很多人说，北京楼市历经三年调整，对刚需、对北漂，买房变容易了。
表面看起来是这样，原来的市场主体是纯商品房，在北京凸显“豪宅化”趋势，如今有了控制价格的“限竞房”，面积小了，总价也低了。似乎对首次置业人群，楼市变“友好”了。
『地产营销人』感知的，却不是这样。
刚需是一个笼统概念，到底多少总价可以定义“刚需”，并没有一个达成共识的标准。限竞房再便宜，也是总价几百万，没有百万以上的首付，多数刚需客户依旧望房兴叹。
一些身边的年轻朋友，不禁愤愤道：100万谈何容易？就算家里支援，北京房也买不起！
你看，这才是赤裸裸的现实。
有了刚需产品，不代表能解决所有刚需客户的问题。刚需也分结构、分层次，只能说限竞房满足了一部分首置客户的需求，但还有一大部分人被挡在了门外，其中就包含很多“北漂”。
多年前，北漂们比现在幸运。
虽然当年面对的是豪宅化环境，但他们拥有多种选择：或者买北京的商住公寓（现在市场已极度萎缩），总价100多万，首付不过几十万；或者买环京住宅（那时环京无需社保，也没有限购），单价几千块，就能入手 。
不过现在，这些提供过渡置业的路径都被封堵了。北漂们只能等社保、攒储蓄，在祈祷北京房价涨幅不超过工资收入的同时，寻求置业北京的机会。
但是这种机会，有多渺茫呢？让我们回到真实市场成交中，找找答案。
买新房，380万是否能承受？
从2019年北京楼市供应看，截止12月24日，普宅户型在80-90m²之间的供应套数为23217套，占整体供应的53.86%。该面积段成交套数也高达15089套，在所有面积段中成交比重最大。
值得注意的是，如果从供销关系看，80-90㎡面积段去化率并不高，是各面积段制造存量最多的产品。实际上，除90-120㎡改善类户型去化理想外，50-80㎡小面积段都实现了高销售率。
再进一步推导，如果按成交均价47539元/m²核算，80-90m²供应的普宅，总价在380-428万区间。而对50-80㎡户型来说，总价则在200-304万之间。
也就是说，市场主力供应的刚需产品总价门槛基本在380万以上。供应占比不到8%的80㎡以下的户型，起步总价也要200万以上。这几乎是北京市场不可击穿的总价底线了。
如果承受不了，这部分纯刚需或者北漂一族就被拒绝在北京楼市之外。
买二手房，有多“破”能接受？
有人说，既然新房总价高，位置偏，不如去寻寻二手房。
打开各类中介APP，查一查就会发现，总价预算200万，分布在核心城区的二手房大概率只能买到10-15 m²的砖混平房，建造于上世纪90年代之前，室内没有卫生间，只能依赖街道公厕，这样设施的房子相信不是为了学区，没人会买。
外围再找一找，同样200万预算，在六城区之外，通州、大兴、房山、顺义、怀柔等地，可买到90年代60 m²左右的两居，以及在2000年前后建造的40 m²左右一居。
但如果看户型和社区，生活在21世纪20年代的你，显然无法接受客厅无采光、面宽窄、进深长、厨卫空间狭小，过道浪费面积，无电梯，无物业，无停车位等落后的居住环境。
有一种刚需，就是这样无奈：新房低于200万，没有选择。如果买二手，面积上不了60㎡，房龄不会低于20年，关键毫无品质可言。
因此，我们说北京楼市让人感到“友好”，还有很长的路要走。最起码新房总价的继续下沉很有必要，更多嗷嗷待哺的初级刚需和北漂们在期盼、在守候。
2020就要来了，北京楼市能不能照进一道曙光？
好消息真的快来了！而且是擅长做高端科技住宅的金茂为北漂们送来的福音。
金茂北京国际社区，让北漂变北青！
金茂北京国际社区，位于顺义的大规模活力新盘。在元旦钟声敲响之前，于12月28日盛大发布了。
首付50万起！品质精装！年轻社群！潮流配套！活力社区！金茂用最大诚意拥抱年轻人、拥抱北漂一族、拥抱潜力巨大的新市场。
金茂，地产界的金字招牌。历经9年在北京陆续开发了10个项目，其中包括了5座府系产品、4座悦系产品以及一座墅系产品，用高科技和高品质，赢得了口碑和客户。
从金茂在北京开发的住宅，基本分布在北京中轴线以东的区域，包括朝阳、丰台、大兴、通州和昌平。覆盖的是高端商务人群、进取的新中产以及冉冉升起的白领一族。
此次，金茂将第11个项目，落子顺义。其旨在打造全新的青年共享社区，为初级刚需人群和北漂族提供前所未有的舒适居住体验，仅此定位就让很多客户激动万分——不到200万，在北京买金茂，这绝对是第一次！
金茂北京国际社区位于顺义区北小营镇水色时光西路西侧，东侧约5公里是牛栏山酒厂，距离项目最近的高速是京承，附近的地铁站为15号线俸伯站。
根据金茂提供的配套，入住后项目将配置直达地铁俸伯站的社区大巴，人性化为社区居民提供出行便利。
从项目出发，驾车通过昌金路、顺密路等道路，可快速到达顺义中心城区，去望京商圈也十分通畅。
展望未来，项目所在区域交通建设力度正在加大，新增的南北向道路将规划至地铁线，且15号线将实现东延；规划中的通怀路紧邻金茂北京国际社区，可连通怀柔、顺义、通州，预计2022年全线贯通，交通便捷度大幅提升。
金茂北京国际社区为年轻人而造，将通过个性化配套孕育独特社区氛围，打造属于年轻人自己的生活领地。
据悉，项目创新打造金茂青年社区样本，设计社区内的共享空间，内含多种与年轻人日常生活、兴趣爱好息息相关的功能空间，如社交咖啡馆、业主食堂、台灯书房、瑜伽冥想室、24小时无人便利店等，让生活多姿多彩，展现金茂青年社区的独特魅力。
有年轻人的地方，必有社群。金茂北京国际社区鼓励社交文化，倡导年轻人投身共享生活方式。社区吉祥物是一只猴子的形象——Moookey金，是金茂北京国际社区的首位业主，也是青年共享生活的倡导者。共享精神在社区建立之初就融入基因，未来也将更好服务于社区的年轻居民。
金茂北京国际社区依然沿袭金茂物业，提供妈妈式的暖心服务，让生活更温暖、更舒心。
另外，社区内还配建有老年健身区，儿童活动区，足球场等多种运动设施，满足不同年龄段居者的健身休闲需求。
不过，真正撼动市场的，还是该项目的户型和总价。
金茂北京国际社区将推出建筑面积约50-89㎡精装一居至三居。从初级刚需，到中级刚需，到首次改善，全产品线覆盖。且金茂会提供悦系精装 品质软装，置换式新风与智能家居、收纳系统一应俱全，让年轻人居住体面，生活舒心。
价格上，50 m²的一居产品，最低仅约150万！击穿北京新房总价底线，性价比超高，极具爆款特质。消息一出，很多北漂已摩拳擦掌、跃跃欲试，只待一窥样板真容！
从城市界面看，金茂北京国际社区所处板块属成熟住宅区，现状有小型商超，可满足日常生活所需。未来附近由合景打造的大型购物中心会落成，将为区域带来繁华和丰盛。
同时，区域也在积蓄产业发展动能，今年顺义区与阿里集团和京东等巨头公司开展合作，建设多个重点智能产业项目，助推顺义区数字经济发展，集中打造京北智慧物流集聚区。由此源源不断引入的高素质人才，将形成新的置业消费力。
金茂北京国际社区周边教育资源丰沛，有优质公立学校：北小营中心小学，北小营中学和顺义区第十三中学。此外，项目自身还附带教育用地，届时将为社区居民配备更完善的教育资源。
自然环境是项目的一大优势。潮白河流域，周边景观及生态资源稀缺，密布有顺义奥林匹克水上公园、唐指山风景区两个4A级风景区，空气清新，景色秀丽，适宜居住。
做好准备！限竞房中的战斗机就要来了，鼓起勇气，买下北京的第一套房产，享受金茂赋予的品质生活，“北漂”变“北青”，就在2020！
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