作为广州门面，天河区的城市面貌一直有A与B两个面，一面是珠江新城的光鲜亮丽热闹繁华，一面是城中村的逼仄狭窄拥挤破烂，两个截然不同的画面，就十几年如一日的共存在这座现代化都市里。
有人感叹，既能容纳曲高和寡的高贵，也能包容市井烟火的平凡，这正是广州文化包容的体现。
诚然，城中村的存在，的确给包括清醒哥在内的 “广漂”带来了亲切感，但同样的，城中村的存在，也确实制约了广州城市化。
不过，随着黄埔集中推进城市改造，其他几区的旧改也相继推进，天河搁浅多年的城市更新计划，也有重启的迹象。
01
天河加速
2020年，广州发布“1 1 N”政策，将全城183条村纳入未来5年城市更新计划。该政策也将天河9个村社纳入3年计划，未来10年，天河旧改村社将达到23个。
正是在这一基础上，天河十四五规划提出，未来五年会投入292.4 亿元，对 87 个项目进行更新重整，其中包含16个旧村改造。
受益于这些政策的发布，自2020年开始，天河旧改动作明显加快。
据统计，仅在今年6月份，天河车陂、长湴村、沙东村、石牌村、银河村、黄村就相继发出公告，宣布启动数据调查工作。
而比上述这些村走在更前列的，是吉山村、凌塘村、岑村、员村、珠村和前进街。
目前，前进街旧村改造基础数据调查完成招标，数据调查完成后，按照旧改流程，该村将举行意愿表决。传言称，星河控股已经介入。
前进街
同样是6月份，位于黄村地铁站东南方向的珠村也开启了基础数据服务招标工作。
与前进街同处金融城板块的员村，步伐则更快一点，在去年8月时，就已经启动员基础数据摸查工作，目前已经有两家房企抛出了橄榄枝。据悉，在6月19日，珠光控股已经正式在员村设立办公室，而另一家房企越秀地产据传也有意“入赘”。
珠光员村旧改办公室
另一个更为积极则是岑村，今年4月份，岑村宣布旧改基础数据调查工作后，就进入了意愿表决阶段。据粘贴在岑村祠堂处公告显示，岑村在6月30日时已经完成改造意愿表决，不过，截止到目前，清醒哥并未查询到表决结果。
岑村旧改意愿表决公告
从速度上看，珠吉街吉山村应该才算是天河区内改造进度最快的村落。在去年12月，吉山村就已经明确富力与合景组成联合体，投资206亿元，成为吉山村旧改项目的合作企业。目前，吉山村已经进入到拆迁阶段，是天河区内为数不多开拆项目，按照计划，到今年年底的时候，吉山村将启动首期复建房建设。
和黄埔普遍开拆，力求年底清零的大拆大建不同，天河旧改虽然行动密集，但多数处于前期阶段，距离开拆复建，还十分漫长，前方需要克服的障碍也不少。
尽管前路漫漫，困难重重，但天河的旧改，已经刻不容缓。
02
旧改迫在眉睫
从宏观层面看，因为城中村的存在，使广州的产业都过于分散，很难形成群聚力量，导致资金与人才都聚集在珠江新城区域，很难分流到其他新的中心地带。
就以金融城而言，因为岑村机场限高原因，位于金融城区域内的员村旧改也陷入僵持状态，广州意图打造的第二CBD多年来并未泛起太多水花。直到去年，广州岑村机场限高值上调和员村公布旧改调查数据，金融城的热度慢慢回升。
受城中村制约的，除了金融城，还有天河智慧城，作为天河科技创新和人工智能的重要支点，智慧城是天河产业命脉，而其周边，分布着许多村落，要实现产业升级，势必要进行腾笼换鸟，旧改拆迁。
因此，从格局上看，天河3-5年旧改规划，其实大部分是围绕着金融城与天河智慧城展开。
当然，供地不足，房价高企，也同样是天河必须进行城市更新的原因。
据统计，在过去2年，天河仅成交了5宗住宅用地。也正因为缺货，在今年首轮土拍中，天河直接以缺席方式这场群雄逐鹿的大戏。虽然8月份天河会有4宗地块拍卖，但其实体量并不大，因为根据用地规划，天河今年能出售的住宅面积，只有21.25公顷，仅占全市的4%。
宅地缺货，也导致了天河住宅供不应求。其中今年开盘的天河壹品与天河峯睿相继遭遇疯抢，就足以看出天河的稀缺性。
土地供应紧张也使地价与房价双双飙升。目前，天河大部分住宅几乎动辄千万，就连靠近黄埔的天河东新房单价都直逼8万。
从2010年开始，天河住宅均价就一路上扬，到今年上半年的时候，已经达到7万，如果不增加供应量，这一数字肯定会继续走高。
要让房价回归理性，就必须解决土地供应的矛盾，毕竟房价调控，最终依靠的是市场本身，而非现在限价的行政手段。可以说，旧改已经是天河甚至老城区突围的唯一方向。
03
困难不少
旧改虽然势在必行，但其中牵扯的利益和矛盾，并非一朝一夕能够解决的。这场村民、企业、政府之间的三方博弈，任何一方不妥协，都会陷入困境，天河十多年来的旧改历史就说明了这一点。
广州的旧改东风起源于很早，早在十多年前，凭借着广州亚运会契机，猎德、林和、杨箕等村就相继完成改造，这些村落也因此一跃成为广州富人区。
可在这之后，天河的旧改就基本处于暂停状态。冼村因为腐败和宗亲问题，旧改停滞十多年；石牌村因为体量巨大，外来人口庞大难以安置，计划屡屡搁浅；员村因城市规划和补偿协议，旧改步履维艰……
这些相同的问题，估计也会出现在这轮旧改浪潮中。
就以拆迁意愿而言，天河不少村落的改造同意率并不高，因为和当包租公与包租婆相比，旧改不仅不能带来暴富，还会有暴雷风险，与其担惊受怕，倒不如躺平。
网上曾有消息称，天河某栋商业大楼，仅靠收租就能月入38万，3年就可回本。
这还不是最恐怖的，有媒体曾报道，天河最为庞大的城中村石牌，光一年租金就有4亿，如此庞大收入，有多少村民会想拆迁？
而且即使改造，赔偿成本将是天价，如此大的骨头，几乎没房企单独吞得下。
另外，天河“十四五”期间投入城市更新工程的资金并不多，只有294亿，相比其他旧改大区，无疑显得有些寒碜，想要进行大规模翻新，根本不太可能。
再者，从时间表看，天河大部分体量较大的旧改村社，如石牌、前街街、车陂、黄村，都处在十年规划时间段，超长落地周期，不仅影响进度，而且还可能再生枝节。
清醒哥踩盘时，也深深感受到，除了岑村、员村这些纳入三年规划的旧改氛围浓厚一点外，其他五年与十年规划的社区，大多没什么动静。
总而言之，这些十年前困扰着城市更新难题不解决，天河要达到目标，实现全面焕新，依然任重道远。最好的路径还是，从细微处着手，从微改造开始。
,
