很多朋友都知道，房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，作为一个专业的地产人士，这个知识怎么能不掌握呢？
今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。
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等额本息
等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。
大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。
言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个
其中
y：表示月供，是月字的首个拼音字母；
P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1 000 000；
i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1 10%）÷12=0.449167；
n：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。
下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。
我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要偿还的等额月供，
那么根据复利公式，银行要获得的本息为
S=P×（1 i）n
按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息
第1个月y×（1 i）n-1
第2个月y×（1 i）n-2
第3个月y×（1 i）n-3
第4个月y×（1 i）n-4
…
第n个月y×（1 i）0=y
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S= y×（1 i）n-1 y×（1 i）n-2 y×（1 i）n-3 … y×（1 i）2 y×（1 i） y
=
PS.这里用了等比数列求和公式
同时又有银行本息 S= P×（1 i）n
因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：
2
等额本金
等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。
月供为y（每月递减）,每月所还本金为p=P÷n，其中P为本金，n为月供期数。
第1个月，本金p，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为p P×i；
第2个月，本金p，需偿还利息（P-p）×i，月供为p （P-p）×i;
第3个月，本金p，需偿还利息（P-2p）×i，月供为p （P-2p）×i;
……
第n个月，本金p，需偿还利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供为p p×i;
所以，等额本金的规律是每个月的差额就是p×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为p P×i（其中p=P÷n,P为贷款本金总额，n为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。
3
月供系数表的制作
因为等额本金的计算比较简单，首月月供=p P×i，月供递减p×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。
只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。
以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。
例1：
假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。
如果我们套用公式
那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,
经计算，最终月供 y=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。
例2：
假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。
他的月供就是：
首月的月供=1000000÷360 1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1个月的月供：7269.44；
第2个月的月供：7256.96；
第3个月的月供：7244.48；
……
余此类推，依次递减 12.48 元。
4
等额本金和等额本息的优劣
等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。
5
要不要提前还款
其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！
来源：房地产、网络
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