#财经新势力新春季#
前段时间直播间里来了一位朋友小崔。
他在西二旗上班，想买二套改善，目标是上班近，且能保值增值。
找到老莫时，他说出了很明确的需求：二套预算650-700万，回龙观融泽家园三居室和清河金隅美和园两居室，选哪个更能保值增值？
单就这两个地方来说，更建议清河。这几年由于口罩行情，激发了人群“真改善，不憋屈”的心态，海淀五环内房子又太破，于是大批改善人群顺着地铁去了回龙观次新，如融泽嘉园。
回龙观虽然好，但也并非万能。
北京的楼市板块是轮动的，涨得多了就会歇一歇，歇得久了还会继续涨，目前这个板块正处于“涨-歇”的空档期，对于更侧重于保值增值属性的小崔来说，还要综合其他因素一起考虑。
1
不得不佩服码农的购买力
回龙观现在均价5.6万/平米，比天通苑贵，比西三旗便宜。但如果深入片区内部，你会发现，回龙观有一些小区的价格，的确涨势非常好。
比如金域华府，因为能上育翔小学，且居住品质不错，均价已经到了8.3万/平米。
还有公园悦府和国风美唐，其中公园悦府东南两居室年前670万，现在挂牌价格750万，业主预期成交价格在730万。
小崔看上的融泽嘉园，均价6.6万/平，今年因为集中满五唯一入市，成交量逐步提升，三室一厅挂牌价也到了740万左右。
整体来说，回龙观南部的这些小区，都在涨。
而高涨幅背后的其中一个原因，是这几年强调“无学区”概念后，不少还没有孩子的家庭不想着一步到位了。直接追求居住环境，在回龙观买了两居、三居室。
码农群体的购买力，在北京真是称得上一个牛字。
从回龙观也能看出产业的辐射力量有多强大：一条13号地铁线，支撑了几百万的房价。
其实如果预算在500万左右，在海淀买不了优质楼盘，买这里是一定没问题的。但问题在于，小崔的预算足够买海淀。
2
能买海淀，不选昌平
小崔700万的预算，基本处于北京刚改的位置。很多刚需改善就是这个预算，要保值增值，未来就要考虑到这批家庭换房时优先考虑哪些条件。
老莫常说：买房不只是买，也要看未来卖给谁。这一点非常重要。
能够到改善的预算，未来卖出的对象大概率是有孩子的家庭，需要解决孩子上学问题 自住问题。光是学区这一点，就是回龙观不能比的。
更何况融泽家园三居室的总价，已经足以买一套金隅美和园80平的两居室了。
清河这个片区，处于昌平和海淀交界处，周边紧靠中关村软件园，各种互联网企业在附近，处于产业带的核心，旁边就是上地学区。
在涨幅上数次跑赢大盘，当然也有缺点，就是除了几个比较有代表性的楼盘外，剩下的房子比较老。
著名的上地实验学校小学部在上地和清河同时招生，可以摇号参加九年一贯直升上地实验学校初中部。
此外，海淀实验二小也是片区内的知名小学。目前有四个校区:橡树校区、朱房(汇缘)校区、清宁校区、当代校区。
四个校区独立划片、独立招生、独立教学，不过是同一个校长，据说每周老师都会去总校开会。其中硬件条件最好的是橡树湾校区。
兼顾学区和产业的片区，未来对刚改家庭的吸引力是非常强的。这一点，从过往的涨幅中就能看出。
有些人适合回龙观，有些人适合海淀，各自情况不同，需求自然也不同。
3
买符合逻辑的房子，
不在鸡群中买凤
凰
老莫说过，买房，要买在片区内处于平均价格的楼盘。这样未来才能跟着片区和板块保值增值。
在鸡堆里买凤凰，凤凰的价格太高，周边的鸡是跟不上的，导致凤凰尴尬的处在那里，很难继续攀升。
回龙观学区属性弱，在整体涨幅和居住品质没有跟上的情况下，买它的头部楼盘，自住可以，追求保值增值，很难。
同样的道理，也不要在凤凰堆里买鸡，周边楼盘价格都高，只有这个楼盘便宜，一定是有硬伤。
比如你在海淀均价8万的背景下去买5万/平的老破小，代价要更惨中。别说不能跑赢大盘了，直接亏损都有可能。
这是我们支持小崔选择海淀的原因，毕竟，当下回龙观的优质楼盘价格已经有点高了。
这时候入手这个片区，就更要慎重。
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