房产抵押担保怎么操作(抵押房)(1)

“抵押房”、“顶账房”在市面上大量存在,这些房子相对价格较低,却存在风险,比如涉讼,比如存在债务纠纷,比如无法贷款等等。如果售方有意隐瞒这些风险,购房者往往会中招。

我们用案例说话。

房屋原是“抵押房”,购房者无法贷款

2019年1月,赵女士与开发商ZH公司签订了《认购协议》,约定购买后者开发建设的某项目房屋一套,并约定了银行按揭贷款方式,赵女士应保证在合同约定的时间内按银行要求交齐所需资料,如逾期未交齐首付或全部房款,或未在规定日期内办理网签备案手续,视为违约,定金不予退还,开发商有权将此房屋另售他人,且无需另行通知乙方。同时约定,若因开发商不符合相关政策规定导致无法办理网签及其他手续的,甲方不承担任何责任。

协议签订之后,赵女士及时足额缴纳了购房首付款,并向银行提交了贷款手续。但是,奇怪的是,ZH公司迟迟不与赵女士签署正式的商品房买卖合同。

赵女士忐忑不安,便去查询情况,得知该项目的土地、房屋处于抵押状态,按揭贷款后,银行无法放款,认购协议已无法履行。无奈之下,赵女士向ZH公司申请退款,遭到拒绝。赵女士遂诉至法院,请求解除《认购协议》、ZH公司退还首付款并支付利息。

庭审中,ZH公司提供了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、项目地块公示牌照片等证据,认为其对土地使用权及在建工程抵押状态已作出公示,对购房者也作出了必要的提醒的义务,购房者对该房屋的在押状态知情。

赵女士对此证据不认可,ZH公司当时没有向其出示上述证书和文件,也没有提醒相关注意事项,对其没有履行必要的提醒义务。

法院审理查明,2018,青岛市国土资源和房屋管理局曾下发文件,规定:对房屋上存在抵押登记(土地抵押、在建工程抵押、一般抵押、最高额抵押等)的,抵押人和抵押权人应当先申请注销抵押登记,买卖双方方可办理房屋买卖合同网签备案。法院认为,根据该规定,涉案房屋处于抵押状态直接关系到网签手续和银行贷款的办理,因此,ZH公司对购房者负有必要的提示义务。ZH公司主张已对赵女士进行了提醒和公示,但其未提交有效证据予以证明,赵女士对此亦不予不认可。ZH公司在明知有抵押登记的房屋不能办理网签备案手续的情况下,未尽到必要的提示义务,亦未采取相应的措施。ZH公司主张因赵女士的缘故致使双方合同不能履行,没有事实和法律依据,法院不予支持。

最终,法院判决双方解除认购协议,ZH公司退还房款并支付利息。

“抵押房”“顶账房”的套路有多深?

法院判决帮助赵女士摆脱了“抵押房”的套路,然而,“抵押房”的套路可不止这些,中招者不胜枚举。

开发商通常会将土地、房产抵押给银行获取贷款,对其而言,只要在楼盘销售前还清抵押借款,解除抵押就可以正常销售。这样的做法是行业惯例,也不违反法律规定。但是,如果像前文提到的开发商瞒着购房者销售抵押房,购房者就将面临风险。比如,不能办理产权证明,不能办理贷款,需要购房者提供解押款等。

除此之外,还有一些“顶账房”、“工抵房”频频现于报端以及街头巷尾的广告中。此类房子同样存在风险。

所谓的工程抵账房,是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式。工程方拿到此类房子后,往往会选择打折降价快速销售以回笼资金。

但是,此类房产往往会存在一些限制,以致于购房过程平添诸多波折:

1.开发商不给此类房产备案,不允许办理贷款,还可能为购房者设置较高的首付款等;

2.此类房产有可能缺乏相关部门检验,房产无法过户;

3.工程方已与开发商签订购房合同、备案,导致过户困难,有可能在过户中加收费用;

4.贷款中介可能诱导购房者签署霸王协议、提前收押贷款资料;

5.购房手续、房款没有交接给开发商,开发商为此不认账。

律师:三招预防购房风险

购房者在购房时应尽量做到如下三点,以规避风险:

一、签订购房合同时,签订详尽的补充协议。在协议中约定售方应确保标的物业权属清晰,不存在抵押等限制交易信息,同时明确的违约责任。

二、可以在不动产交易中心或相关网站查询标的物业是否存在抵押信息。若存在抵押信息,则应要求售方及时办理解除抵押手续,确保按时办理产权过户。若是预售商品房,业主可以在不动产交易中心查询“大产证”信息,包括“房屋状况”、“土地状况”、“抵押状况”等信息。如果发现房产已被抵押,购房者可以要求开发商对此房源进行解押。

三、签订购房合同后,及时办理预告登记,排除第三人的权利主张。

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