企业投资新建经营性的养老项目（含经营性的养老院、老年公寓和养老地产），如何取得国有土地使用权（俗称拿地）是绕不开的核心问题。毫不夸张地讲，如何拿地决定一个养老项目的生死存亡。今天我们就具体说一说，在现行的土地制度下，各种拿地方式的区别与优劣势。
国有土地使用权的取得方式：出让与划拨总体而言，我国的国有土地使用权的取得方式分为出让和划拨。出让土地与划拔土地的区别：
1.二者性质不同
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条规定，划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
2.取得方式不同
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定，土地使用权出让可以采取下列方式：(一)协议；(二)招标；(三)拍卖。
根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(三)法律、行政法规规定的其他用地。
3.使用期限不同
划拨土地使用权没有使用期限的限制，出让土地使用权则有土地使用年限的限定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
4.权利义务关系不同
就出让土地来说，土地所用权人和土地使用权人的权利义务进行了明确的法律形式的界定，它是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等。
而划拨土地的土地权人和土地使用权人的权利义务没有明确的界定，使用权人在行使财产权利时要受土地权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权。
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条规定，土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。
5.费用不同
获取出让土地使用权要向国家支付土地出让金，比如开发商取得的土地一般都是出让的。
获取划拨土地使用权无需缴纳土地出让金，比如现在的经济适用房所用土地就是划拨的，不过这类房屋在出让时要向国家补交土地出让金。
6.补偿标准不同
如果遇到政府拆迁，出让土地的补偿费要比划拨土地的补偿费标准高出许多。
从实际情况来看，当前经营性养老项目获取国有建设用地使用权的具体方式有以下4种：划拨方式、＂招拍挂＂方式、协议出让方式与租赁方式。准备拿地的养老企业务必要了解这4种方式的优点与缺点。
（一）划拨方式利弊分析
划拨用地是我国特有的项目建设用地的取得方式之一。
划拨土地实则是土地使用权的划拨，是由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨土地属政策性用地，一般只能用于公益事业和基础设施建设工程等，不用于其他商业目的。对于划拨土地使用权的范围，我国《土地管理法》第54条有着明确规定：
＂只有下列建设用地范围，经县级以上人民政府依法批准，才可划拨方式取得：1、国家机关以及军事用地；2、城市基础设施以及公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。＂
由于划拨土地的特殊性，决定了养老项目在利用划拨土地时有利有弊。
对于企业来说，通过划拨方式取得供地，具有两大优势：
一是，企业可以以较低的土地价格获得划拨用地的土地使用权，降低了企业土地成本，有利于企业将更多的资金用于养老设施、服务的建设，相对降低了老年人入住养老机构的成本。
二是，土划拨土地使用权没有使用期限的限制，除非政府因规划变更需收回土地使用权或土地使用者要转让土地及地上建筑物，使用者可以无限期使用。
但同时又有一些弊端：
对于企业来说，取得划拨土地用于经营较为困难。《土地管理法》明确规定只有公益事业才能取得划拨土地，《划拨用地目录》中对公益事业用地也进行了界定，其中第十款明确规定，老年人社会福利设施必须为非营利性社会福利设施，才能取得划拨用地。
即使企业钻了法律法规的漏洞，采取打＂擦边球＂的方式取得用地用于建设经营性养老服务设施，企业也必须对地块缴纳补偿或者安置费用后才能使用。若是今后国家对划拨土地使用权的用途加强监管，依法收回地块的使用权，往往会造成＂人财两空＂的局面。
划拨用地不能建设销售型物业，如何盈利这是一个难题。如果企业和政府合作，想用划拨土地建设养老地产，则会面临土地开发融资受限的困局，如土地不能抵押。
（二）招拍桂方式利弊分析
土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。
1.招标方式
招标方式指的是国有土地的出让者采用公开招标的方式，出让国有建设用地一定年限的使用权。
首先是由地方政府的土地行政管理部门按照拟出让宗地的具体情况确定一个招标底价，编制招标文件、在媒体发布招标公告，投标人在通过资格审查、编制好标书并缴纳一定数额投标保证金后，在既定的时间内将密封好的投标文件投入指定的标箱内。投标规定投标人数不得少于三人，当投标人数低于三人时，该宗地则流拍。在各种条件都符合的情况下，在指定的时间、地点，开标人邀请所有投标人参加当场公开的开标程序，当按照价高者得原则确定中标人时，招标人当场确定中标人。
2.土地拍卖
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竞买人在竞买申请截止日期前提出竞买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竞买人通过审查后，得到印有编号的竞买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竞买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竞得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。
3.土地挂牌
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竞买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。
在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竞买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竞买人可多次报价。
如果在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。
竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与当地国土房管部门签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。
对于企业来说，通过招拍挂土地取得供地，具有两大优势：
一、遵循公开、公平、公正的市场交易原则，有利于土地市场各企业进行公平竞争。所有符合资质的房地产开发企业都站在同一起跑线上，通过竟买的方式取得主地使用权，充分体现了优胜劣汰的市场法则。土地市场实行公开＂招拍挂＂后，减少了诸多的中间环节，使土地的＂暗箱操作＂空间大为减小。
二、招拍挂过程中，由于实施了土地的储备制度，政府会将开发用地进行土地整理，合理规划后再进行＂招拍挂＂，征收问题＾及土地附属的基础公共设施问题得以妥善解决。这就大大缩短了房地产企业的开发周期，有效地控制其开发成本。
但企业通过招拍挂也有其相应的缺点：
一、对企业资金要求高。招拍挂土地参考的主要标准就是价格。价高者得，只要是符合报名条件的竞拍者，在竞拍土地时，价格是唯一的衡量标准。对于企业来时，只有通过竞价的方式取得地块，公司才能发展，企业才能生存。这就造成各大企业在竞拍时疯狂加价，＂地王＂频出。这样下去就造成资金实为较强的开发商会获得地块开发的机会较多而得到逐步发展，而没有实力的开发商缺乏建设用地后会逐渐淡出市场。
二、对企业业务水平要求高。针对企业招拍挂取得的用地，国家制定了一系列的措施防止开发商围地牟利。如企业必须在规定的时间内缴纳土地出让金后才能开工建设，取得土地两年内必须开工建设，不开工即为限制土地，国家有权无偿收回等等。有些出让合同中还限定了竣工交付时间。这就要求企业要有良好的业务水平和与政府部口沟通的能力。
根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》有关规定，一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式：
(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地;
(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。
（三）协议出让地块利弊分析
协议出让地块是指地方政府与土地使用者通过协议，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者则向国家支付一定数额的土地使用权出让金。
协议出让的优点是地块不参与竞价，获取土地的价格成本较小。
根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）的规定，以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，而协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。同时还强调低于最低价时国有土地使用权不得出让。
但是协议出让方式获取的土地，对其使用性质和用途有原则性的规定，土地使用权必须符合一定条件，如一般是公益事业用地，同时出让土地面积大。
五类情形可纳入协议出让国有土地的范围：
(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的;
(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的;
(4)出让土地使用权人申请续期，经审查批准的;
(5)法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。
（四）租赁方式利弊分析
国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
租赁土地进行经营性养老设施建设存在以下两大优点：
一是前期投入成本低，由于是租赁土地，只要支付租金，企业前期资金压力较小；
二是建设周期灵活，由于不是招拍挂用地，企业可以根据自己的资金量、入住规模等情况合理规划，没有资金、开工时间和建设交付时间等方面的约束，可以为企业争取最大经济效益。
当然，租赁土地进行经营性养老设施建设存在着缺点：
一是土地不可抵押，由于是租赁用地，土地的使用权不在租赁者手中，租赁者不能将地块进行抵押，只能采取别的方式进行融资建设；
二是资金回收周期长，投资者不能将在租赁用地上建设的房屋出售，只能出租，致使资金回收周期较长；
三是租赁地块存在不确定性。由于租赁土地回收资金较长，企业只能进行长期投资，租赁者租赁期满后，土地拥有者不一定会将该地块续租。而随着城市发展，租赁地块是否符合城市规划也存在着不确定性。
国有土地租赁适用范围如下：
对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
最近，国土资源部办公厅关于印发《产业用地政策实施工作指引》的通知（国土资厅发[2016]38号），“第八条（土地使用方式的确定）各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）执行，租赁期限按照《合同法》规定，不得超过二十年。”
从现在的情况来看，完全市场化的养老住宅和老年公寓，土地性质多为国有出让土地，但在实践具体的用地类型常有不同。大致有住宅用地、商业用地以及综合用地。不同类型的土地往往会对后期运营造成影响。
比如以住宅用地兴建养老地产的，虽然在运营中可以采用出售模式，其产权也相对不会存在法律障碍。但是此种情况下，由于政府同银行等金融机构对于项目的认知，项目即难以获得政策支持，又因常常被银行归为欠模式成熟的养老项目难以获得融资和贷款，导致项目发展和成本回收上都被处处掣肘。
而采用商业或综合用地的，又会因为同住宅用地相比的使用年限的差异使得在出售产权类的养老地产项目上缺乏吸引力，同时，商业用地同综合用地不同于住宅用地的诸如水电等使用价格也会导致日常成本的攀高。
而对于含有公益性成分的养老地产来讲，如果按照完全市场行为来进行土地取得的话，比如按照出让方式，其建设成本必然增加从而影响公益性的实现，因而往往采用协议出让、划拨或使用集体建设用地等方式进行。但如此操作，从土地用途上就可能限定了运营的方式。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》规定：“严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发”因而，对于这类养老地产来讲，一旦因为其所包含的公益性成分取得相应地块后，对于这些地块其并不拥有完整产权以及自主的经营处分权。
比如，有学者对京津冀地区养老地产项目做过统计，该区域项目土地以同政府合作租赁或招拍挂的方式取得，其中近半的项目的土地是通过同政府合作而租赁获取。这种租赁的方式就导致了对于养老地产的产权不完整，不但造成了融资的困难以及后期销售的障碍，也直接决定了这类项目中对于不完整产权部分只能采取出租的运营方式。
因而，在建设运营养老地产时，应当根据具体的土地取得方式以及项目本身情况来选择运营模式。
如果从各种模式的优势上来分析，出售模式无疑是资金回笼最快的方式，但无疑由于没有政策性支持也是成本较为高昂的一种方式。同时此种方式也容易造成“一锤子买卖”，产权出售后同养老相关的物业服务等是否能够持续优质的提供存在疑问，因而也可能在未来产生相应的纠纷。
而出租模式，当有稳定的运营模式后可以持续进行经营，同时其并不出售产权的方式也吸引了更多有养老需求但并无置业需求的客户群体，这部分群体较之需要置业的老年群体无疑规模更大，但其缺点也较为明显，除去建设成本回收期较长外，还有相应的运营费用，而运营费用的支出又直接影响了服务的提供最终在市场上得到反馈，因而风险较大。而两者相结合的方式同时继承了两者的优势和劣势。
当然事实上养老地产的建设和运营也可以根据土地取得的方式进行合理的规划分配。比如，无论是何种模式运营，能够提供契合于老年人的养老服务都是应有之意，因而对于可以取得完整产权的部分可以采取出售的方式快速回笼资金，而对于不完整产权的部分，实际上可以将这部分地块作为物业、服务设施等自持部分，或是将这些作为单独的运营部分委托给专业的养老运营机构从而保障服务低成本且优质的持续提供。
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