| PART 1 |
近期在微博看到一组关于几个国内外主要大城市的城市框架地图对比，比较令人感到震撼的是，杭州目前已搭建完成的城市框架正悄然的接近北京、上海等老牌一线城市。
这应该是许多人所未能及时充分感知到的，但事实就是如此。
就此个人依据对杭州、上海两城的了解，简单做了两张同比例尺下的城市中心城区及泛城区的测距图。
可以看到，以绕城为圈、钱新为大致圆心的杭州中心城区，半径普遍在16km左右，已略微超过以人民广场、外滩为圆心，外环为界线的上海中心城区。
杭州的泛城区则东西横跨西余杭、大江东，横向城市尺度超过50km，北囊临平、南接萧山绕城南线，纵向城市尺度超过45km。
与上海西至大虹桥、东至浦东川沙沿海一带的约50km横向尺度，北至最北部的宝山、南至闵行紫竹高新片区的约40km纵向尺度相较，杭州搭建成的城市主框架已然无限迫近一线城市。
迈向世界名城的决心，至少已从城市体积上展现得淋漓尽致。
经过近年城区疯狂外扩、交通基建大跃进，杭州的核心城市功能区的面积大小已不逊色于任何一座世界级大都会。
尤其是今年，G20前后密集上马的四纵五横快速路网、500km 地铁线路陆续开通后，杭州长大的痕迹正陆续通过交通基建的跃升，一步步的颠覆每一个新老杭州人对这座城市大小的认知。
我们的城市已经有了一线城市的骨架，再也不是那个藏在西湖群山怀抱里小姑娘，“大国大城”终究成为杭州的最终目标和归宿。
但在对我们城市飞速发展事实兴奋欣喜之余，于楼市角度，我们更要看到隐藏在冲击准一线城市途中的诸多坑点。
尤以远郊新城和“飞地型新城”为甚。
| PART 2 |
伴随杭州边界膨胀，杭州的各类新城在不停的崭露头角。如钱江新城、南部新城、杭钢新城、运河新城、北部新城、丁兰新城、云城、之江新城、大江东江海之城、萧山科技城、未来科技城等等。
杭州的概念新城就算放在全国范围内，绝对数量也是数一数二的。
这还未算上一些未被冠与新城名号，诸如崇贤、乔司、丰收湖、瓶窑、浦沿、浦乐、宁围等各类新兴板块。
而每座新城和新兴板块都需要不停的超规格配置城市资源、导入人口，但问题是，杭州有这个财力和人口基础吗？
杭州目前的常住人口不过1200余万人，与上海2500万、成都2000万级人口数量相比，杭州的人口总量明显过小。
总量过小意味着，如此之多的新城在短时间内必定面临人口短缺问题，没有充裕的人口资源的导入，任何一座新城都很难崛起、完成既定的新城设想。
不仅于此，杭州的增量人口的流入速度也在刹车。
根据相关数据，杭州2021年人口净流入23.9万，相较于2019年33.8万、2020年超过50万的人口流入总量，21年的人口流入已现颓势。
按照杭州目前可以比肩一线及西部巨城的城市框架，就算将杭州西湖、西溪湿地等不可开发的地理空间条件，以及杭州城区土地容积率受限高等因素的影响考量在内，杭州至少也需要1500万级的常住人口总量才能丰满起来。
假如人口流入数据足够理想，杭州可能有望在十五年以内达到以上新城批量建设目标。
也就是说，杭州现有城市框架内的未开发用地，足够满足未来十年、十五年，甚至更长时间的宅地供应需求。
△还处于开发早期的大城北
△江南沿江开发现状
在不考虑通过刻意减少土地供应的情况下，杭州在未来很长一段时间内恐怕都不会出现总体上的土地及住房短缺问题。
也因此，在充分供应的潜质下，假如能够合理健康的匹配城市内生、及流入的住房需求，杭州楼市未来很长一段时间内，预计都很难再出现全城房价类2015年后的普涨行情。
这也就是我们此前不厌其烦地对读者重复输出，未来杭州楼市将走向剧烈分化的原因所在，这也是试图靠简单的、随大流式房产投资的朋友所需要警惕的。
既然人口、财力基础皆不足，各大新城的开发就必定会出现资源配置、倾斜的失衡。
中心城区的新城、及超规格开发的新城必然是城市资源和政策堆积的重心，而普通新城及远郊新城只能边缘化、失声化。
| PART 3 |
如果我们仔细对比下杭州与上海的卫星地图，还可以发现，杭州中心城区的建成密度、强度与上海这类老牌一线城市有着能够轻易感知到的差距。
上海中心城区呈现出大范围的青黑色，而杭州中心城区明显更加灰白。
△同比例尺下杭州核心城区与上海核心城区的建成强度对比
（上杭州、下上海）
原因和杭州非常独特的，异于大部分中国城市高密化推进城市建设有着直接的关联。
偏低密、低强度的建设模式，使得杭州中心城区开发强度并不高，最显而易见的表征就是杭州中心城区高楼较少，城市天际线过于平坦。
且即使在今天，杭州老城中心也仍可腾出相当可观的城市建设空间，比如文晖、三塘、望江新城、申花、运河新城等。
同时，杭州中心城区土地余量过大，中短期无法快速消化也是无需争论的事实，绕城内的大城北、大江南、大城东都还留存着非常充裕的可建设用地。
也许是受制于西湖、西溪湿地，杭州并不适合类上海、成都等平原城市均匀摊大饼的发展路径，于是早期、包括现在，杭州都在不停的通过制造“飞地”的形式推进城市跨越式发展，最终形成目前环状 块状组团式的城市格局。
如此一来，中心城区建成率自然远不如更加集约高效、高密利用土地，稳步向外推进的上海、北京等一线城市。
受此进一步影响了城市生产生活效率，还产生了大量的城市断层，早期的九堡、星桥、闲林、良渚，后期的萧山科技城、南部新城等飞地型新城，皆与中心城区存在中短期难以缝补、填满的城市断层。
而城市断层于飞地型的新城，就像是一把悬在头顶的锁。
当城市断层地带进入快速开发期时，它需要相当可观的住房需求才能填满，而市场上的需求量却并不是取之不竭的。
当区位、地缘位置更好的城市断层开始启动时，与城市断层方向相同的飞地型新城的目标需求将会被城市断层不断截胡。
新房限价环境下，城市断层的限价新房就像是不断超发的股票，不断稀释飞地型新城的价值、进而压制其价值上限。
除非该城市方向上的住房需求出现大爆发，而需求大爆发只能由高能产业引发，这是绝大部分飞地型新城所做不到的。
这也就是为什么从超长线的角度看，早期开发的飞地型新城星桥、闲林、良渚市场表现远远不如同期开发的滨江、城东等紧贴中心城区的新兴新城的核心原因所在。
| PART 4 |
当杭州的城市框架在短时间内被撑大至一线规格，从城市发展角度看，杭州无疑是在快速进击的。
但从楼市价值角度看，短时间虚胖的城市框架可能就是毒药。
于购房者而言，由此产生的、过于超前设想的远郊新城，和“飞地型”新城可能就是这种毒药，需要加以区分对待。
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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