本次昆山楼市深度报告分为三期，请先关注本号，不要错过
1：昆山暴涨
2：昆山学区房有多疯狂？
3：昆山楼市的机会在哪里？
01 学区暴涨吓人
对于苏州市区同学来说，昆山学区成交价是有点不可思议，但却真实存在的
先来看看具体的成交数据
娄邑小区，33㎡ 8w，总价270w成交，最新报价 36㎡ 285w 满二 学区在
学区：柏庐实验 二中本部
TOP2小学 TOP1初中
昆山贝壳对于50㎡以下房源都不做公开展示..
外网公开查询不到
去年大概170w，现在270w，12个月时间涨幅60%
昆山房价涨幅之王，名副其实
2019年价格130w左右，2年时间实现了翻倍
柏庐新村在售最低一套 53㎡ 总价315w，单价6w
学区：昆山培本小学 二中本部
小学比上面柏庐小学略差一点
秦都大厦(城市大厦) 37㎡ 300w 单价近9w
48㎡ 335w 单价近7w
学区：市实验小学 二中本部
TOP1小学 top1中学
亭林新村 17㎡ 报价280w 单价16.4w
去年成交过单价11w的
学区：市实验小学 二中本部
江南境秀 169㎡ 879w成交，单价5.17w
城西优质小区，不满二年
学区：市实小 二中西校区
从极小面积的亭林新村17㎡到极大面积的江南境秀170㎡，整个昆山带二中学区的都大幅上涨了
开始追赶苏州狮山学区房价格
02 行情只会迟到
昆山暴涨
上一篇写了昆山暴涨文章，可以看看
苏州19年发生了暴涨，昆山21年发生了暴涨
从时间节点来说，昆山晚了苏州二年时间
在省内的话，昆山、连云港，盐城，徐州一个节奏的
行情从20.3月持续到21年4月爆发结束
苏州也是18.3到-19.4达到高潮，持续12个月
太阳底下无新鲜事，区别就是谁先来
下一个城市会是谁？
常熟
常熟即将上涨！
昆山上涨产品类型也是和苏州一样的
好学区、好板块、别墅房
简单归纳就是：高改产品
普涨不再，分化加剧
楼市的价值在不断凝聚，贵的越来越贵
从价格天花板和价格段来说，昆山房价吊打绝大多数中西部省会
4000亿GDP,大量外来人口，也是撑得起来这个市场价格阶梯
站在现在这个节点，这轮昆山行情基本结束了
还会有零星机会，对市场研究透彻还可以继续观察
又会有人说对比昆山，苏州又是洼地了
你可拉倒吧，昆山和苏州价格都理所当然
大家行情都走完了，只是苏州早走二年罢了
都说苏州楼市要火，火焰有多高？
对于楼市来说，行情只会迟到，不会缺席
02 为什么暴涨
很多人不知道一个冷知识
全国只有苏州学区有人均18㎡限制
昆山在2016年取消了人均18㎡的限制
苏州在教育公平和抑制学区价格上都是走在全国前列
四星级高中70%指标生 人均18㎡限制
极大了促进了教育公平和降低了学区房价格
大家都知道学区房，尤其学票房就看总价
面积越小，单价越高
看个极端城市，天津，8w 小区有108个
里面大量都是小面积学区房...
还刷到过9㎡的 100多万
这种没有人均限制，总价限制非常突出了，
秦都大厦大小面积单价直接差了一倍
亭林新村的16w单价也就不足为奇
为什么昆山学区房暴涨
1：有行情了，需求爆发
2：没有人均18㎡限制
每个城市都会经历过这个阶段
学区房在最近几年又一轮大暴涨
然后就进入一轮回调，然后每年正常上涨
是有人炒吗？本质还是需求太旺盛下，优质教育资源不足
北京这种教育改革这么猛城市，今年部分学区 30%了
来看看二中成绩，看完你会卧槽的
四星级高中50%，这还是比19年提高不少的
50%是什么概念，和苏州市区学校对比的话
低于青剑湖中学，草桥中学，新区一中
放到苏州市区比就是一个普通B类初中
从性价比来说，来苏州读书更划算
但是昆山和苏州是2个完全独立的市场，跨城买房比例忽略不计
不管昆山二中和苏州学校对比怎么样，他依然是昆山公办初中考的最好学校
对于昆山买房读书来说，这就是最好的选择
哪里都有有钱人，哪里都有改善需求
上海房子10w很多，也不影响苏州金鸡湖10w
苏州四五万算贵的，也不影响盐城卖4w
昆山作为外来人口多的城市，同时教育资源比较匮乏，导致了学区房购买趋向于集中，这也是影响价格的一个因素
在苏州市区只要有产证几乎都能读书，不用户口，而在昆山花桥等地方，还要昆山本地户口和社保等等之类的
综上所述，影响学区房价格
- 学校在市内排名
- 优质学校供给
- 城市购买力
本次昆山楼市深度报告分为三期，请先关注本号，不要错过
1：昆山暴涨
2：昆山学区房有多疯狂？
3：昆山楼市的机会在哪里？
昆山第二篇已写完，至于第三篇写不写，待定
本周日有常熟看房团，
有一个分享主题“楼市分化下的价值再凝聚”
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