交汇点讯 百年新街口，将迎新变化。日前，南京公布2021年度优秀城乡规划设计评选结果，由南京市规划设计研究院主编的《新街口地区地下空间详细规划》获评一等奖。与以往不同，该规划设计目光“向下”，着重挖潜提升地下空间，提出将新街口建设成“国内地下空间迭代更新的示范区”“南京老城最大的地下城”等目标。
“中华第一商圈”怎样向下生长？地下通道犹如“迷宫”的新街口，如何挖潜新空间？新“新街口”又会是什么样？围绕系列问题记者展开调查。
地下“一般般”，小吃商铺占57%
“最爱逛德基，吃喝玩乐都有！”每隔一个月左右，在安徽马鞍山市和县工作的90后女孩刘乐总爱和老公一起，开车到南京新街口。站在德基广场楼上俯瞰，以孙中山铜像为原点，近2000户商家星罗棋布于0.5平方公里的弹丸之地，她感叹，“新街口‘中华第一商圈’实至名归。”
与地面的繁华相比，“地下”的新街口却令刘乐感觉印象一般。“没什么好品牌，大多是私人开的小店铺，奶茶甜点很多，空气里都是腻腻的味道。”她说，几年前去大阪旅行，难波WALK地下街美食餐饮、咖啡厅、流行时尚店铺云集，在联通地铁的地下街里，邮局、画廊、熊本熊等广受年轻人喜欢的店铺和IP随处可见。
“经过十余年的运营、使用，新街口地下空间部分环境和设施已显陈旧，业态层次较低、整体品质不高。”新街口地下空间详细规划项目负责人王康介绍，根据规划设计团队统计，当前与新街口地铁站联通的地下公共空间内，经营奶茶、糕点、小吃的商铺面积占比高达57%，接下来按占比从高到低依次是写真婚庆服务、美容整形咨询和地产销售服务。
方向辨识度不高，是新街口地下空间的另一“槽点”。在新浪微博“南京新街口将建地下城”话题下，“现在都那么多人迷路，再增加29个出口，恐怕以后就是新街口地下铁之密室逃脱”“是要每天上演《迷失新街口》嘛”“在南京7年了，昨天还在大圆盘和保安问路”等评论获得大量点赞。微博投票“你在新街口会迷路吗”，超75%的网友投给“会，要靠导航”。
“其实新街口现有地下通道出入口密度在国内外都不算高。”王康坦言，东京新宿在联通面积15.2万平方米的区域内，有15条轨交线路开通运营、分设200个出入口，而开发深度相同的新街口联通区域面积11.9万平方米，仅有3条地铁线开运，当前开放的出入口一共才45个。“问题不在于出入口多少，而在标识导引不清晰，广告牌和路标重叠置放，面对一连串指代出口的阿拉伯数字，大家容易晕头转向。”
“地下新街口”曾经令人惊叹。新街口地下联通11个商业载体，19栋楼宇，国内多个城市都到过南京学习地下新街口建设。“如今，与国内外同类先进城市相比，新街口地下空间开发量与地面开发量匹配度远远不够。”项目总规划师童本勤说，目前新街口地下与地上建筑面积比为1:6，远低于其他城市同类中心区。
当下，国内不少城市都在多中心化发展。以南京为例，各区各板块都在打造区域商业中心，仙林万达茂、河西金鹰世界、六合紫晶未来城等商业综合体如雨后春笋涌现。业内人士却认为，城市再大，终要有个“原点”，新街口之于南京，意义远非一个商业中心，它是南京建设发展的最初起点，地标价值应被重审。
正因此，2019年，南京提出力争两年内全面完成新街口核心区及周边地区环境整治。同年，南京市人防和市规划和自然资源局，委托南京市规划设计研究院等专业力量启动新街口地下空间规划。
不搞大拆大建，为未来留空间
在雄安新区、广州琶洲等新城，地下空间往往实行一体化开发；相比之下，以南京新街口为代表的老城，地下空间的扩容要在城市中心“动刀”，难度和挑战更大。
虽一城有一城的独特性，但各单位利益交错是地下空间更新的共性矛盾。以新街口为例，早期商业楼宇自行开发地下空间，产权主体纷繁复杂、孤立运营，各单位利益交错。几年前，大行宫广场地上地下原打算沿长江路向东打造“文化一条街”，但因南京图书馆附近的地下家乐福签订了租约，拥有地下空间使用权，工程只能停摆。
另一难点是，老城经过数十年发展，地上有很多既成的老旧建筑，地下空间开发情况难以摸清。记者采访时，南京市规划院副总规划师施旭栋，专程抱来一摞设计团队从档案馆扒出的老旧建筑地下空间构造图扫描复印件，“新街口地下早期主要是写字楼宇、商场独立开挖，挖掘的深浅和范围缺乏准确数据；后来地下又增加了市政基础设施，这些也都得考虑避让。”
更现实的问题在于，新街口地下人流、客流密集，节假日日均客流量峰值超百万人次，不可能大范围长时间封闭施工。此前南京湖南路地下商业街由于全封闭施工，时过境迁，消费潮流和市民的消费习惯都发生了变化，地下商圈如今已很难重现昨日辉煌。
老城地下空间开发多年，在新一轮城市格局的变化下，应如何蝶变？
“新街口地下空间更新改造将基本尊重现有空间格局，不大拆大建，一边使用、一边更新。比如先做这一边，这边做好后继续开放，再修另一边。尽可能减少对市民正常生活的影响，‘悄无声息’地将新街口建设成国内地下空间迭代更新示范区、南京老城最大地下城。”规划评审专家、陆军工程大学教授陈志龙说，增加无障碍和急救设施等一些微小的局部调整，市民甚至很难发现，但新街口的便利程度和安全措施已在改善。
对老城而言，眼下迫切的需要通过更新打通“堵点”。新街口地区早有将地下空间延伸至人民中学地下直至珠江路商圈的想法，但因艾尚天地负一楼是停车场，再往北走也有很多既有建筑所属的地下空间形成隔断，因此想法一直停在纸上。童本勤介绍，规划设计提出“两步走”的方案——近期梳理建筑内部通道，延伸地下步道，补充地上地下互通节点，构建由延安路、金陵饭店、金陵中环、新百、德基三期围合的“小四环”互联互通地下公共环道；远期则以“小四环”地下空间为“核”，依托地铁1、2号线和大行宫、珠江路、上海路3个地铁换乘站点，形成“一核、两轴、三节点”的地下空间结构，使大行宫、新街口、珠江路三座原本相对独立的商圈实现互动。但规划真正落地，取决于跨越多个土地权属的地下空间进行联通。
老城地下空间的扩容，并非越广越好。在陈志龙看来，对地下空间，过去十年很多城市只讲“开发利用”，忽略了保护，早期产权主体浅层开发的设施，未来拆除重建将付出很大代价。地下空间要统筹考虑生态保护、历史保护以及为未来留有余地等因素，每一次破土都须谨慎。“新街口地下空间的开发为未来5到10年预留了空间，在远期预控里面，先把‘口子’留好，这个‘口子’现在是封闭的，未来更新时可以直接打开，避免再次破土。”
“无锡三阳广场站在整个地下步行空间体系中布置大量随处可见的导向标志，清晰地指明了各个出入口的方向和对应的地面场所信息。苏州中心地下空间设置了地下一站式智慧导航系统，整合停车信息查询、智能缴费、反向寻车等功能。”对于网友对新增出入口的吐槽，设计方表示将充分借鉴相关经验。
统筹地上地下，商铺升级“商圈”
记者调查发现，我国地下空间开发起步较晚，早期城市地下多用于民防工程，后来地铁建设带动地下商业等公共空间迅速发展，直到近十几年，综合开发才刚刚起步，不少城市有了地下商圈。
南京也是如此。新街口地下空间正式开发始于2005年南京地铁一号线开通。此前，新街口地下空间多由产权主体浅层开发，用于停车、存放设备、发挥人防功能；此后，伴随南京地铁1号、2号线接连开通，地铁公司成为推动地下空间建设的主导方。
由此导致的问题是，早期新街口地下空间的商铺，都是作为地铁的配套附属设施开发，地下餐饮和小商品销售主要是为满足换乘人群的需要，商家各自为政，出现业态同质化和小而散。“大家来新街口，逛的是地上，地下主要以换乘为主，而‘逛地下商圈’在国外很多城市都是普遍现象。”南京市商务局相关负责人说，南京打造国际消费中心城市，地下新街口扩容，硬件提升以外，软件配套也要跟得上，零散的商铺要升级统一规划的“商圈”。
“东京地下空间的建设同样伴随轨道交通的快速发展，这与新街口非常相似。”江苏省地下空间学会理事长、江苏省规划设计集团总工程师黄富民说，围绕轨道交通站点，东京由管理单位统一对各节点广场进行美化与主题布置，并利用广场之间的串联，使地下商业空间产生整体的商业氛围。为丰富商业空间形式，设计者还结合不同业态分区突出不同设计主题，并进行差别化空间营造。
“地下空间必须要考虑业态的品质、文化的气质和服务的能级，实现地上与地下的匹配。”王康说，新街口地下空间应在硬件提档升级和空间大联通基础上实现统一招商，孙中山像四周四个片区的地下空间，未来将依次按商业餐饮服务、品牌商业服务、文化展示艺术和大众休闲娱乐四个领域进行统筹，控制业态散漫生长，而孙中山像下方的“地下大转盘”，将集中展示金陵印象。
从德基广场可窥新街口地下空间的提档升级。德基相关负责人介绍，在2006年德基广场开业初期，地下空间整体的业态组合以餐饮、快消和个人护理为主，承载地铁轨道交通的密集庞大客流导入；2012年广场二期正式营业，地下空间扩大一倍有余，精准聚焦精致高端白领人群，率先在地下空间引入10家国际美妆品牌，后不断增至42家；今年，广场迎来开业以来最大规模的一次升级调整，国际高端化妆品品牌将持续扩充至62家，地下商业空间的调整率高达94%，将引入LOEWE、Carita、Maison Francis Kurkdjian等全国首店。
数据显示，“十三五”期间，南京平均每年新增地下空间规模达600万平方米，截止2019年底，南京在全国城市地下空间发展综合实力中排第三。单从地下空间开发利用来看，南京领先重庆、长沙、成都等城市。业内人士认为，这些城市在商业业态上形成了自己的特色，已打响网红品牌。利用好新街口商圈地上地下空间一体化、与轨道交通衔接便利的条件，地上地下统筹开发，可以为南京打造国际消费中心城市提供良好的物质空间基础。
此前，新街口分属秦淮、鼓楼和玄武三个区，长期缺少一个高位协调机构。面对新一轮发展，南京成立三区综合管理办公室，统筹新街口地区地下空间建设，真正实现规划“一张图”，发展“一盘棋”。
“建设生态宜居美好城市的重要途径是建设地上地下一体化、互相衔接、互相协调的立体化城市。”在日前召开的“2020/2021中国城市规划年会暨2021中国城市规划学术季”上，国家最高科学技术奖获得者、中国工程院首届院士、陆军工程大学教授钱七虎说。将城市的每个角落都利用起来，挖掘存量潜力，这是城市应有的发展方向。
新华日报·交汇点记者 李睿哲 刘春 鹿琳 文/图
王悦谋/视频
实习生 龙盼
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