所以目前的开发模式，我觉得是轨交先行，低价让地，来换取相应的配套建设。
琶洲现有的交通肯定是不行的。
两条主要的过江大桥猎德大桥、琶洲大桥的承载量基本饱和，地铁等轨道站点的覆盖率又比较低；
虽说未来的饼挺大，又是通过广佛环线连通广州南站和白云机场，又是通过穗莞深城际琶洲支线介入珠三角城际网的，但眼下，琶洲联结一江之隔的珠江新城和金融城，都有问题。
所以琶洲一直都陷在传说中的“逢展必堵”。
因此你会发现，琶洲的交通规划也非常具体。
比如，要用地铁18号线和19号线，以及海洲路隧道，串联起琶洲西区跟珠江新城和金融城的联系。
比如，增加货运道路供给，减少货运交通对核心区的影响；增加琶洲岛内道路与城市高速路快速路的交通转换节点，缓解过境交通的压力。
又比如，路网密度要从现在的4.4公里/平，提升到10公里/平以上。
太多了，我就不一一举例了。
但这么庞大的交通网络，这么耗钱的基建投入，咋搞？
财政没钱，拿地换呗。
在官方的文件里，有句话是这么说的：
“以轨道交通优势联动琶洲南区等外延区域土地开发”。
我低价给你一块TOD靓地，你搞好轨道交通的同时，给你留足够的利润卖房子，让建房子的开发商顺便把周围的商业啊、公园啊、学校啊等等配套搞起来。
这么重要的地块，当然是交给自己人啦……
之前的赤沙车辆段地块就这样变成了现在的琶洲南TOD，也就是品越华府，而这次土地出让中的赤沙车辆段地块二期，也是这种操作模式。
都是底价出让，都是熟悉的配方。
4、土地储备
说重点了。
都说琶洲宅地可稀缺了，其实，没想的那么稀缺。
这么说吧，未来琶洲要实现的土储总量大概是1030公顷，这些土储里，留给住宅和公寓的面积，新增了600万平方米。
相当于1.5个黄埔新城。
但黄埔新城的体量，是包括商业综合体、学校、公园、图书馆等等的，而琶洲这新增的600万方，是纯宅地。
当然，这些宅地的名称叫“人才住宅”，官方说，主要是租售给在琶洲就业的创新型人才的。
毕竟是产城融合嘛，合理。
不以这样的理由，怎么能从预期的就业人口数据，去倒推这里还需要新增多少宅地呢？
但千万别误会，不在琶洲工作就没资格买这儿的房子了吗？你信不？
请问琶洲南TOD第一期的房子卖给了谁？最大的买房主力，难道不是本地的大叔大妈们吗……
打住！
这些宅地呢，像我前面提到过的，主要分布在东区和南区。
东区和南区这两个板块相比，应该优先选哪儿？
好，我们来看琶洲的开发顺序。
5、开发顺序
先说结论：
中区>西区>南区>东区
西区、中区主要搞产业的，先不管。从开发顺序来说，南区的优先级是高于东区的。
为什么？
东区的产权性质，决定了这个板块，将会是琶洲最后一个开发的地方。
东区的权属有多复杂？
涉及到黄埔村集体土地、水警、武警、海珠区科技产业园、珠江投资等接近20个权属单位用地，以及新洲直街、渔轮厂宿舍区等部分国有土地上的房屋。
这里面包括了省市国企、村、军事用地、历史问题用地、现状保留区等，收储难度非常高。
本着“先易后难”的原则，先搞南区显然比搞东区容易得多得多，所以琶洲未来的开发节奏，一定是先把南区建完了，才有精力去啃东区这块最硬的骨头。
这从琶洲的交通规划中也能看出来。
琶洲岛连接南区的10座桥梁；南区主干道，包括会展大道、赤沙路、海洲路南延、会展西路南延、会展东路南延；以及南区的次干道和支路，这些都要在近期建完。
而东区的规划道路，则放在了更久远的中期规划中。
所以，南区的整体配套一定会比东区更早成熟，南区房子的交通和生活便利度，未来也一定更快实现和提升。
咳咳，都说到这儿了，欢迎对号入座。
6、旧村改造
顺便提一嘴琶洲的旧村改造。
东围村、杨青村、新洲村会通过连片收储、连片改造的方式来进行，但要注意，政府连片收回来之后，会异地改建。
因为官方文件说，他们想把这些收回来的这些地，用来发展产业，还说：
“旧村旧厂自持改造物业也需向琶洲主导产业靠拢，主要打造总部创新区，成为产业服务的供给者，减少住宅增量开发。”
对比东区的规划看更清晰——
但这几个村，怎么都是会改的。
黄埔古村和石基村就不要想了。
这两个村主要是微改造，要打造以“海上丝绸之路”为主题的，集文旅、设计、消费、民宿于一体的文旅创意社区，要做成有“互联网智慧”的魅力古镇。
反正就是不大拆大改，留下点岭南文脉的意思。
要尊重历史，尊重文化嘛，我们广州现在懂了。
7、选筹建议
前面说了这么多，一句话总结就是：
东区和南区是主要用来住人的，买琶洲南好过买琶洲东。
那南区这么大，又该买哪儿？
放一张上个月刚公开征询意见的《琶洲南区城市设计深化及控制行详细规划》——
从图上看得出来，整个琶洲南的纯宅地分为三块：
AH0314地块，对应琶洲南TOD；
AH0903地块，赤沙村旧改，富力操刀，还得再等等；
还有AH0906地块里，靠近科韵路的那一小块宅地——
其实就是天荟居——
也就是海珠生态城复建安置房的北山地块。
虽然南区纯宅地就三块，但体量很大。特别是赤沙村旧改，供应不会少，只是需要时间。
而撇开纯宅地，天荟居旁边，还有很多商住混合用地：
看规划效果示意图，也还是有不少住宅的：
只是可惜了大围公园，在之前的规划里，可是口口声声说要对标伦敦的海德公园来改造的啊。
现在被肢解成了无数个商业地块。
不错，这很广州。
因为这几块商住用地不存在旧厂旧村的各种征地拆迁，此次控规顺利通过后，理论上很快就能摆上货架，缓解目前琶洲的供应不足。
按眼下的行情，能够跟着中国大妈们够上琶洲南TOD的，就别想东区了。
从目前琶洲的土储和供地节奏看，接下来马上要加推的琶洲南TOD，140方及以下面积段还在限价中，有意向的确实可以开始找关系了。
不急就等后面的商住用地，或者赤沙村旧改。
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