前几天调研苏州下属的常熟时，发现了一个非常有意思的现象：常熟在2018年时，均价2万出头，当时就已经是全国所有县级市中，均价最高的存在了，且远远甩开其他城市，而到了2021年，常熟不仅连前十都没进去，并且2万这个均价，放到如今的县级市里，也显得有些不够看了。
2018年与2021年县级市房价前十对比
像今年的海南陵水县，均价直接达到了3万4以上。这是一个什么概念呢？按照最新的数据显示，当前南京市均价3万3，杭州市均价3万5，在全国城市房价排名中分列7和8位。也就是说，就算把陵水县这个县城的房价和一二线城市放到一起来比，也能排到全国第八。
不得不说，这几年来，这些县级市的房价涨的太疯狂。
拿排名第二的义乌来说，这个月二手房挂牌均价已经在2.6万左右了，最贵的片区福田均价3.6万。
像壹品滨江这样的盘很多都挂在4万以上，最贵的挂了4.6万；清月府均价在4.7万，最贵的105平米带车位的单价是6.1万。
市政府、秀湖公园和骆宾王公园这一片区是价格高地，其中有个楼盘叫中央公馆，均价5.5万，最贵90平米2房2厅单价6.2万。
6.2万的挂牌单价已经超过了一些省会或者副省级城市最贵的房子的价格了。
有平台统计，2021年中国103个县均价过万，6个县级市或县的房价超过了2万元，这些县主要分布在东南沿海地区，其中浙江最多。
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在全国房价排名前50的县中，浙江省共有26个县上榜，占到了一半以上。
其次是江苏省，有9个县，主要是苏南的几个强县，以及近些年房价飙升得比较厉害的南通下辖的县市。
那么这些县的房子到底有多贵呢？我们看一下这两张对比表：
可以看到全国房价最高的20个县中，排名第七的浙江省温州市瑞安县，跟全国排名第18、19、20的合肥、武汉、西安的均价差不多，更是超过了成都、郑州、长沙、南昌等省会城市。
前几年的时候，想必我们都听过这样的话：除非自住养老，否则千万不要买小县城的房子，县城人都跑光了，房子将来一定是白菜价的。
这句话看起来当然是很有道理的，但是近两年来，相比我们就眼睁睁的看着，以前看不上的小县城，房价就这样飞涨起来。
也许有人想反驳说，你举的县城那都没有代表性，义乌、陵水这都是什么地方，一个是全世界都知名的小商品市场，一个是独揽海南稀缺的海景资源，怎么能单纯的用小县城来概括呢？
那我们再看，苏北宿迁市的沭阳县2021年5月房价达每平方米12578元，比去年同期上涨31.20%。
苏北连云港市的房价一年暴涨15%以上，下面的东海县5月份房价达到了11743元。
那么，为什么会出现这种全国一盘棋，县城一起涨的情况呢？
这里我们要分开去讨论，虽然看上去都涨了，但是涨的原因却不尽相同。
像海南的陵水县，房价之所以这名高，其实是受了两方面原因驱动。一方面，海南海景资源稀缺，导致购买力一直存在，不用担心没人买。
另一方面，近几年三亚的房价太高，同时海南在去年宣布告别房地产经济，土地出让连年减少，因此海南的很大一部分购买力从三亚被外溢到了陵水县，造就了如今陵水县的全国最高价。
对于环沪的朋友来说，这样的走势应该不会陌生：今年环沪房价普涨，也正是因为上海房价大涨，同时升级购房门槛，导致购买力外溢到环沪，引起行情波动。
第二种房价高的代表，像义乌昆山这些，那其实就比较好理解：虽然这些地方名义上是县城，但是经济体量比很多省会城市还大。
以义乌来说，义乌的人均可支配收入达到了7万 ，这个数字甚至超过了北京，放到全国来说，也是仅次于上海。
同时浙江这些城市还有一个特点，就是浙江的地理环境以山地为主，不像在江苏这边都是大平原，所以可用住宅 用地其实是比较少的，因此大部分县城的房子供不应求。
房子少，收入高，同时因为浙江人投资心历来都比较重，从温州炒房团开始，在房地产上获利甚多，所以只要一有行情，那就会立马一拥而上，这三方面因素的叠加，就造就了如今浙江天价县城的现象。
除了浙江以外，苏南的众多县城高房价原因其实也差不多，像苏州下属的几个县市，昆山聚集了众多台资企业，巅峰时期全世界90%的笔记本电脑都由昆山生产；太仓背靠上海，聚集了众多德企，建立了完整的汽车配件产业链，同时坐拥太仓港，港口经济发达；常熟民营经济时分发达，遍地是服装企业，说是家家办公司也并不过分，像本地的波司登更是世界驰名。
不过相比于浙江，苏南的几个县级市房价其实都还处于一个合理的区间里，这主要得力于苏南这边的调控政策。
那么，为什么像宿迁连云港下面的县城，房价也纷纷破万了呢？
一方面，房价从几千涨到1万其实远比1万涨到2万要简单的多。从一万涨到2万，那就必须要求这个城市要有人口、要有产业、要有交通，这些我们老生常谈的事。而从几千涨到一万呢？可能只需要开发商的几次联合炒作，甚至大房企到县里和一把手吃顿饭谈谈投资，那房价就能涨上来了。
同时，我们以前一直在讲，县城的人口会不断流失，这当然是事实，未来的趋势就是一二线虹吸辐射三四线，三四线辐射虹吸县城。但是我们不要忘了，县城同样也在虹吸下面的乡镇。
对于乡镇来说，一方面进程本身就是一个永恒不变的追求，另一方面，农村如今限制盖房子，如果你不想住老房子，那就只有去县城买房这一条路。
此外，很多一二线城市打工人带回了大城市的焦虑：教育。于是很多孩子本来应该在农村地区接受教育的家庭，此时把孩子送去县城读书，突然之间就变成了头等大事，县城的学区房一样变成了争抢的目标。
拿我们近期调研的几个地方来说，南通年年喊人口流失，为什么房价还是年年涨，一大原因就是周边启东通州等地方的人买进主城区；常熟城北城南的大部分房子都卖给了谁？周边乡镇的进城购房者。
乡镇的购买力很强
不过我们同时注意到，虽然这些无人口无产业的县城，房价也能涨，但是投资客仍然很少，甚至可以说是无限接近于0。
这些地方的楼市呈现什么样的情况呢？最开始新房与二手房市场价格差距不大，但是因为某个大房企（往往是碧桂园或者恒大）的入驻，新房价格突然开始普涨，于是就变成了在市面上还有大量白菜价二手房的同时，新房价格已经开始像市区接轨了。
也就是说，别看房价高，但是投资价值仍然寥寥，一方面是因为这种新房价格本来就有很大的人为炒作成分在里，另一方面是市场上的主体是周边乡镇的购房者，而这些人基本还是以打新为主的，二手房很难出手。
整体而言，房价过万的103个县主要还是因为本地经济比较发达，以浙江省江苏省为代表；
其次是以海南为代表的供需极端不平衡而造成的高房价；
再次是因为乡镇进程和人为炒作所造成的房价上涨。
看上去像浙江和苏南这样的县级市，房价虽然不低，不过还算是一种健康的表现，但是我们仍然需要注意一点，由于很多县的经济结构或者所依赖的产业是非常单一的，一旦出现产业的升级转型和变化，就会导致整个县经济的迅速衰落。
因为县域经济的体量是非常小的，抗风险能力相对要差一些，这一点是在县域经济体投资和大城市投资思路不同的地方。
比如我们开头提到的常熟，因为近几年要推动传统的低端服装制造业向高新制造业和金融业转型，转型的不是很成功，于是立马出现了人口流失和经济滑坡的现象，房价也呈下滑趋势。
从某种意义上来说，能够承接特大城市和大城市产业转移的县域，在未来楼市投资的价值可能会更大。
这里我以太仓举例。
苏州下属的几个城市，表面上看，昆山靠台资、常熟靠民营而太仓靠德资，然而从实际调研来看，昆山和太仓的模式确实截然不同。昆山之所以台资遍地，是因为早期昆山依靠绝对优惠的政策把台资请进来，说白了，就是求着台资进来。而太仓呢？虽然号称德企之乡，但更像是德企需要太仓，或者说是相辅相成的关系。
为什么这么说呢？太仓已集聚德企360家，其中近50家是行业内“隐形冠军”。落户德企总投资超50亿美元，超过一半德企落户后增资扩产。年工业产值逾500亿元，年吸纳劳动力近3万人，集群效应明显。
而这些企业主要是干什么的呢？汽车的零配件。像第一家进入太仓的德企克恩里伯斯，就是主要做汽车安全带的。
再来看看太仓的地理位置，毗邻上海的嘉定。而嘉定最有名的产业是什么呢？没错，就是汽车。
太仓靠着和嘉定近的这种天然的地理优势，成为了上海汽车产业链上的关键一环，嘉定汽车城进行汽车主体研发，而太仓则负责汽车的零部件研发与生产。
像早期的太仓，并没有专门针对这些外资企业采取什么优惠政策，而是德企自发依靠“无形的手”聚集到了这里。而直到在太仓形成了庞大的产业集群规模，政府才后知后觉。
这种紧密的产业联系，可以说让太仓做到了上海深度捆绑，上海的汽车产业不倒，那太仓的产业就不倒，太仓的人口就能够持续的导入进来。
也正是因为这个原因，太仓是少见的不怎么依靠房地产的城市，政府可以实行比较严格的限价政策，让太仓1万6左右的均价在整个长三角来说都属于洼地。像靠近上海的科教新城板块，新房房价1万7左右，主城区最好学区的学区房，新房均价也不过在1万9左右，甚至像港区这样的地方，房价才1万2左右，属于绝对的洼地板块。
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