2017年10月30日,宋都以8495元/㎡的成交楼面价一举轰下大江东“地王”,可一眨眼也就3个月过去,2018年1月29日,大江东最新土地出让,新湾楼面价双双破万,尤其是杭州嘉裕房地产开发经营有限公司(至高)以10297元/㎡的成交楼面价刷新大江东“地王”。

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地块成交情况

土拍最大的亮点是新湾新城地价刷新记录,2宗宅地先后突破万元大关。好地研究院认为,新湾新城主要有三个方面的价值支撑。

1.刚需的诱惑:环杭州的价格洼地 稀缺的刚需承接地

在之前,杭州八区范围内仅有空港新城和大江东的地价仍低于万元。

经此一役,大江东地价晋级万元,新湾街道2宗宅地分别以楼面价10297元/㎡ 自持6%(至高竞得)、楼面价10190元/㎡(滨江集团竞得)成交,宣告杭州八区万元以下地块基本绝迹。

注:对于区位更靠近主城区的空港新城而言,2017年9月14日成交的德信项目,楼面价8670元/㎡ 自持37%。若考虑到自持部分,实际地价也已经破万。

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杭州八区地价示意图

若将大江东放到环杭州主城八区的框架内去比较,则依然是价格洼地:

据好地数据库,柯桥最高地价11957元/㎡(2017/05/24成交,柯岩C-32地块,阳光城竞得)。

桐庐最高地价是12145元/㎡(2017/08/15成交,桐庐县城城南街道原中大鳄鱼厂地块,宋都&新华园竞得)。

富阳最高地价是12062元/㎡(2011/01/19成交,富春街道金桥北路3号地块,杭州市城建开发集团有限公司、杭州市居住区发展中心有限公司竞得)。

临安最高地价是13662元/㎡(2017/08/25成交,锦北街道马溪以北03地块,地上竞得)。

海宁最高地价是10752元/㎡(2017/06/09成交,市区碧云路东、塘南路南侧地块,佳源&鸿翔竞得)。

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环杭州最高地价示意图

目前,杭州八区范围内的刚需房源十分稀缺。在普通限价因素下,绕城沿线房价普遍已经突破2.5万,若不考虑限价因素,房价将在3万以上。

而据好地数据库,2017年以来,杭州八区成交的地块中,楼面价在1万以下的地块仅12宗,占全部成交宅地数量比重为11.8%,建筑面积13.96万方,占全部成交宅地数量比重为12.9%。

这意味着,未来杭州刚需房的供应量将愈发稀缺。

而大江东最高房价仅1.7万元/㎡精装(旭辉宝龙·东湖城,高层装修),可以说是杭州八区内稀缺的刚需承接地。随着交通脉络逐渐打开,大江东日益受到杭州主城区外溢客源的青睐。

2.前景支撑:3条地铁交汇,杭州东部门户;以及产城融合发展

大江东产业集聚区是杭州市6个城市副中心之一,新湾新城地处大江东中心腹地。

新湾交通优势明显,是大江东两条交通主轴苏绍高速、江东大道交汇的枢纽中心,背靠临江高新区和拟建的江东火车站杭州地铁7号线、8号线、13号线联通市中心。

本次出让的2宗地块靠近新湾路,往北可衔接主干道江东大道,到达下沙约15分钟车程;向东则连接 “杭州第二绕城高速东线”钱江通道(苏绍高速),串联起海宁、杭州东部平原地区和绍兴三地。

新湾新城便捷的交通,为承接杭州主城区刚需溢出打开了通道。

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交通示意图

大江东规划为产业集聚区,已逐步形成新型交通装备、高端装备制造、新能源、现代物流等为主导的产业体系。现已有长安福特、东风裕隆、吉利、阿斯莫微电机等高端制造公司集聚,产业人口导入提供潜在购买力。

地块北面3公里处,目前正在打造职教小镇,预计2019年建成。大江东职教科教城通过校企合作、资源共享等形式引进6-8所中高级职业院校,提供人才储备、管理培训、科技研发等,将打造成国内一流的现代职业教育示范试验区。目前已有中国计量学院、浙江育英职业技术学院、杭州中策职业高中等学校签约落户。

从所在位置来看,这2宗地块都能承接临江高新区和职教小镇产业人才的购买力。

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产业示意图

3、板块内房企补仓的深耕策略

当天大江东三宗地块的得主:滨江、德信与至高,均是已经进驻大江东板块内的房企。

●从代建到公开拿地 滨江集团“补仓”大江东

滨江集团以楼面价10190元/㎡摘取新湾8号宅地,这是滨江集团首次在大江东以公开竞拍的方式拿地。

而据了解,滨江是较早涉足大江东房地产市场开发的杭州本土品牌房企。

2010年9月15日,浙江华成置业发展有限公司以楼面价3397元/㎡摘取河庄街道新港路南侧地块。后期滨江入股,联手打造滨江华成·大江之星。滨江华成大江之星暂无房源可售,具体加推时间需视预售证情况而定。

●至高补仓大江东,落子新湾街道

至高以楼面价10297元/㎡、自持6%摘取新湾7号宅地,补仓大江东。

至高上次在杭州拿地要追溯到2016年11月,以楼面价21855元/㎡拿下北干中单元商住地。

此外,至高在大江东已有至高·钱塘一品(2010/09/15成交,楼面价3607元/㎡),现已售罄。

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至高在萧山区、大江东拿地布局图

●德信落子河庄

德信以楼面价8781元/㎡摘取河庄街道商住地。

德信在大江东已有德信·大江源著(2016/08/02成交,楼面价5164元/㎡),此次再度在河庄拿地,可见德信对投资大江东的信心。

接下来的土拍,大江东的地价是涨还是跌?大江东人你怎么看!

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