▲曾经的双龙大道
江宁区的城市化发展史同时也是商业发展史。城市资源的聚集推动了商业的繁荣发展。江宁区城市化遵循自北向南的发展脉络，即南京主城区的延伸。
▲江宁城区
随着江宁区经济的繁荣发展，城镇居民人均可支配收入与社会消费品零售总额均达到了江苏省市辖区的前列。自然也形成了具有一定规模的商业聚集区（商圈），它们具有明显的时代特征。但无论未来如何发展，这些商业体都离不开城市商业发展轴的串联。
双龙大道是江宁区最重要、最繁忙的“黄金大道”，它串联起了江宁与主城区的交通往来，同时也构成了一条长达十余公里的商业发展轴。在这条商业发展轴上，形成了五个具有一定规模的现代商圈，在此之上可以窥探出江宁现代商业发展的简单脉络。
▲繁忙的双龙大道
01
河定桥商圈
河定桥是江宁发展较早的建成区之一，得益于距离主城区较近的区位与公共交通优势。2008年欧尚超市的开业给江宁商业带来了新的变化。它引进了星巴克、必胜客、优衣库等多家国际时尚连锁品牌。所以河定桥欧尚算是江宁商业时尚化的开端。
▲河定桥欧尚超市
随后金轮集团在此建设了金轮新都汇、金轮双子星等商业综合体。金轮新都汇商业面积较少，业态以餐饮为主，比较单一。而即将开业的金轮双子星也包含了2万平方米的商业面积，以及南京第一家万怡酒店。总体来说，河定桥商圈作为一个时代的标签，逐渐演变为社区级别的商圈，但人气依旧。
▲左侧为金轮万怡酒店
02
胜太路商圈
胜太路商圈的主体位于胜太路与双龙大道交叉的十字路口。一条胜太路云集了30余家银行，堪称江宁区的金融街。
▲胜太路
胜太路商圈也可称为“同曦商圈”，商圈内三家主要的百货商场与shopping mall都是由同曦集团开发。2014年同曦瑞都购物广场开业，胜太路商圈正式成型。同曦集团的目标是要把胜太路打造成江宁区的“新街口”。
▲同曦假日百货与万尚城
从同曦假日百货到瑞都购物广场，胜太路商圈的面貌特征很明显，建筑风格较为保守，商业业态依然以百货为主，已不再适应市民消费习惯。所以在短暂的繁荣之后迅速衰落也是必然的结果。即使是拥有南京最大的IMAX影院，以及ArmaniCollezioni这类的轻奢大牌，也没能阻挡胜太路商圈的衰落。2018年，弘阳家居接手同曦瑞都购物广场，同曦假日百货与同曦万尚城开始转型升级。
▲转型升级
如今的胜太路商圈已经成为了百家湖中央商务区的一部分。政府在胜太路以北进行了大规模的产业升级，规划将胜太路至秦淮路打造成具有一定规模的办公聚集区，充实江宁百家湖中央商务区以北。
▲建设中的办公园区
03
百家湖商圈
胜太路商圈的衰落与百家湖商圈的强势崛起有很大关系。狭义上的百家湖商圈范围位于天元路与双龙大道交叉的十字路口。拥有景枫kingmo、江宁金鹰、二十一世纪太阳城、百家湖1912等商业综合体，它们符合当下最前卫的商业业态与消费习惯。除此之外，凭借得天独厚的湖景资源，百家湖周边聚集了5家五星级酒店、7家高级商务酒店，为游客们提供优质的服务。百家湖商圈的辐射范围较广，日均访客达到了15万人次，非江宁本地顾客超过四成。
▲百家湖商圈
▲百家湖商圈
百家湖商圈的形成是城市化发展的必然结果。它的位置坐落于江宁与市区连接的“黄金轴”双龙大道上，并与地铁一号线无缝衔接。与双龙大道垂直的天元路则是江宁城区的东西向主干道，当两条最繁华的城市道路相交，必然会出现一个中心节点，这就是形成百家湖商圈的客观背景。
▲江宁天元路
然而百家湖商圈的规模远不止于此。根据最新的百家湖地区控制性详细规划图可以看出，在双龙大道以东还规划了大片商办混合用地，这里同时也是江宁中央商务区所在。在这片土地上，未来还会有更高水平的商办综合体出现，并成为南京主城南部的地标级建筑。
▲百家湖地区控制性详细规划图（部分）
▲百家湖中央商务区概念效果图
04
九龙湖商圈
九龙湖地区可以类比为江宁区的“龙江”。这里聚集了很多高素质、高学历以及高收入的新江宁人。但同时也被部分历史遗留下来的低效用地占领，导致住宅区割裂不成规模，加之距离百家湖商圈较近，所以目前没有形成比较成熟的现代化商圈。
▲九龙湖住宅区
不过随着九龙湖地区交通地位的提升以及“退二进三”的加快，这一状况将会迎来改变。未来在双龙大道与诚信大道的十字路口将会建设成具有一定规模的九龙湖商圈。地铁三号线与正在建设的五号线在此处形成交站，即诚信大道地铁站，这两条都是百万客流级别的地铁线。
▲诚信大道与双龙大道交叉节点
九龙湖商圈的主力商业为九龙湖东北角的g58地块，该地块于2017年被景枫拿下，但目前苏宁持有最多股份，所以未来将会打造成苏宁系的商办综合体。而九龙湖（北湖）以西同样规划了规模可观的办公写字楼与商业综合体，这会给九龙湖地区的发展提供更强的动力。
▲九龙湖湖西办公园区
▲九龙湖苏宁商业综合体效果图
05
上秦淮商圈
九龙湖往南三公里，从地铁三号线秣周东路站出来后，一个崭新的城市面貌出现在眼前。这里就是江宁区倾力打造的南京未来科技城，因紧靠上秦淮湿地公园，所以也叫上秦淮板块。
▲双龙大道贯穿上秦淮板块
和全国绝大多数新城一样，上秦淮距离主城较远、生活气息不浓，但经过三年多的苦心经营之后，这里已经具备很好的商业氛围。无论是杭州钱江新城，还是南京仙林中心，商业的进化升级都是从一家城市奥特莱斯开始的。（注：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。）
城市奥特莱斯特点：
大品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；
低价格——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；
通勤快——有公共交通（地铁、公交），自驾快速到达。
▲左侧为杭州钱江新城砂之船奥特莱斯
南京未来科技城在此引进了砂之船奥特莱斯，开业三年后以13.2亿的营业额上升至全国奥特莱斯第17位。现如今南京未来科技城基建逐渐成熟、办公与常住人口持续增加，上秦淮商圈也进入了新的发展阶段。管委会在砂之船奥特莱斯西侧规划了一座商业综合体，该地块的产品定位为商业建筑，整合地块附近的现有资源，旨在打造一个集体育运动、海底世界、花园集市等多主题的体验式消费商业空间。
▲南京砂之船奥特莱斯
▲周末时的人气
▲上秦淮商圈新规划商业俯视图
▲上秦淮商圈新规划商业人视图
上秦淮商圈的未来不止于此。之前提到过南京未来科技城的城市规划，目标是打造成江宁区的新城样板。所以上秦淮商圈的商业规模会随着未来科技城的壮大而变得更加成熟。
▲南京未来科技城入驻企业与远期规划
一方面，城市化的进程伴随着江宁商业的繁荣发展。从第一家必胜客餐厅到官方政策为导向的商业规划，江宁区的商业发展规律在这条“黄金轴”上体现的淋漓尽致。期待未来双龙大道两侧都市感持续加强，通勤效率不断提高，做好江宁区城市化发展的主动脉。
另一方面，城市发展过程中，有区域兴起就必然有区域衰落，江宁也是如此：江宁老城的商业发展与城市未来又该走向何方？想要探究其中的规律，就要从江宁老城商业发展轴竹山路开始分析。
▲东山镇旧貌
▲东山街道新颜
竹山路是一条贯穿江宁东山老城南北的主干道。东山传统商圈“大市口”位于竹山路的最北端，它是由东山传统商业街“上元大街”与竹山路交汇而成的十字路口。
06
万达广场商圈
大市口西南象限位置是江宁第一座现代化商办综合体——万达广场。万达集团的策略就是开发进驻商业贫瘠但充满消费潜力的地区，于是与江宁一拍即合，在曾经江宁第一高楼“腾江大厦”的位置建造了江宁万达广场。2013年12月21日江宁万达开业，首日便涌入40万人次顾客，并在2016年以16.8亿的年营业额位列江苏省所有购物中心（包含百货商场）前十名。
▲江宁万达广场
每座老城里都有一条商业步行街。东山步行街位于大市口商圈东南角，是一条长约600米的百货类商业街，在商业匮乏的年代，东山步行街就是江宁的“湖南路”。如今这里客流罕至、商业萧条，成为了被遗忘的角落。
▲东山步行街
细心的市民可以发现，在大市口东北角处有一家新开业的小型购物中心“东域城”。该项目以餐饮为主，主力店为盒马鲜生，配备影院、健身房，属于社区级别的购物中心。虽经历过外立面改造，但从外观上看，依然没能摆脱“低端”的标签，招商水平也同样缺乏亮点，与珠江路“未来城”改造项目相比差距巨大。
▲大市口东北角“东域城”
▲珠江路未来城改造（转自水石设计）
07
江宁龙湖天街商圈
江宁万达往南1.4公里，便是竹山路第二座现代化大型购物中心——江宁龙湖天街。江宁龙湖天街也称“龙湾天街”，因为它位于江宁小龙湾板块东部。下面简单介绍一下龙湖天街商业项目。
▲建设中的龙湾天街
龙湖天街不是一条街，而是一座拥有最新商业业态的购物中心。它由龙湖地产开发，目前在全国已布局数十座，大都选址在经济发达地区。龙湖天街仅南京就有五座，分别位于江宁、鼓楼、建邺、浦口、六合。龙湖天街虽然近几年大量布局，但招商水平会根据当地经济发展与消费情况决定，所以预计江宁龙湖天街的商业水平会接近百家湖景枫kingmo购物中心或者江宁万达广场。
▲龙湖天街代表项目
07
竹山路西北角商业办公用地
在竹山路商业轴的南端，距离龙湾天街800米处的竹山路地铁站西北角，规划了一块大型商业办公用地。在几年前传出华润集团有意拿下，有市民猜测是旗下高端商业连锁品牌华润万象城项目。
▲竹山路商办地块区位图
对此传闻我想简单科普一下。华润万象城作为华润旗下高端品牌，正常情况下在一座城市里仅会布局一处，并选址在当地老城商业中心或市级新城中最好的位置。所以作为南京新市区的江宁，即使是百家湖地区，都很难引进华润万象城。
▲兰州华润万象城（兰州中心）
但华润并不是没有考虑过竹山路地铁站地块，在之前便有设计公司为其设计过竹山路地铁站项目概念图。所以如果最终落入华润之手，也可能做成低一级别的万象汇。但由于近两年房地产市场紧缩，开发商拿地会非常谨慎，我对华润是否有意竹山路地铁站持谨慎态度。但即便不是华润，这块商业宝地最终也会名花有主。
▲竹山路华润系综合体概念设计
以上就是竹山路商业发展轴现状，困难与希望并存。
商业水平往往与城市发展紧密相连。江宁老城东山地区的发展态势直接影响着竹山路沿线的商业价值与潜力。分析竹山路商业轴的潜力，还是要先从老城的隐忧与挑战开始说起。
同绝大多数老城一样，人口老龄化是无法回避的问题。中国城市化的快速发展使得城区不断扩张，同时也把大量的年轻人带去了新城，江宁区便是借助人口红利发展起来的地区之一。
▲东山老龄化加速
拿南京市区老城来说，近五年来南京全市新开的大型购物中心几乎遍布城墙之外。除新街口与夫子庙地区，其余地区商业发展势头明显减弱，标志性事件便是湖南路商圈的没落。但南京老城区毕竟集中了大量的社会资源，有更加完善的公共交通、顶级的基础教育、省市公务机构密布、以及遍地的历史文旅景区。这些资源会让这座老城依旧保持极高的竞争力，年轻人口的暂时流失就像巨人打了一个盹。
▲萧条的湖南路商圈
但东山老城毕竟资源有限。或许十年后，东山可能也不得不面对人口普遍老龄化的问题。即使是现在看来，江宁商业中心的转移已经产生了很大影响。除江宁万达外，大市口商圈附近商业业态极为单一落后，手机连锁店与金器首饰店铺占据了商圈的半壁江山。高强度的竞争压力之下已经出现店铺关门、转让的现象，现状有些惨淡。年轻消费人口的流失使得这里的商业业态很难有效的升级，陷入了一个艰难的循环之中。
▲东山大市口商圈沿街店铺
除人口问题之外，老城缺地也是阻碍发展的一大难题。曾经东山的建成区很小，周边都是村庄。城市发展起来之后，村庄就变成了城中村，政府为了提升城市环境与发展，进行了大规模的拆迁安置。但与市区拆迁不同的是，东山地区大都就地安置，并未释放大量可开发用地，也很难进行重新规划，使得江宁的老城内鲜有大牌房企，这并不利于老城的战略转型。
纵观国内老城转型案例，大都从更新升级城市面貌开始入手。
以南京秦淮区太平南路为例。曾经的太平南路市容破败、商业凋零、升级乏力。2015年，纵贯太平南路的地铁3号线通车，常府街的设站为太平南路的开发打下了基础；2017年，太平南路风貌整治工程终于正式启动。工程对新老建筑和道路景观进行了精细化改造，不仅恢复了部分民国建筑的原有风貌，同时也优化了道路的景观设计，显著提升了太平南路的整体观感。
▲太平南路旧貌
改造后的太平南路开始重新焕发活力，老字号和新店铺毗邻而居，老市民与年轻人比肩而行，昔日的商业老街有了逐步向好的趋势。
▲太平南路首建中心项目，资本运作提升老城风貌
▲太平南路改造后焕发生机
所以这就是为何近两年江宁老城区街道建筑大规模出新的原因，目的是让城市面貌保持一个崭新的姿态，紧跟城市发展的主旋律。只有这样，人口、商业等城市资源才不会快速的流失，竹山路这条老城商业发展轴才有进步的硬件条件。
▲江宁老粮食局大院改造项目
▲东山文靖路出新
我个人比较推崇福州的城市旧改计划，由日本设计团队操刀，专业的城市设计使福州老城面貌脱胎换骨。
▲福州城市出新案例，来自@摄影师ZIMO
产业是老城的活力之源。每座老城内的不同区域，气质有别，资源不同，发展产业当适得其所。有的适宜瞄准价值链高端，吸引总部，发展楼宇经济；有的要发挥功能多元、成本低廉优势，扶持新锐创业者，培育各类新经济；有的该凸显历史文化底蕴，培育文化创意产业。城市因产而生、因业而盛，失去产业的支撑，老城就难以集聚人口继续发展活力。
▲南京老城楼宇经济
▲西安发展文旅经济
南京夫子庙文化历史街区每年为秦淮区带来了大量的外地游客并带动消费，它不仅是南京老城的历史符号，同时对秦淮区的经济发展也做出了巨大贡献。文旅产业在老城中的作用愈发明显，扬州有三百多座公园，但绝大部分游客只去过瘦西湖和东关街。
▲富有历史色彩的购物中心（秦淮茂业天地）
▲南京夫子庙明远楼（转自网友“全”）
东山作为江宁曾经的老县城，缺乏历史遗迹。但经过深层发掘与建设，我们在东山树立起“东晋文化”这面旗帜并建造了东晋文化博物馆。在确立老城文化符号之后，文旅产业的开发变得顺理成章。江宁的文旅产业大都分布在城区外围，很难与老城形成文化与资源上的互动。如果可以利用土山路拆迁契机，借助东山园林的文旅优势打造出江宁的历史文旅项目，给江宁老城业态升级提供坚实的文化基础。（注：土山路为竹山路向北的延伸，位于大市口以北、东山东麓）
▲重庆弹子石老街（复建）
▲无锡拈花湾（新建）
与双龙大道节点式发展不同，竹山路同老城的命运构成了一种密不可分的联系。我对江宁老城的发展前景充满信心，位于东山北部的土山机场搬迁后将会释放大量优质土地。届时江宁老城与南部新城（市级新城）在这片区域内融合发展，南京主城南部地区再无桎梏，竹山路商业发展轴的前景将会更加广阔。
而规划中的南京地铁12号线则会串联起江宁广袤的东西部地区，将区内分散的城市资源重新优化整合，进而相交汇集于两条商业发展轴周边，形成一个具有相当规模的中心城区。因此未来这两条商业发展轴的功能叠加或许便是江宁区城市潜力的答案。
来源：南京城记
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