现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施其核心内容包括：，今天小编就来聊一聊关于房地产开发项目策划的主要内容?接下来我们就一起去研究一下吧!
房地产开发项目策划的主要内容
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划；
2、项目规划设计策划；
4、项目形象策划；
5、项目营销推广策划；
7、项目服务策划；
8、项目二次策划。
第一部分 项目投资策划
项目投资策划是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
1）地理位置
2）地质地貌状况
3）土地面积及红线图
4）土地规划使用性质
5）七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
1）地块周边的建筑物
2）绿化景观
3）自然景观
4）历史人文景观
5）环境污染状况
3、地块交通条件调查
1）地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
2）项目的水、路、空交通状况
3）地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
1）购物场所
2）文化教育
3）医疗卫生
4）金融服务
5）邮政服务
6）娱乐、餐饮、运动
7）生活服务
8）娱乐休息设施
9）周边可能存在的对项目不利的干扰因素
10）历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
1）国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数 量
2）房地产开发景气指数
3）国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策
4）固定资产投资总额：全国及项目所在地、其中房地产开发比重
5）社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格指数
6）中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
1）项目所在地的居民住宅形态及比重
2）政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
3）政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
4）短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
1）各种档次商品住宅客户分析
2）商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
1）类比竞争楼盘基本资料
2）项目户型结构详析
3）项目规划设计及销售资料
4）综合评判
2、项目定位
1）市场定位：
2）区域定位
3）主力客户群定位
4）功能定位
5）建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析
1）商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
2）类比可实现价值决定因素：
（1）类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异、教育和人文景观的差异、各种污染程度的差异、社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
（2）项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
（3）价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
1）类比楼盘分析与评价
2）项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析、项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
1）住宅项目均价确定的主要方法：
（1）类比价值算术平均法
（2）有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
1）商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
2）各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
3）具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
1）项目总体经济技术指标
2）首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
1）销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
2）利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
3）敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式建议
1、项目风险性评价
1）价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
1）减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
2）对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
1）国际国内宏观经过形势的变化
2）国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
1）政策法规因素
2）地块状况因素
3）发展商操作水平因素
4）资金投放量及资金回收要求
5）销售策略、销售政策及价格控制因素
6）市场供求因素
7）上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
1）项目开发步骤
2）项目投入产出评估
3）结论
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