时间回到8年前的2014年，股市正在向5178点冲击，而全国楼市正经历着难得的调整，房价下跌惹得行业老大万科都喊出了“白银时代”的口号。
房价下跌最大的问题是什么呢？是大量的库存，每一套卖不出去的房子上都有开发商向银行借的债。
22亿平方米的库存要卖多少年？3年、5年还是10年？没人知道！
为了解决问题，“涨价去库存”第一次登上历史舞台，2015年下半年开始各地房价呈现爆发式上涨，半年翻倍的楼盘比比皆是，房子一下子变成了抢手货，买涨不买跌在这一波楼市去库存中展现得淋漓尽致。
那个时候谁手里有房谁就是老子，二手房买家竭尽全力讨好房东，生怕一晚过后卖家反悔涨价。
“涨价去库存”取得了成效。
2022年楼市大变天，一季度全国均价跌破1万元大关，恒大、融创等头部开发商接连暴雷，万科总裁郁亮则喊出了“节衣缩食”。
楼市库存又回来了，广义库存量达到了38.4亿平方米，按人均30平方米计算能够满足1.28亿人的新增居住需求，要知道去年的净增人口只有48万，未来可能会更低。
从克而瑞公布的数据来看，整个去化周期达到了惊人的24.78个月，这表示哪怕未来不再造房子，市场上现有的新房也能够卖2年。
库存量最夸张的是一个叫作防城港的城市，去化周期位居全国首位，达到了152个月。
在不造新房的情况下防城港的房子能卖12年7个月，随着中小城市人口外流速度的加快，我感觉152个月只少不多。
这座广西的港口城市为何会有那么多房子呢？要从2018年开始说起。
据统计，2018年防城港总共销售商品房4.84万套，销售面积为423.61万平方米，相比于20178年分别上涨了85%和71%。
价格方面，新房平均成交单价在8000元每平方米左右，个别楼盘能够达到1万元以上，而一年前的均价不到5000元。
根据第七次人口普查数据显示，当地常住人口数为104.61万人，考虑到2018年离着七普调查还有两年，当年的防城港人口也就在100万左右。
100万人一年买了4.84万套房，每20个人里就有一位在当年买了房子，2018年的防城港人是有多爱买房啊！
当年的楼市狂飙主要由三个原因促成。
1.政策向好
防城港“三岛三湾一核心六组团”的城市新格局得到确定，中心城区规划面积与人口覆盖翻倍；中国-东盟自由贸易区全面启动；被定位为海上丝绸之路的重要发力点。
诸多利好政策让这座城市成为了中国南部一颗冉冉升起的新星，甚至有人表示防城港将成为广西的深圳。
人气有了还害怕没人买房吗？
2.周边城市接连限购
2018年海南省出台了严格的限购政策，炒房圣地瞬间熄火，投资客们手里的资金急需寻找去处，北部湾城市成为了最好的备胎。
与此同时，广西省会南宁等区域强城同样开始限购，外地买房者们向周边转移，有点深圳、广州限购，东莞接盘的意思。
大家都在限购，防城港的机会就这么来了。
3.炒房客的涌入
政策利好、没有实施限购，炒房客们怎么可能会放弃这片新的投资沃土。
不少外地土豪进入防城港，一次性买下十几套房子，当地楼市最火热的时候，中介甚至和传销结合在一起，许多传销组织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销。
正是在以上多种因素的催化下，防城港的房价坐上了火箭。
可惜防城港没有成为广西的深圳，却离广西的鹤岗越来越近。
2019年防城港商品房销售套数为3.94万套，相比于2018年有所减少，谁能想到这只是衰退的开始。
2020年商品房销售量只有2.14万套，2021年下滑至1.86万套，今年前五个月的成交量不足500套，房子变成了烫手的山芋，根本没人要。
有量价齐升就有量价齐跌，截至2022年5月，防城港的商品房成交均价跌破5000元每平方米大关，回到了2017年的水平，正应了那句从哪里来就回哪里去。
2018年高位接盘者在不到4年的时间里平均亏损率超过40%，投资客活该、亏得再多也要认，可刚需购房者惨了，几十年积蓄化为乌有。
防城港楼市的变天与两大因素有关。
1.近几年新建的住宅太多了
从土地出让数据来看，防城港2016-2020年总共出让了2155亩住宅用地，这几年正好是这批土地住宅建成的集中年份。
大量新房涌入防城港楼市，库存压力可想而知。
2.疫情导致购房需求降低
从2020年年初起疫情已经肆虐了两年多，老百姓收入减少、人口流动受阻，来防城港买房的人越来越少。
有媒体报道，此前几年在防城港买房的人群中超过70%是外地人。
供给多、需求少，最基础的经济知识告诉我们这种状态下商品的价格必然下跌，越跌越没人买，越没人买越跌。
防城港楼市陷入恶性循环，库存越积越多。
防城港是中国楼市，尤其是中国二线以下城市楼市的缩影，只是问题比较突出罢了。
自1998年商品房问世以来中国老百姓好像一直处于缺房的状态，增加住房面积、改善居住质量是大部分家庭努力的方向。
与此同时，城镇化率的提升加剧了“缺房”的程度，大量农转非住进了城里，或者原本住的地方由农村变成了城市，对商品房的需求在双重因素下与日俱增。
只不过我们发展得太快，超出了开发商们的预期，中国的城镇化率已经达到了65%，虽然相比于发达国家的80%还有差距，但这15%需要几十年甚至上百年才能逐步转化，完全跟不上商品房库存的增加量。
2015年我们用棚改货币化解决库存问题，随之而来的是开发商与居民负债率的大幅提升。
恒大近2万亿元的负债正是这几年膨胀起来的，老百姓动不动背上百万房贷，“涨价去库存”的负面效应太过明显，在当下去杠杆、去负债的大背景下恐怕无法使用。
我相信未来会出现越来越多的防城港，哪一个城市会打破152个月的去化周期记录呢？我们拭目以待。
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