同样的房子，有人赚千万，有人亏破产，是什么让一套房子承载了人生的悲喜。
01
这个数据，历史最高
首先给大家看一组数据，然后再请大家回答一个问题。
来，先看三组数据。
第一组、法拍房挂拍量：2022年全国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%；
第二组、法拍房成交量：全年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%；
第三组、法拍房是折价率：2022年折价率降至84.8%，下降4.9个百分点。
看完这三组数据，你会看到什么？想到什么？
悲观者会认为：“快看，经济环境不好，外加楼市不景气，断供和债务带来了更多的法拍房啊”
乐观者认为：“快来，遍地‘肉串’，正常价格的5折、6折、7折，这一倒腾就是钱啊！”
很多时候，很多事情都取决于你看事物的角度。
我想问大家一个问题：现在的房价，购买一套要用一生去努力，如果有一个途径，可以让你少努力半生，你会怎么选？
我不知道你们是怎么想的，反正我研究法拍房就是为了搞钱。
搞钱的逻辑也很简单：
深圳二手房参考价都已经6折了，法拍房在6折的基础上再打7折，而我押宝深圳楼市核心区域，必有回暖的一天，这账不用计算器，也知道是几百万起步.......
为了捡便宜、多赚钱，我不仅研究了法拍房，分析了法拍房债务逻辑，还身体力行地和法院的朋友喝了几顿酒。
结果呢?结果就是酒好喝，事难办，至今我还没有买成一套。
今天，我写这篇文章就想告诉大家两点：
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法拍房是个凭本事赚钱的行当；
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但法拍房的门道太多了，买法拍房之前要搞清楚，才能避免风险呢；
02
风险是什么
老话常说“没有那金刚钻就别揽那瓷器活”。那么，法拍房的风险体具体有哪些维度呢？
来，我给大家一一说说。
第一个风险：清场。
法拍房的第一关就是“收房难”。
所以呢，最高法规定了法拍房的清场原则：处置人自己清场。
现在重点城市的法院都会有在拍卖公告上写清楚，具体由谁清场，法院是否负责清场。
现在的法拍房，未来快速处置，大概有8成左右的房源是法院负责清场的。
文章看到这里，你是不是感觉这第一关很容易‘搞定’啊。
我可以负责地告诉大家：容易个P啊，要是那么容易搞定，商品房市场早就被挤兑了。
虽然法院承诺清场，但还是有很多‘难搞到头大’的事情，我在这里捡几个重要的说说。
#原房东拿装修说事。
啥意思呢？
甭管这房子是否有人居住，只要你拍了，房东眼一瞪，嘴一歪，就告诉你：拿20万，要不就把装修全部都砸了！
要知道你拍的这房子，法院只保障房子主体交付，可没保证房子的装修如你所见啊。
面对这种情况怎么办呢？
我在去年接触了几个买法拍的大姐，最后都是和房东谈判解决的：房东要20万，我还价5万，房东还价18万，我再还价7万。
不管最后成交价格多少，房东的要求都会被“满足”。因为法拍房里面的物品，包括装修、家具、电器都属于原房东所有啊。
#房东拿租赁合同说事。
咱们国家的法律规定：买卖不破租赁。
不管是二手房还是法拍房，只要有租赁合同在，其买卖都不能打破原租赁合同，购买者必须继续履行租赁合同。
法拍房带有短期租赁合同倒还好说，最难搞的是：房东‘算计你’搞事情。
房东在抵押之前用市场价10%的价格签订了20年的租期合同，完事还赠送20年租期。
要是拍到了这样的法拍房，这房子就算‘烂’在手里了。
如果房子里面还住着颤颤巍巍的老头、老太太，你连“高启强”方式的清场都没可能。
因为，你毕竟不是高启强，出了事情兜不住啊！
那么，面对这些情况，该怎么办呢？
拍卖之前去调研，并且实况录像、拍照，进门和房东聊聊天，了解一下租赁、居住人、装修情况再者打算。
当然，前提是房子里面有人。如果这些情况不清楚，不明白要果断放弃。
第二个风险：债务
债务关系是法拍房‘诞生’的原因，但不是法拍房走向的关键。因为最高院给出了方向：首封法院，是这房子的第一处置人。
也就是首封法院要去处理、解决、清偿债务关系,这房子的债务在你拍卖之后，都和你没有关系了。
第三个风险：税费。
法拍房常常附带上一个业主的“欠费”，这包括业主之前拖欠的土地增值税、个人所得税、契税、拖欠的物业管理费、水电费等等。
但凡让房子走到拍卖的业主，都不是“善茬”，或者说都不是愿意还钱或者有钱的主。
物业费拖欠十多年不给也是有的。
这面对这种情况怎么办呢？
要想拍这套房子，就得去物业、不动产交易大厅和税务局去查实这套房子的税费情况。
第四个风险：土地。
早年很多房子都是“一房双证”，就是一套房子，有两个红本本。你拍卖的是其中一套产证名下的使用期，另外一套是人家原房东的。
还有就是2016年之前的房子土地证和产权证是分开的，而原房东就抵押了一套证件。
要想避免这种情况就得去不动产交易大厅查证土地属性和抵押情况。
第五个风险：产证的名字。
关于房产证名字有两种情况：
第一种，人死了。
就是名还在，人已亡。房子是夫妻联名的，结果其中一个过世了，这就带来麻烦：遗产税。
第二种，人名不一致。
拍的时候，这房子的位置、楼栋、房号都是一致的，但这房主的名字和法院判决书上的名字差一个字。
这种情况，就是有裁定文书也办不了产权证啊。
这两种情况都很麻烦，如果拍之前知晓，就直接放弃吧。
第六种情况：户籍。
法拍房前面的问题都解决了，房本都到你名下了，但是原房主的户口不迁出去，你就没法落户，没有法落户就没有积分，没有积分就没有学籍.......
关于学籍，你们懂的，含金量是多少。
要想避免这种情况，拍之前要去户政大厅查户籍。
第七种情况：按揭
法拍房的交款周期都很短，一般都是10个工作日。而银行按揭房款也没准头，可能7天，也可能30天。
所以呢，购买法拍房尽量一次性付款，避免按揭超期出现法院没收定价，直接收回房子的情况出现。
以上种种，就是去年一年，我琢磨搞钱，琢磨法拍房的部分心得。
文章那头的你，看着这大段、大段的风险内容，是不是早就打退堂鼓了？
我告诉大家：瓢泼大雨依旧有人出早市，大旱之年依旧有人犁地。想买房子，又想赚钱，肯定没有容易的事啊！
只是，当这不容易，在一线城市能变成200万、400万，在二线城市能变成100万、200万时，这“不容易”还重要吗。
我想，不同的人会有不同的答案。
03
不常提及的原因
去年，因为研究法拍房，认识了一位大姐。
这位大姐姓于，是广东韶关本地人，人的样貌很一般，又黑又矮，但对法拍房很懂行，每次见她都让我感觉‘有光’。
有一次和她聊天，我问她住的房子是不是也是法拍房，她告诉我：我自己不住法拍房，住着不舒服。
当我听到这样的观点时，吃在嘴里的肠粉都感觉“噎”得狠。
于大姐看我表情异动，接着和我说：住法拍的房子，会让我想起这房子的原业主，感觉不好。
接着，于姐说了购买法拍房的经历：
第一套法拍房是在2015年的时候拍了的，房子位于南山，原业主是一名码农，后来辞职创业自己开发app，就把房子抵押贷款创业。
后来互联网大潮退烧，原业主没钱偿还债务就被拍了；
还有一套房，她印象很深，房子是原业主给女朋友买的，去收楼的时候原业主人不见了，他女朋友抱着个1岁左右的孩子坐在沙发上哭……
总之，每一套法房的背后都有故事，只是这些故事的结局都走到了末路：资金断裂，破产。
于姐说：之前楼市火爆，她都会把房子装修一下再出售。现在深圳二手房参考价搞的太狠了，她都不装修了。
04
结尾
文章结尾，借着法拍房，说几个观点。
房子，依然是硬通货。
不管是银行还是法院、不论是借钱还是抵押，什么专利、发明、公司都没有房子“硬”，机构都只认房子。
这话有些‘世态炎凉’的感觉，但事实就是如此；
不要加杠杆玩民间借贷。
很多法拍房之所以走到了法拍的环节，都是因为民间借贷。
银行和正规机构借钱，有了问题，可腾挪的空间比较大，但民间借贷往往是个人债务关系恶化的关键，我不说大家也明白。
不要抵押房产创业。
不管你是心怀天下还是志在四方，先给家里人留后路。所有抵押唯一房产创业的人都是‘中华2B铅笔’。
警惕宽信用带来的麻痹心态。
花信用卡的钱很爽，感觉不到钱在‘溜走’，但还钱的时候往往有一种“我去，怎么这么多’。
这就是宽信用让人麻痹，产生了错觉。
我估计从2023年开始，什么小微金融、信用贷、经营贷会越来越“飞起”，毕竟大环境就是要信贷宽松啊。
很多伙伴都擅长投机，便宜的钱肯定会搞一些。怎么说呢，就像信用卡一样，不要以为借钱便宜就麻痹了。
法拍房不适合小白。
如果你是刚需，如果你还没有第一套房，不建议考虑法拍，除非能在这个事情投入时间、精力、钱。
如果真想碰，不要急于求成，宁放过，误杀错。
豪宅轻易不碰。
豪宅的流通性是个大问题。
如果计算沉淀的资金成本和持有成本，豪宅就是个大坑。现在天天说豪宅赚多少，多少人购买豪宅，我反正是没发现啊。
以上，就是“吐血”整理的大白话，也是最真实的经验。
法拍房值不值搞呢？我个人认为肯定值得。
但前提是：有钱有胆，敬畏风险；
肉串再大，也得牙口好，要不撸得滋滋冒火星子，容易把牙崩了。
好了，今天的干货就掏出来这么多吧！
人生，从来没有对错，只有选择！
买房亦如此！
