买错房,悔断肠!

近日,有粉丝向我诉苦:“我家紧邻江北核心区、位于隧道口、出门就是地铁,不仅是’盒区房’,小区楼下生活配套还一应俱全。

当年1.3万/㎡买的,现在竟1.2万/㎡就卖了…”


这个小区就是东方万汇城南区。

南京房价平均跌了多少(房价1.2万)(1)



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南京房主哭诉:我买房6年,房价一分没涨,还亏了超13万!


近日,朋友小李向我吐槽:“我2016年买的万汇城南区房子,单价1.3万/㎡,现在才卖1.2万/㎡。

2016年买的价格,图源南京网上房地产

卖的价格,图源:链家


我也是租房租烦了,2年时间搬了5、6次。有一次,我听同事讲,江北核心区旁有个公寓,万汇城南区,靠地铁口、隧道口,位置非常好,38.9㎡的单室套,才要54万!


我听完就心动了,去样板间看了就买了!”


我帮小李算了下,这6年时间他到底亏了多少。


他告诉我,当时首付给了约27万,贷款约27万。已经还了本金加利息约33万,加上契税约1.6万,装修约2万,一共花费约63.6万元。


不算其他成本,对比卖出去的价格约50万, 小李亏了约13.6万元……


我在链家网上看到,东方万汇城南区公寓,整体价格都很低,小区二手房挂牌均价约1.5万/㎡,普遍成交价格约1.2万/㎡。


小区内二手房成交周期普遍较长,今年内有二手房挂牌343天才卖出去……

南京房价平均跌了多少(房价1.2万)(2)

图源:链家


除了二手房,万汇城南区的新房去化也很艰难。


据南京网上房地产官网显示,万汇城南区最近一次领销许是在2017年,迄今为止5年,还有31套房源未售……

南京房价平均跌了多少(房价1.2万)(3)

图源:南京网上房地产


2

中介直言:交易税费太高、隔音差、坐电梯难……


东方万汇城南区,位于地铁10号线万汇城站,地理位置优越。小区周边配套成熟。楼下就有宠物医院、烧烤店、超市、理发店、菜鸟驿站……

南京房价平均跌了多少(房价1.2万)(4)

周边商铺分布,高德地图截图


此外,自从江北虹悦城城开业后,小区摇身一变“盒区房”,我定位到东方万汇城国际公寓,盒马生生鲜上的瓜果生鲜蔬菜,均可以送达。

盒马生鲜截图


但为何6年了,小区房价不涨反跌呢?我和相关中介、住户沟通后,总结了以下几点原因:

1、交易税费高、客户考虑的不多


“万汇城南区属于公寓性质,户型都在90㎡以下,如果是住宅只需要交1%的契税,而万汇城南区则需要交3%的契税。


以总价50万为例,相较于住宅,万汇城南区公寓要交1.5万元、买住宅只要交0.5万元,公寓要多出1万块” 中介小韩如是说道。

南京房价平均跌了多少(房价1.2万)(5)

置业顾问聊天截图


2、旁边就是浦口大道,有一定的噪音污染


据中介透露:“小区离浦口大道比较近,这条主干道每天来来往往的车辆非常多,有时候到晚上12点还有车在呼呼的开,噪音不小”


我用百度地图测量后发现最近的楼栋距离浦口大道直线距离约64米,还是比较近的。

南京房价平均跌了多少(房价1.2万)(6)

图源:百度地图


3、四梯二十三户,一层一层停,上班能急死


租住在万汇城南区30层的小郁表示:“这边是四梯二十三户,上班千万不能掐着点,因为租住在这边的大都是在10号线中胜站下车。

南京房价平均跌了多少(房价1.2万)(7)

小区实景图


大家都算好了时间,8点20-8点30这段时间,电梯是一层一层的停,有时候已经满员了,到2-3层还要停,能把人急死。”

小区实景图


除此之外,小区还有空气不流通、夏天热、小区绿化率不高,以草皮为主等槽点。

小区实景图


3

公寓,究竟值不值得买?


公寓,始终是争议性比较大的物业形态。


与住宅相比,究竟值不值得买?


公寓的优点很明显,总价低、位置好,这也是很多年轻人会心动的原因,换句话来说,公寓是住宅的“平替”。


但提及公寓的缺点,相信很多人都能列出一二,产权短、采光差、等电梯难,没有学区……


当然,公寓出手难,交易税费高,才是劝退买房人的主要的原因。


此前有媒体咨询过相关税务人员公寓交易需要交哪些税,得到如下回复(以买入100万、卖出200万为例)以下数据仅供参考:


1、增值税及其附税:增值税约为差额部分的5%,“100万/1.05×5.65%=53810元”,附税为增值税额的13%约为6995元,总计约6万。


2.土地增值税:适用最低增值比例,30%的税率,经过一番复杂的计算得出应缴纳土地增值税约为11万元。如无法提供相关凭证,则按照转让收入的8%核定征收,即200万元×8%,总计约16万。


3.印花税:合同价格的万分之五,约1000元。


4.个人所得税:为个人实际所得金额的20%,增值的100万元减去前面各项税额后的所得,税额约15.7-16.7万,甚至更多。

也就是说,如果有买家要买下这套房,起码要付37.8-38.8万税费,加上200万的总价,一共需要付约237.8-238.8万


这个总价,都能买到南京主城内位置不错的住宅了……


中介更是直言:“公寓都亏钱!我这有人87万买的公寓,装修花了10几万,最后80万卖的……”

南京房价平均跌了多少(房价1.2万)(8)

中介聊天截图


对此,你怎么看?


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