众所周知,房屋的使用率来源于公摊面积,据说是香港房地产传授来的“妙招”,贯彻了整个内地房地产的发展历程。现在国内房屋的使用率各有不同,以深圳写字楼为例,开发商在初期设般集中在 65%-75%之间,个别低层产业园能突破80%,低于60%的基本上没有。虽然近两年一直有取消公摊面积的呼声,但维持了几十年的规则,想要取消,难度还是挺大的。

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现阶段,深圳写字楼租赁市场有几大力量存在:

第一、开发商大哥,自建团队进行租赁服务,他们是在法规默认的范围内玩着使用率,当然玩法还是相对透明和保守,现在已经取得大众的认可。

第二、企业和个人业主。写字楼市场的小众力量,他们跟随着市场主流力量,来回摆动。并不能对市场造成有力的影响。不过这群力量中产生笋盘的几率是相对较大,经常会有劲爆价格出现。

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第三、包租公司。他们从开发商或者大企业手上接盘,然后拆分出租给中小企业主。他们是整个市场的弄潮儿,是他们为整个写字楼市场注入了无限的活力,也是他们将使用率这个舶来品,玩到了极致。

包租公司里也有多个级别,行业内沉淀比较久的发展成运营公司,他们在一个楼盘接手的面积较大,与开发商谈判有主动权,能争取到较大的价格空间,因此在对外租赁时,往往在使用率上做的文章比较小,一般往下波动的幅度在5-10%,能满足大中小客户的面积需求,同时也提供个性化装修服务。

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大部分的包租公司则是小规模运作,在使用率、物业费、水电费上尽情地玩耍,为了让租金报价更具备诱惑性,可以将使用率做到40%甚至更低,虚降单价,同时抬高了报价面积,让租户物业费等运营费用被虚增接近一倍,将消费者蒙在鼓中。

对于中小微型企业,在初期选择办公室的时候,虽然包租公司的办公室能省去装修布置的麻烦,但是在选择时,还是要综合评估下性价比,同时调查下包租公司的后续综合服务,能否让自己公司运营后更省心舒心。

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