最近几天，一个位于重庆西站站前广场，名叫重庆之眼|T-MAX的项目，成为地产圈内外关注的焦点。因为其西站超强人气得天独厚的位置，被很多投资人士看好。
旭辉这个项目为什么会叫「重庆之眼」？它到底有多牛？
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「重庆之眼|T-MAX」就处在重庆西站，跟西站无缝连接。
在成渝双城经济圈和西部科学城的背景下，必然需要西站这样的超级高铁枢纽来打通交通障碍和整合资源。
其次，西站很有可能会成为成渝人口争夺战的关键闸口。
网络上曾经有过一个很有意思的观点：重庆和成都未来的竞争，实际上就是人口的争夺战。
那要怎么做才能赢得这场人口争夺战？
来看一张图：
关键点很可能就在重庆西站，因为兰渝高铁、渝昆高铁和渝贵铁路这三条重要干线都是从西站经过。不管对于重庆的城市发展还是人口吸附来说，西站都实在太重要了。
所以西站成为了特等站之一，而在全国这样的特等站只有69座。
西站目前设计的年均客流高达4128万人次，未来全线通车后更是将突破6000-8000万人次。
放眼全国，还有几个地方每天能聚集如此多的人流？
我们可以对标杭州东站和上海虹桥站，2021年这两个站点的年客流量都在5000多万。
而西站全线通车后的客流量会比这两个站更大。
所以从某种意义上说，西站是重庆聚集人流和人气的一双眼睛。
（02）
基于西站的这种战略高度和规划定位，所以旭辉拿到这块地之后，没有像过去开发其它地块一样快速动工开发，而是做了很多前期调研工作。
据说从案名开始旭辉就花了非常多的心思，先后起了类似于“重庆之翼”等多个案名，最后才终于敲定叫「重庆之眼|T-MAX」。
之所以叫「重庆之眼」，更是为了延续西站本身的设计理念。
西站整体造型体现“英雄之城”的概念，结合“T”型站房两侧空间，看起来就像一只巨大而灵动的眼睛，所以很多重庆人都把它叫做“西部之眼”。
而站在重庆西站之上，「重庆之眼|T-MAX」定位“重庆之眼”，和西站共同形成了一只重庆望向外界的巨眼。
▲「重庆之眼|T-MAX」规划意境图
「重庆之眼」后面还跟了个「T-MAX」，据说也有特殊的意义。
T代表速度，既是高铁的速度，也是重庆的速度；MAX代表最大化，意味着旭辉想用这个项目把高铁和重庆的发展势能无限放大。
所以我们从这个案名就能看出旭辉对这个项目的高度重视和期待，同时也能看出这块土地对于西站甚至对于重庆的特殊意义。
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此外，这块土地还有一个非常特殊的地方。
▲「重庆之眼|T-MAX」规划意境图
有没有觉得这张图似曾相识？
如果你去过上海，会发现它特别像上海虹桥高铁站的虹桥天地TOD，唯一不一样的是它少了一个机场。
所以旭辉把它定义为超级TOD。
从能级上来说，只有重庆西站这种国家级的战略枢纽，连接的项目才敢叫超级TOD；从形态上来说，超级TOD能够实现交通枢纽和商圈的无缝连接，从而实现零距离导流。
它不同于重庆以前的TOD，也不同于重庆未来可能会打造的其它TOD，这是这个项目非常独特的地方。
所以旭辉拿了这块地之后一定是既兴奋、又紧张的。
兴奋的是，这样的一块地不是每个开发商都能拿的，它应该是重庆最独特的一块地。不管是过去还是以后，重庆可能都很难再出现这样一块土地。
紧张的是，面对这样一块门户位置的土地，旭辉一定不能把它做砸了……
试想一下，一个北京或者香港的客户坐高铁到重庆来出差，当他从西站出站的那一刻，如果看到一片没有特色或者死气沉沉的商业，他会怎么想？
也正是因为这种“名片”责任，所以这个项目的开发是有很高标准的：它实际上由旭辉和重庆西投共同开发，只是由旭辉在操盘。
重庆西投是谁？
它是重庆市地产集团的全资骨干子公司，是专精于枢纽一体化建设的国有企业，也是西站的开发建设和运营管理方。
（04）
经过大概8个月的研究，旭辉目前交出了初步的答卷。
据说「重庆之眼|T-MAX」规划了4种业态：
花园独栋：规划打造新的西南总部基地。
甲级写字楼：为西南龙头企业量身定制。
铂金公寓：西站标志级的酒店式公寓。
高铁金街：西站片区稀缺的优质商业。
据说还会引入五星级的洲际皇冠假日酒店，并且旭辉需要自持约3万方的商业。
然后构成了下面这张规划图：
▲「重庆之眼|T-MAX」规划意境图
看到旭辉这个规划之后，你就会明白为什么重庆地产集团要联手和旭辉一起来开发运营这个项目了！
第一，我们都知道整个西站片区目前规划了很多住宅，但一直没有商业。
所以这个商业有没有可能成为吸引周边人流的商业中心？
第二，项目有约3万方的自持商业，据说将打造赛博朋克及元宇宙元素的主题商业街。
会不会成为新的网红打卡地？甚至成为未来新的地标？
第三，旭辉规划了花园独栋商业，这种业态在重庆是很少见的，在高铁站更不会有。
▲「重庆之眼|T-MAX」规划意境图
这种商业未来的可能性是什么？能不能形成总部经济园区？会不会有一些品牌首店入驻？
第四，据说项目会引入五星级的皇冠假日酒店，对西站来说，无疑需要这种星级酒店标签，当然它也能极大提升西站对外的整体形象。
所以，这个项目一定是重庆2022年最独特的项目，甚至没有之一。
（05）
所以，站在市场的角度，买「重庆之眼|T-MAX」的逻辑是什么？
一般来说我们判断一个商业产品是否值得投资，会从它的地段、人流、投资回报率三方面来考量。
从地段来看，西站对于重庆的门户意义不言而喻，这本身也是「重庆之眼|T-MAX」和其它项目最大的不同之处。
从人流来看，西站规划的年客流量高达6000-8000万人次，相当于2个重庆北站、3个深圳北站、4个香港西九龙。
并且未来西站导入的人口中，可能会有很多来自成渝、北上广深、香港等城市的中高端商务客群。这部分人群拥有强大的消费力和大量的中高端消费需求。这或许也是旭辉引入五星级酒店、并还要打造甲级写字楼的原因。
从投资回报率来看，目前西站50平方米左右的商铺租金大概在1000元/月/平方米，这个租金在重庆处于什么水平？
安居客查了一下，目前观音桥商圈的商铺平均租金大概是108元/月/平方米，其中位置最好的观音桥步行街临街商铺可以租到700-1500元/月/平方米。
解放碑商圈的商铺平均租金大概是168元/平方米，其中人流量最大的八一好吃街临街商铺可以租到600-1000元/月/平方米。
这也意味着按照流量西站商铺的租金水平几乎是普通商业的10-20倍，比肩观音桥和解放碑商圈核心位置的很多商铺。
所以据说西站旁边的部分连锁酒店的房价可以达到1800元，且满房率接近90%。
不管是买商铺、公寓还是写字楼，听到这个数字能忍住不心动吗？
所以，「重庆之眼|T-MAX」对很多有商业投资眼光的人来说可能会是2022年最有想象力的项目，或者说它很可能还是一双财富之眼。
（文图均由旭辉重庆之眼|T-MAX」提供）
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