转自真叫卢俊
由于不限购，不需要社保也不会占用购房资格，公寓一直还是比较有市场的
在公寓里有一类产品比较特别，就是loft公寓，因为它复式的空间结构，浪漫的生活场景，受到不少年轻群体的追捧
我身边就很多人，真的很想要买loft公寓
所以，我本周想要做一个loft公寓市调的选题，关注这类产品在市场上，到底好不好卖，或者好租吗
开头先卖个关子
我去实地看了三个不同类型的loft公寓，中海万锦城、万业新阶、尚光徐汇中心
它们的一手买入价，分别只要200万、330万、342万
有些是老公寓，还可以通燃气，有些是次新房，地段在上海的市中心，现在它们的房价情况如何，租售比又是多少
如果你对这个话题和这类产品感兴趣的话，就继续看下去吧
01
20年前可以通燃气的公寓，现在好卖吗
公寓类产品的地段一般都比较好，通常离地铁近，周边的商业氛围也很好，这样才符合公寓的定位
我看的第一个公寓就是位于上海火车站的中海万锦城，在静安不夜城板块内，2012年建成的公寓
其实从外面看，这个公寓是比较新的
这个公寓算是真正意义上的酒店式公寓，有商业、办公，比较难得的是它是和住宅在一起的
一共有四期，其中外立面呈玻璃幕墙的是二期和四期的公寓，藏在里面的就是普通住宅
刚走进这个公寓的时候，第一感觉像一个小区
它是由中海自持物业管理的，进门查的也比较严格，这一点还是比较好的，毕竟这个位置是在火车站附近，来来往往的人比较杂
然后在里面你会发现，有社区内部的绿化且打理的比较干净，真的有一种回家的感觉
内部有一些小店，像全家便利店之类的，还可以进去做美甲
楼道内部整体看起来也比较干净整洁，住在这里可能担心的就是环境吵不吵，当时去的时候正好是工作日，没有太多吵闹的感觉
这边的loft比较好的地方有两个，第一个就是它的层高是5.4米
对于loft这种户型，层高越高上层的居住空间就会更舒适
第二个就是它可以通燃气
很多公寓都是不能做饭的，即便能做饭你也只能用电磁炉。能通燃气对于习惯下厨炒菜的人来说最好不过了
层高5.4米，又通燃气的loft就很加分了，房子看起来整体还不错，可以打个80分吧
如果是自住，其实不错了
不过回归到咱们的主题，大家更关心的是如果后面不想住了，再转手到底好不好卖
可以从三个方面考量，租售比、转手率、涨幅
相比较住宅，公寓值不值得买一定要参考下它的租售比，有个公式为：租售比= 月租金/房价
简单理解就是，需要收多少个月的房租，才能把买房子的钱收回本。我算了下中海万锦城的租售比：1比407
目前中海万锦城一套约50㎡的loft租金在9000-10000元/月，407个月等于要花33年才能回本，其实还是低于正常水平的
一般来说租售比在1:200-1:300之间是比较合理的，相当于15-25年是可以回本的
买loft公寓，要买就买租售比最高的那个，这样才能最快通过收租的方式回本
再来看下转手情况，中海万锦城这边的loft出租率比较高，里面很多都租掉了，也有不少人租来办公
然后我点开这个公寓的最近成交情况，发现它今年也没成交多少，只有两三套
正好是在疫情之前的1月，以及疫情之后的8月。确实有疫情的影响，去年的话转手率就比较高了，一年有9套成交
另外，中海万锦城还有一个短板，就是它的地段并不算好，还有一丝丝尴尬
它位于原闸北区的上海火车站附近，作为上海主城区对外交通的重要枢纽，它的交通条件自然不会差
但也能想象的出，这里的居住氛围不会太好，轨交太聚集，相对人员比较复杂
综合上面的来看，中海万锦城的loft公寓好的地方就是产品设计比较好，里面有住宅可以提供像小区一样的环境
但租售比略低，所在的位置环境并不好，性价比不算太高
02
层高3.9米和4.8米的公寓，哪个更好租？
接下来看的就是那种独栋公寓了，就是位于普陀中远两湾城的万业新阶
万业新阶也是比较新的，建于2014年，两座分别在街道的两侧对称分布
一般公寓都会做成这种大片的玻璃幕墙，加上建筑外面是阶梯式的，采光应该会比较好
它的位置给大家示意一下
找公寓的话商圈很重要。这个地段的优势就是，正好在内环边上，公寓对面就是3、4号线的中潭路，往市中心上班就很近
相比市中心它比较安静，生活氛围挺好的
在苏州河附近，有个环保主题公园梦清园以及网红打卡地天安千树商场，步行十分钟就到了
另外，公寓一到三层是商业，也会有一些咖啡店、花店，没事可以逛逛
走进公寓内部，第一感觉环境还挺好的，地面很干净，楼道里并没有什么杂物
看了几套loft，发现差别还是很大的。这一套面积三十多平，层高只有3.9米
这算不上真正的loft，其实面积小一点都没关系，但是层高太低住起来就很压抑了
上层个子高一点的不小心的话容易磕到头，也只有一张床。卫生间和厨房放在一层，所以必须得在下面洗完澡之后再上去睡觉
对比一下层高4.8米的loft，上层的居住体验就完全不同了
上层带有正常的卧室，卫生间，除了吃饭在下面其他都挺方便的
对于loft这种户型，层高在4.5米到5.5米才会相对舒适一点
但是毕竟是公寓，它的公摊会比较大，这边得房率在60%左右，不如住宅高
那么层高3.9米和4.8米的公寓，到底哪个更好租呢，我做了一个数据，给大家看下
来看下租售比，现在万业新阶租一套50㎡的loft大概在10000元/月，如果是出租至少需要256个月，也就是21年
由于这边的位置不错，上班的年轻人以及中远两湾城那边陪读的家长会在这边住
房龄比较新一手自持的也比较多，当时看房的时候隔壁还有一对夫妇在家装修
目前万业新阶的挂牌量也蛮多的，听中介介绍说这个公寓转手率挺高的
我在链家上看了下，历史成交64套
今年疫情前后成交了6套，去年一年成交了14套。业主中也有人急售准备置换的，宁愿以低于市场价出售
对于公寓来说，自住属性会更高一点，因为它的涨幅比较小，问了下中介一年涨幅大概在7%
看下来，万业新阶的地段是比较好的，房龄也很新，人气还蛮不错的
03
市中心的LOFT公寓，性价比离它越来越远
目前上海已经不再批地给建造公寓了，就是说公寓就这么多套
在上海内环内其实loft公寓比较少，地段好且房龄又很新的公寓就更少了
尚光徐汇中心是我看的loft公寓里面地段最繁华的，2015年建成的所以也比较新
它也是那种独栋的，一共有两座，建筑外面看起来更像写字楼，里面也有一部分是做办公
这个公寓最大的优势就是地段了
买公寓产品要考虑的很重要的一点就是，你上班方不方便
尚光徐汇中心对面就是宜山路地铁站，3、4、9号线三轨交汇
在市中心的几大商圈，静安寺、徐家汇、中山公园上班的话会很方便，差不多半小时就能到公司了
另外，在这里生活也挺方便的，距离商圈配套特别成熟的徐家汇，只要一站地铁的距离
平常逛街娱乐也不用跑大老远的地方
这里就是纯商业住宅，它没有住宅式小区那种带社区的生活氛围，而且里面是不通燃气，经常性做饭的就不太合适
里面住的客户也都是在附近上班的年轻人
公寓内部的装修风格就很像酒店式大堂，回到家就有种回酒店的感觉
这边loft的价格是相对比较高的
一套55㎡的，层高4.5米的loft挂牌价在460万，一手买进价342万，按照370万的核定价，总税费16.8万左右，还有两个点中介费9.2万
所以买下这套loft一共要486万，转手成本较高要多花 20万
如果出租的话，55㎡目前挂牌价格在10000-13000元/月，最近正常成交在11000元/月左右
算下来它的租售比是1比418
再来看下这个公寓的流通情况
目前挂牌只有9套，历史成交11套，截止目前今年仅成交了1套
这套今年1月份刚挂出来，就调了次价涨了四万，基本也在小幅度涨
公寓是一定是没有住宅涨得快的，可能五六年也只能涨个100万，平均到每年涨幅差不多5%-7%
而且公寓和普通住宅不太一样，个税、契税、增值税，分别以评估价和一手买入价的差额按不同比例收取的，税费几十万是逃不掉的
在租金回报率方面，办公楼的商户收益比高一点，但住宅和商住房都不会特别高
尚光徐汇中心这种商住房在两个点左右。买办公楼和那个商铺的话，可能回报比大概在四个点，有的好一点可能到五点多
公寓都不会特别高的，因为毕竟是以租为主
04
登登登，最后揭晓答案了
看完这几个loft公寓，综合下来哪个比较卖的动？
我把中海万锦城、万业新阶以及尚光徐汇中心三个公寓项目做了综合分析：
从房价涨幅来看，中海万锦城涨幅最高，但毕竟一手买入的时间也最早，22年涨了166万
这个公寓比较好的地方是有小区的那种居住氛围，它里面是有正常住宅的
虽然是公寓，但也能享受小区那种社区环境，其实是很适合居住的
从租售比来看， 万业新阶是最高的那个，只有1比256，租金也是最高的
说明市场对这个地段是比较认可的，如果买这个公寓之后回本的时间成本是最低的
第三个尚光徐汇中心是性价比最低的一个，涨幅最低，租售比也最低
如果只看loft本身的户型和设计，就简单多了，层高越高且通燃气是加分项
和普通住宅相比，loft毕竟还是公寓产品，动辄几十万的税费，买进卖出的投资回报比不如住宅，它在市场中的表现，渐渐失去性价比
以上为正文，来自微笑向暖
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