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北京几个区的房价谁会领涨
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内容选自【王博看京楼】徽信公众号。
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提问：准备用我妈的房票，首套首贷，在北京投资一套。手里子弹400投资哪里最划算？准备长持10年。目前的看上的有望京的橄榄城，朝青的华纺易城和青年汇，哪个更好一些？
回答：第一，房价短期看金融，长期看人口。如果打算10年后仍旧跑赢大盘，那一定要确定小区所在板块10年后人口变多。而在背后支撑人口的，其实是产业。所以问题就变成了，要找到一个10年后能成为北京产业中心的地方。
第二，目前北京的产业中心是中关村、望京和CBD，再加上一个亦庄。除了CBD，其它的三个都是跟互联网相关的，而且未来10年，除非基础科学，如基因工程、量子科学有非常大的突破，否则互联网仍旧会是产业的一极。这几个地方，未来最有可能成为互联网基地的是望京。所以，想要10年后仍旧跑赢大盘，就选望京。
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提问：我刚满5年北京社保，首房首贷，年收入50万，金融街上班，买房自住。首付200万，想买个总价500万的房子，可行吗？看了几个小区，东四环的通惠家园，南四环的彩虹城，还有北苑的茉藜园，这几个小区哪个更适合长持？
回答：第一，通惠家园便宜是有原因的。通惠家园地处四惠板块，这一板块建在地铁平台上，绿化少，租户多，没有小区的感觉，不太宜居，而且交通不方便。通惠家园唯一的优点是紧邻地铁，地段好，但会有一定的噪音。我不建议投资。
第二，彩虹城小区本身品质还可以，房型不错，是05年左右的次新，但地处南城，周围比较乱，而且离地铁远，得房率不高。
第三，茉藜园属于老北苑，投资不建议这个板块，未来大概率跑输大盘，建议买新北苑,就隔着一条13号线。整体看，你现在选的房都差强人意，建议去朝阳再看看。
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提问：首付200，刚需购房。目前锁定永定门的华龙美晟，您看这个小区合适吗？
回答：第一，永外板块目前在东城是最便宜的地方，因为环境较差，而且学区一般。板块有平房改造的计划，改了之后会提高整个板块的价值，所以未来有望跑赢大盘，是被低估的板块。但持有时间会比较长。
第二，永外板块次新比较少，目前只推荐华龙美晟、新奥洋房、和悠胜美苑。华龙美晟小区的房子房型不太好，遮挡比较多，如果买一定要确保户型好。可以再看看其它两个小区。悠胜美苑在公路的对面。
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提问：我家庭在北京有4套住房，2套石景山，1套丰台，还有一套在西城，另外海南三亚1套，云南西双版纳1套。我想把这些房子出手，置换2套北京的大平层，您看是否合理？谢谢
回答：第一，可以置换，建议关注奥森板块和朝阳公园板块的大平层。万柳板块也推荐。
第二，真正支撑房价的是配套产业。买哪里的房子最赚钱？google夜景看中国，哪里最亮买哪里。云南风景再好，但配套产业少，西双版纳、大理都属于炒作，二手房市场流动性很低，不容易出手。在众多旅游房里，三亚算是最优质的了，能避寒，而且是城市中产的标志。所以建议出手西双版纳，继续持有三亚。
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提问：北京社保已经缴纳5年，已有购房资格。我在北京军事博物馆附近工作，想卖掉廊坊市区的房子凑首付，买石景山的房子，购房总价在300w以内。看了鲁谷永乐西区、古城附近的房子，选哪里合适？我在廊坊买房有商贷记录，所以北京买房算二套，如何破解？廊坊的房子，什么时候卖最合适？
回答：第一，石景山的老破小应该是全北京最多的，社区密度不高，街道整洁，但是现代商业偏少，未来没啥大发展，更适合养老，但因为离市区近，所以能跑平大盘。
第二，鲁谷板块比较好的楼盘其实是远洋山水和远洋沁山水，还是学区，但300万的总预算不够。永乐西区是老小区，虽然离市区近一些，但离地铁有一段距离，所以更建议到古城板块选一个临近地铁的房子。
第三，破二套可以采用全款再抵押的方式。建议出手廊坊的房子，赶紧置换到北京。
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提问：望京新城自住一套100平米的房子，市值650万。小区物业一般，乱糟糟的，想置换一套望京次新。我在通州还有一套130平的房子，市场价约450万。从投资角度看，如何操作？
回答：第一，望京新城是北京首批商品房，已经有22年的房龄了。小区品质低，而且学区一般，但生活便利，离地铁近。所以望京新城虽然自身品质不高，但作为上车盘却没啥问题，所以不建议出手。
第二，建议卖掉通州的房子，把望京新城的房子抵押出去，再全款买入一套望京的次新盘，如融科橄榄城等。望京的房子怎么选？详情见知识星球内部。
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提问：我和老公都是京籍，但人在上海。预算600万到800万在朝阳区CBD附近纯投一套次新，麻烦您推荐几个小区，谢谢。
回答：CBD附近的房子很少，真正承接CBD人口居住需求的是双井板块和朝青板块。这两个板块是也是北京目前比较推荐的投资板块。
双井板块的次新首选首城国际，周边的乐成、珠江，以及西面的富力城可供参考。
朝青板块的次新建议选华纺易城、珠江罗马和青年汇。天鹅湾和润枫水尚小区品质很好，但偏贵有溢价。
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