政策频发。
刚需可以进场了。
在深入探讨前，有必要先作解释：
我们认定的刚需，是指在天津有首套房资格，首付、还款无压力，且有迫切自住需求的购房者。
这类人，没必要“再等等”。
因为已经等不来什么了……
01.
等政策吗？
我们可以把针对需求端的政策，划分为“限购、限贷、限价、限售 非房价部分的置业成本优化”。
刚需，不受限购、限贷影响。
当下宏观环境，宽松是大方向，势必也不会加码。
限价和限售，倘若放开是刺激市场之举，反倒对刚需无益。
与上车置业紧密关联的，更多是“购房成本优化”。
看看天津都落地了什么？
公积金贷款利率更低。
这方面，“父母可通过提取住房公积金支持子女购买首套房”和“首套贷款最高限额上调至80万”，天津均已启动实施。
更广泛的按揭贷款，首套利率得到了高层“优先而坚决”的照顾，天津响应很快。
5年期及以上的LPR下调15个基点至4.45%，叠加央行给出的“首套商贷利率下调20个基点”，4.25%的房贷利率相比原先的4.9%，已经打了八六折。
10年最低点，足够有诚意。
哪怕未来仍存调降余地，一是空间和幅度未必很足了；二是LPR属动态调整，非固定折扣，得失都是短暂的。
至于呼声很高的“降首付比例”，更适用改善。
目前天津首套执行最低三成首付，倘若进一步下调，虽能解决一部分上车压力，但同时也意味着还款压力更大。
在长期不确定环境下，要面对长期确定的还款压力，一味加大杠杆，未必是安全明智的选择。
与此类似的是场外杠杆，诸如首付贷、契税贷，慎用。
当然，降税费能实现置业成本的减少，可相对整体购房成本，并非关键因素。
哪怕与房价合理的波动结果相比，都微不足道。
专门为这去等？只能说机会是有成本的。
一句话，政策工具箱里与刚需相关的措施基本都亮明了，而且关照的态度和力度一点都不扭捏。
至于还未露面的，真的与刚需关系不大。
02.
等价格吗？
不得不承认，等房价继续下降，这是绝大多数观望者的心态。
对此，我们也一直在紧密追踪。
这是天津若干“套均价250万元以下”热门板块的价格走势。
必须承认，2021年至今多数板块都下过台阶，但在2021年10月至2022年1月期间也先后形成了底部。
之后即便在口罩和债务双重压力下，价格并没有继续向下突破，有些板块甚至还有一个微弱的抬头。
谁都无法保证所有板块、所有项目不会再向下调整了，但至少以上述走势结合天津刚需项目的开发成本看，支撑越来越强了，向下余地越来越小了，至少不会一泻千里。
同时，眼下存在着一个小的价格窗口。
六月又值房企年中报关键节点，在上半年市场低迷、销售断续的情况下，开发商大概率会采取自救行动。实际上，不少项目已经开始筹备促销方案了。
有人提出，等开发商挥泪大甩卖？
二季度确是房企还债高峰，不排除有项目难当困境，断臂求生。可作为几乎不具备风险承受能力的刚需，这样的项目真的敢接盘吗？
促销回款和赔本甩卖，对开发商来说是两回事。
对买房人，更是两回事。
另一种逻辑是等面粉降价，而我们从相关部门了解到，稳地价仍是核心任务。
之前也曾有地块回炉的先例。比如水西某地块，从最初的50亿起始总价，几经周折最终49亿成交。降了，又好像没降。
03.
等新盘吧？
这个更直观。表格中是去年第三批次和今年首批次天津集中供地的全部成功出让地块，满打满算只有16宗。
参照2021天津开发商周转周期，去年第三批次成交地块最快要6-7月份才有望入市，至于今年首批次出让的，大概要年底见了。
也就是说，今年的上市量、选择面基本定了，多是老选项，少有新面孔。
而且这些准新盘里，成本具备显著优势，或是有望颠覆板块格局的，凤毛麟角。
若不是对“特定项目”执念很强，急需买房自住的24K纯刚需，是等不来什么新意和机会的。
04.
那就等信心？
“随大流，不会错”是很多人的置业心理。
但所谓“等信心”，其实是市场起量，买房人彼此给的勇气。
从“政策与量价的历史对照”中，不难找到类似影子。
2014年5月起，房地产利好政策频出，宣告启动了上一个松绑周期。
但市场同样很久不买账，“信心”直到一年后才出现。
2015年4月，天津二手房成交量明显上了台阶，月均成交套数超过1万套后再没降下来，新房则在一个月后走出了相似曲线。
而很多人至今都没注意到，在这一年市场博弈期里，二手房均价上涨了约6%，新房上涨约30%。
当然，我们并不是说，未来一阶段的房价会像上一个周期那样带节奏。
事实上这波行情，房住不炒定调深入，市场休养生息不充分，黑天鹅影响前所未有，天津库存量较大，都会使价格盘整来得更为平稳、温和。
但我们也应意识到，不能只看这一次“松绑效果不显著”，却忽略了以往每一次松绑都并非“一针见效”。
从政策风向到市场启动，往往需要一个对情绪的筛洗、出清过程，而每每这个阶段，市场已经鲜有向下的动力了。
如果仅是“随大流”，等来的信心，很可能是有成本的。
特别是，那些明星板块、热门项目。
05.
抄底，抄底。
既是买房人的美好愿望，更符合有限购买力的“刚性需求”。
可事实如此，当下针对刚需能开的小灶基本出尽，政策趋底。
全年供应一眼望穿，价格下探后业已形成支撑，稳房价稳地价是宏观需要，年中抢收交差是房企短期核心诉求……市场底部隐约浮现。
至于什么时候才是情绪底，这取决于不同个体的理解。
有一点，情绪的底部像一片不知边界的沙漠，并没有明显标识，不易察觉变化；情绪反弹正相反，好似沙漠里的绿洲，讨喜，而具有明显标识。
但是，人们一旦看见绿洲，便意味着已经失去之前那片沙漠了。
我们的建议是：真正的刚需，需要密切关注市场，锁定目标了。
至少不该像上一个周期，在行情拉升时慌不择盘，甚至跟着狂奔的情绪盲目销金。
但愿，窗口可以多开一会。
对了，六一快乐！
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