2017年10月30日，宋都以8495元/㎡的成交楼面价一举轰下大江东“地王”，可一眨眼也就3个月过去，2018年1月29日，大江东最新土地出让，新湾楼面价双双破万，尤其是杭州嘉裕房地产开发经营有限公司（至高）以10297元/㎡的成交楼面价刷新大江东“地王”。
地块成交情况
土拍最大的亮点是新湾新城地价刷新记录，2宗宅地先后突破万元大关。好地研究院认为，新湾新城主要有三个方面的价值支撑。
1.刚需的诱惑：环杭州的价格洼地 稀缺的刚需承接地
在之前，杭州八区范围内仅有空港新城和大江东的地价仍低于万元。
经此一役，大江东地价晋级万元，新湾街道2宗宅地分别以楼面价10297元/㎡ 自持6%（至高竞得）、楼面价10190元/㎡（滨江集团竞得）成交，宣告杭州八区万元以下地块基本绝迹。
注：对于区位更靠近主城区的空港新城而言，2017年9月14日成交的德信项目，楼面价8670元/㎡ 自持37%。若考虑到自持部分，实际地价也已经破万。
杭州八区地价示意图
若将大江东放到环杭州主城八区的框架内去比较，则依然是价格洼地：
据好地数据库，柯桥最高地价11957元/㎡（2017/05/24成交，柯岩C-32地块，阳光城竞得）。
桐庐最高地价是12145元/㎡（2017/08/15成交，桐庐县城城南街道原中大鳄鱼厂地块，宋都&新华园竞得）。
富阳最高地价是12062元/㎡（2011/01/19成交，富春街道金桥北路3号地块，杭州市城建开发集团有限公司、杭州市居住区发展中心有限公司竞得）。
临安最高地价是13662元/㎡（2017/08/25成交，锦北街道马溪以北03地块，地上竞得）。
海宁最高地价是10752元/㎡（2017/06/09成交，市区碧云路东、塘南路南侧地块，佳源&鸿翔竞得）。
环杭州最高地价示意图
目前，杭州八区范围内的刚需房源十分稀缺。在普通限价因素下，绕城沿线房价普遍已经突破2.5万，若不考虑限价因素，房价将在3万以上。
而据好地数据库，2017年以来，杭州八区成交的地块中，楼面价在1万以下的地块仅12宗，占全部成交宅地数量比重为11.8%，建筑面积13.96万方，占全部成交宅地数量比重为12.9%。
这意味着，未来杭州刚需房的供应量将愈发稀缺。
而大江东最高房价仅1.7万元/㎡精装（旭辉宝龙·东湖城，高层装修），可以说是杭州八区内稀缺的刚需承接地。随着交通脉络逐渐打开，大江东日益受到杭州主城区外溢客源的青睐。
2.前景支撑：3条地铁交汇，杭州东部门户；以及产城融合发展
大江东产业集聚区是杭州市6个城市副中心之一，新湾新城地处大江东中心腹地。
新湾交通优势明显，是大江东两条交通主轴苏绍高速、江东大道交汇的枢纽中心，背靠临江高新区和拟建的江东火车站杭州地铁7号线、8号线、13号线联通市中心。
本次出让的2宗地块靠近新湾路，往北可衔接主干道江东大道，到达下沙约15分钟车程；向东则连接 “杭州第二绕城高速东线”钱江通道（苏绍高速），串联起海宁、杭州东部平原地区和绍兴三地。
新湾新城便捷的交通，为承接杭州主城区刚需溢出打开了通道。
交通示意图
大江东规划为产业集聚区，已逐步形成新型交通装备、高端装备制造、新能源、现代物流等为主导的产业体系。现已有长安福特、东风裕隆、吉利、阿斯莫微电机等高端制造公司集聚，产业人口导入提供潜在购买力。
地块北面3公里处，目前正在打造职教小镇，预计2019年建成。大江东职教科教城通过校企合作、资源共享等形式引进6-8所中高级职业院校，提供人才储备、管理培训、科技研发等，将打造成国内一流的现代职业教育示范试验区。目前已有中国计量学院、浙江育英职业技术学院、杭州中策职业高中等学校签约落户。
从所在位置来看，这2宗地块都能承接临江高新区和职教小镇产业人才的购买力。
产业示意图
3、板块内房企补仓的深耕策略
当天大江东三宗地块的得主：滨江、德信与至高，均是已经进驻大江东板块内的房企。
●从代建到公开拿地 滨江集团“补仓”大江东
滨江集团以楼面价10190元/㎡摘取新湾8号宅地，这是滨江集团首次在大江东以公开竞拍的方式拿地。
而据了解，滨江是较早涉足大江东房地产市场开发的杭州本土品牌房企。
2010年9月15日，浙江华成置业发展有限公司以楼面价3397元/㎡摘取河庄街道新港路南侧地块。后期滨江入股，联手打造滨江华成·大江之星。滨江华成大江之星暂无房源可售，具体加推时间需视预售证情况而定。
●至高补仓大江东，落子新湾街道
至高以楼面价10297元/㎡、自持6%摘取新湾7号宅地，补仓大江东。
至高上次在杭州拿地要追溯到2016年11月，以楼面价21855元/㎡拿下北干中单元商住地。
此外，至高在大江东已有至高·钱塘一品（2010/09/15成交，楼面价3607元/㎡），现已售罄。
至高在萧山区、大江东拿地布局图
●德信落子河庄
德信以楼面价8781元/㎡摘取河庄街道商住地。
德信在大江东已有德信·大江源著（2016/08/02成交，楼面价5164元/㎡），此次再度在河庄拿地，可见德信对投资大江东的信心。
接下来的土拍，大江东的地价是涨还是跌？大江东人你怎么看！
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