撰稿|汤汤
来源|贝多财经
近日，魔方生活服务集团有限公司（下称“魔方生活”或“魔方公寓”）递表港交所，摩根士丹利和建银国际将共同担任本次IPO的承销商。如若进程顺利，魔方生活将成为第三家实现上市的长租公寓品牌。
贝多财经了解到，魔方生活在境内的主要经营实体为魔方（中国）投资有限公司，曾用名包括魔方（南京）公寓管理有限公司、魔方（中国）公寓管理有限公司等，成立于2012年，当前的法定代表人为张其奇。
据招股书介绍，魔方生活是一家长租公寓服务平台，在国内引领集中式长租公寓模式。招股书显示，魔方生活于2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。截至2022年6月30日，该公司在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓。
根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一，且以品牌知名度及住户满意度计算，魔方生活在所有集中式长租公寓运营商中名列首位。
一、增长态势不减，旗下两个品牌并行
招股书显示，魔方生活的收入由2019年的9.46亿元增至2020年的9.49亿元以及2021年的14.71亿元，复合年增长率为24.7%；净利润由2019年的0.64亿元增至2021年的2.95亿元，复合年增长率为115.6%。
同期，魔方生活的毛利分别为8.08亿元、7.86亿元及12.67亿元.值得一提的是，魔方生活曾在2020年录得净亏损2.31亿元，2021年重新实现盈利。2019年、2020年和2021年，魔方生活的经调整EBITDA分别为2144.1万元、169.4万元和2.67亿元。
截至6月30日止六个月（即2022年上半年），魔方生活的收入为8.49亿元，2021年同期为6.85亿元；毛利为7.30亿元，2021年同期为5.84亿元；净利润为41.0万元，而2021年同期约为1.62亿元。
当前，魔方生活运营租赁公寓的模式有两种：(i)直营模式，在该模式下，整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营；及(ii)加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。
招股书显示，魔方生活约65.7%的公寓以直营模式经营。在直营模式下，该公司在2019年至2021年的收入分别为9.1亿元、9.12亿元和13.9亿元，分别占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%。
在加盟管理和第三方托管模式下，魔方生活分别获得收入0.92亿元、1.87亿元和3.78亿元，占比分别约为1.0%、2.0%及2.6%。2022年上半年，魔方生活通过加盟管理和第三方托管模式产生收入1.76亿元，占比约为2.1%。
招股书显示，魔方生活主要以品牌——魔方公寓运营及管理白领公寓。其中，魔方公寓提供一居室公寓及两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于人民币3000元至6000元，或在其他城市月租介于人民币2000元至4000元之间。
魔方生活也同时经营着面向蓝领人员的宿舍式公寓，主要以“9号楼公寓”品牌经营，月租价格介于人民币500元至人民币1000元。而就租金来看，蓝领公寓的单房月均租金要普遍高于白领公寓。
二、盛衰各有时，蛋壳、青客先探路
在此之前，长租公寓服务商“蛋壳公寓”和“青客公寓”均已经实现在美国上市。其中，蛋壳公寓（NYSE:DNK）于2020年1月在纽交所上市。从2015年初成立上市，蛋壳公寓用了五年；而从上市到被摘牌，蛋壳公寓用了仅约1年。
不仅如此，长租公寓上市第一股——青客公寓（NASDAQ:QK，2019年11月5日上市）也命运多舛。上市后不久，青客公寓便陷入倒闭风波中。2022年5月，青客公寓通过旗下青客租房发布声明，称公司目前遇到了资金困难，但目前仍在正常运营中。
值得一提的是，景晖智库首席经济学家胡景晖就曾表示：“青客公寓在美国上市，融资不到五千万美金，抛掉上市成本拿回来不到三个亿，按照以往的烧钱的速度也就够它再支撑半年。”
而在2021年1月，青客公寓更是发布公告，称金光杰已辞去该公司首席执行官、董事会主席、董事、董事长和薪酬委员会成员以及提名和公司治理委员会主席兼成员的职务，自2021年1月28日起生效。
作为替代，青客公寓董事、首席运营官兼副总裁屈成才被任命为董事会主席，首席执行官。据贝多财经了解，金光杰为青客公寓创始人。截至2019年12月31日，金光杰对青客公寓的持股比例为25.8%，拥有77.7%的投票权。
另在2022年9月14日，青客公寓则发布公告，称股东大会已批准将该公司名称由“Q&K INTERNATIONAL GROUP LIMITED”变更为“FLJ GROUP LIMITED”。同时，青客公寓于2022年9月26日在纳斯达克开始使用新的股票代码“FLJ”进行交易。
对比来看，魔方生活的收入规模和蛋壳公寓、青客公寓相比均存在较大的差距。早前数据显示，蛋壳公寓2019年的收入为71.29亿元，较2018年的26.75亿元增长166.5%；净亏损34.37亿元，而2018年为净亏损13.70亿元。
截至2019年12月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金为34.56亿元。截至同期，蛋壳公寓运营的公寓数量为43.83万间，同比增长85.4%。其中，在北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%。
三、华平投资为控股股东，郑南雁任董事长和蛋壳公寓一样，青客公寓亦录得大幅亏损。数据显示，青客公寓2019财年的收入为12.34亿元（约1.5亿美元），较2018财年的8.90亿元增长38.65%；净亏损4.98亿元（约6972万美元），2021财年同期净亏损为5.00亿元。
而在2021财年，青客公寓实现收入10.36亿元，较2020年的12.08亿元减少14.2%；净亏损为5.69亿元，同比收窄62.89%。截至2021年9月30日，青客公寓的累计亏损额为43.79亿元。
据青客公寓2021年年报，青客公寓的大股东已变更为凯欣亚洲投资集团（凯欣资本）旗下Crescent Capital Investments Ltd.，持股比例为31.8%。此前，凯欣资本曾参与青客公寓的C轮融资。
值得一提的是，青客公寓的发行价为17.00美元/ADS，而今已经不足1美元/ADS，累计下跌超过九成。前不久，青客公寓将其A类普通股的美国存托股票（ADS）的兑换比例从1股ADS代表30股A类普通股，变更为1股ADS代表150股A类普通股。
和青客公寓相似的是，魔方生活的主要股东也是机构投资者。本次IPO前，华平投资通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem控制约51.62%的股权；CDPQ(Asia)持股16.8%，由中航信托控制的HangFang Investment则持股12.5%。
同时，德同资本旗下DT MF Investment持股4.48%，丁敏持股3.62%，郑南雁旗下FortuNews持股3.25%，GGX Holdings持股2.86%，BLL Holding持股2.14%，柳佳通过KWJ Investment持股0.3%。
其中，53岁的郑南雁担任魔方生活非执行董事兼董事会主席，44岁的柳佳任执行董事兼首席执行官。据公开信息，郑南雁是7天酒店创始人、铂涛酒店集团创始人，于2018年6月出任魔方生活董事长。
魔方生活方面曾表示，郑南雁在商业领域、连锁酒店等行业有着非常丰富的经验和成就，出任该公司董事长后，郑南雁将凭借其成功的创业经验、创新的经营理念，为魔方生活的未来发展助力。
郑南雁则称，发展长租公寓已经成为当下中国房地产发展的重要长效机制，魔方生活通过将闲置和低效利用的存量物业转变为人民群众需要的增量租赁用房。
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