转自真叫卢俊
看了一圈环沪，苏州真的是一个宝藏城市
去苏州的小伙伴都盯着它有文化、有调性，却忽略了它背后可怕的经济
2021年苏州工业总产值全国第二，仅次于上海，身后是深圳、北京、重庆...
数据来源©国家统计局
这也是为什么一个小小的苏州，他的GDP可以在全国排第六，前面不是北上广深，就是一整个直辖市
而苏州只是一个面积还不到一万平方公里的地级市
它是怎么做到的，苏州到底强在哪
从内部各板块贡献GDP来看
不包括苏州市代管县级市昆山、常熟、张家港、太仓，数据来源©江苏省统计局
在这份数据里，我很快就锁定了一个板块
在2021年苏州各区GDP排名中，园区板块排第一，不过我关注的并不是这里
因为无论是地块开发，还是产业发展，园区已经几近饱和状态
我关注的是GDP仅次于园区的吴江
为什么
01
这里是下一个金鸡湖
其实我们真的很怕用下一个xxx去描述一个板块
但是吴江确实让我们看到了它的强大势能
这两年我们发现这里一个很有意思的变化
先说下位置
这里是苏州太湖新城一部分，放大一点，北岸是吴中太湖新城、南岸是吴江太湖新城
两岸的公园、滨湖跑道等城市配套正在落位，橙天里、嘉禾360剧场也已经有了商业氛围
有意思的是，这里的南北两部分，正在对称发展
☞ 北岸是天鹅湖公园，南岸就有东太湖生态园
☞ 北岸有成熟商业，南岸就有爱琴海购物公园、华润万象汇
☞ 北岸有产业，南岸就有环企中心、太湖新城商务行政中心CBD
☞ 北岸有教育、医疗，南岸就有第九人民医院，从幼儿园到高中的一站式教育资源...
就连北岸有一个苏州湾北站，你在南岸相对应位置，也能找到一个苏州湾东站
渐渐的我们看到城市干道、高架、大桥、高铁、地铁，以及规划的两条湖底隧道，正在快速勾勒着一个城市湾区
这就是苏州湾
如果说太湖侧重自然资源，那湾区一定是难得一见的经济资源
你很难跨太湖两岸架桥形成互动，无论是基建成本还是后期经济联动都会打折
但是你可以在苏州湾两岸架桥、挖隧道，让两岸相互呼应，形成天然互动
这也是为什么湾区一直以来都容易催生经济体，粤港澳大湾区、其他国际湾区都离不开这样的发展逻辑
而此刻，苏州湾也正在步入这个逻辑，新一代城市CBD正在成形
而让我坚信这一点的，还不是湾区这个天然因素，而是整个城市规划的侧重
苏州城市总体规划就是“一核四城”，但各方向总有侧重
☞ 太湖新城要系统化谋划，要按照城市的一个重要的功能区，甚至是新的城市的新中心来设计（苏州市委书记曹路宝关于太湖新城的规划建设讲话）
☞ 作为“环太湖科创圈”“吴淞江科创带”交汇点，太湖新城是发展的重中之重（苏州市委书记曹路宝主持召开专题会议关于太湖新城建设的讲话）
也就是说，苏州城市规划南倾，也就是包含苏州湾的太湖新城
这也是为什么这几年我们苏州地产圈流传这句：苏州正在从金鸡湖时代，过渡到苏州湾时代
我们再做一次串联你发现了么，苏州-苏州湾 太湖新城-吴江太湖新城
最后这个板块才是眼下苏州势能的着力点
错过苏州这里，就是错过下一个金鸡湖
02
此时也看到了最懂这个板块的产品
这是一个被聚焦的天花板板块
也是一个被吴江本地改善客户重度聚焦的板块
这时候这里应该出现一个怎样的产品才对，围绕板块内外，我们发现这周边产品户型基本都在140-150㎡左右
但他们可能都没抓住此刻吴江改善市场的一个质变
这是来自吴江市场一线的真实数据
2021年1月至12月，吴江太湖新城板块内主力供应为100-140㎡户型产品，160㎡以下小户型供过于求，但是160㎡以上大户型整体呈现供不应求
也就是说，板块上的热销盘案例告诉我们，市场需要200㎡以上产品
换句话说，这里正在进入200㎡ 时代
也正是这一点让我看到了一个最懂此时此刻吴江的一个产品
中建 | 吴江城投·笠泽之星
它走出了一条极致纯粹路线，面积段设置上来看，清一色大户型，基本都在200㎡ ，最高顶复可以达到280㎡
在周边项目都还在140-150㎡户型徘徊的时候，铺开了看这个项目，基本都是惊人的清一色160㎡ 大平层
7幢15-17F的小高层，面积139㎡、156㎡和160㎡，19幢7-9F的洋房，面积148-280㎡
试想一下，在苏州一个备受关注板块，配置的这样的户型，意味什么
首先，不仅是改善，而且是纯改善项目，没有刚需面积段
其次，改善人群最注重的是什么
是品质
03
于是我们看到了，板块内改善天花板
这里的天花板，不仅仅是面积段，更是产品品质
跨过苏州湾，对岸的中建·太泽之星的产品已经落地
无论是产品定位还是户型设置，这两个项目遥相呼应，堪称一城双星
而在产品力上，中建 | 吴江城投·笠泽之星甚至超越对岸
中建 | 吴江城投·笠泽之星，给所有人留下的印象就是，纯粹
除了超大面积段这个因素外，它可以极致纯粹的原因还有两个
首先，这里每个户型都是全横厅设计
这里最小横厅都有6m，最大11.4m，这个尺度你在板块内其他地方看不到
所以从外面看过去，每户开间可以有这种尺度
同时，超级面宽也意味一件事
低容积率
这里1.8的容积率，只有739户，超低户数、超低密度、超低容积率，也保证了这里是板块内最高的居住舒适度
洋房205和225㎡户型所在楼栋均为一梯一户，就连小高层也是如此，这里光停车位共1790个，车位配比高达约1:2.4，妥妥板块内最高车位配比
高品质的另一个表现，这里也是板块内装标天花板
作为板块内改善人群首选，笠泽之星把装修标准阈值拉到最高
它在板块内顶级装修标准上又做了提高，配备一线奢装品牌
全屋都用到汉斯格雅和杜拉维特，更夸张的是全屋去配德国进口的AEG品牌，这在整个苏州都极少见
原因很简单，所有产品维度都要对标板块内最高
洋房每户设置一个室内空气质量监测点，并带有显示面板可以实时检测户内空气质量情况，人在外也可以通过手机APP来控制开启新风系统
还在25#、26#、32#楼的一楼，还分为少儿、青年、长者三类人群，打造了全年龄lobby会所
整个社区被门禁管理系统、视频监控系统、可视对讲系统、周界报警系统、电子巡查系统、电梯梯控系统等各类系统全域管控，实现了对社区全方位的管理
在这个纯粹板块上，打造的纯粹面积段，我们看到笠泽之星，也在往里面装最高规格产品
目的也很纯粹，就是要打造板块内顶级产品
而这也是为什么现在所有吴江改善人群都在盯着这个项目
04
这一切之所以值得期待，是因为中建三局
产品好不好，不仅要看规划，更要看落地
这个项目之所以被人从头到尾的期待，是因为大家都相信它会最终落地
因为项目的背后是中建三局
是的，就是那个最快速度建好上海方舱、雷神山、火神山的基建狂魔
你所听过的各一线大部分城市顶尖建筑都出自中建三局
而作为中建三局城市综合开发运营高端平台，我们看到「中建三局投资」一直以来都在聚焦城市投资运营
他也正在以区域联动为导向，带动重大基础设施投资建设、高端城市综合开发、优质资产运营业务的协同发展
作为一家基建型房企，有两点值得相信
首先是他的看地眼光，作为城市基建最重要的参与者，中建三局投资跟其他开发商最大的区别在于
它不仅懂项目，更懂城市
一个城市的发力方向，即将起势的板块，如果说一定有迹可循的话，那么类似中建三局投资这样的基建房企，一定比别人更敏感
很少人知道，中建三局投资来苏州的第一件事，就是把华东总部搬到苏州，从这个细节我们可以看到中建三局投资对这里的重度看好，以及未来对这里的深耕
不过中建三局投资的另一点更值得相信，就是对项目的兑现能力
从代表深圳速度的“三天一层”开始，这是一家有着强大兑现能力的城市建设者
而这也是笠泽之星所有品质的最可靠保证
如果还有第三点可以跟大家分享的话
作为一家基建型房企 央企，重视口碑胜过于销售
而这其实也在某种层面保证了项目品质、保证了项目本身
05
一切看似随机的选择，其实背后都是地块质素使然
板块潜力爆发前夕，高端改善正在进入市场，超大面积段供不应求
这样的面积段设置也让他顺理成章成为板块内改善天花板
以上为正文，来自巧克丽丽
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